뉴스테이 바라보는 10개의 시선

뉴스테이 바라보는 10개의 시선

[에저지경제신문 정민지 기자] 올해 주택건설시장에선 뉴스테이가 최대 화두였다. 1월 13일, 정부는 중산층 주거혁신 방안 ‘New Stay 정책’을 발표했다. 취지는 기업형 임대주택을 확대해 중산층의 주거안정을 꾀하고, 건설사가 임대시장에 진출할 수 있는 활로 마련에 맞춰졌다. 대형건설사들이 뉴스테이에 뛰어들었고, 전국 곳곳에서 뉴스테이 건설이 한창이다. 하지만 ‘적정 임대료’를 두고 수요자와 건설사는 줄다리기를 벌이고 있다. 부동산 전문가 10인에게 뉴스테이 비전과 문제점, 바람직한 운영방안을 물어봤다.

1. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장

정부가 올해 추진하면서 관련 법안 통과가 대부분 이뤄진 상태고 목표 공급치도 달성하며 비교적 수월하게 굴러가고 있다. 현재로써는 공급 초기단계고 정부가 주력하는 만큼 순항한다고 보고 있다. 뉴스테이는 앞으로 5∼6년 사업이 누적돼야 제대로 효과가 나타나고, 평가할 수 있다. 다만 정부가 중산층만 지원한다는 비난의 여지는 있다. 서민층을 위한 임대주택 정책도 뒤따라야 할 것으로 본다. 또 국민주택기금의 자금 한도상 지원하는데 한계가 있기 때문에 제고가 필요하다.

2. 김덕례 주택산업연구원 연구위원

뉴스테이의 부족한 점을 수정·보완해 자리매김할 수 있게 만드는 것이 바람직한 방향이라고 생각한다. 가장 중요한 부분은 수익구조와 수요자 사이에서 적정 임대료를 책정하는 것이다. 뉴스테이는 공공성과 수익성 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 모델이어야 한다. 뉴스테이 1호의 성공은 정부의 지원과 함께 대림산업 스스로 시범사업의 성공을 위해 공공성을 강화한 성과다. 정부의 지원을 받는 만큼 공공성을 강화한 모델이 계속 나와야 성공할 수 있고, 성공 롤모델이 나오면 그 이후로 뉴스테이 사업이 큰 문제 없이 굴러갈 것이다.

3. 함영진 부동산114 리서치팀장

뉴스테이 정책은 이제 시작이고 롤모델을 만들어가는 과정이라고 본다. 정부가 재원이 많지 않고, 행복주택도 지역주민 반대 때문에 진행되지 못한 상황에서 건설사 민자를 통해 제도권의 임대주택을 확보하는 순기능은 분명히 있다. 뉴스테이 사업이 마중물 역할을 하려면 성공적인 사례가 나와서 수요자가 합리적 가격에 주변 여건이 좋은 지역에 거주할 수 있다는 인식이 필요하다. 뉴스테이 1호, 2호의 분양결과만 두고 사업이 성공했다고 단정 짓는 것은 성급한 결론이다. 뉴스테이가 성공하기 위해서는 전문 임대주택관리업체의 성장, 좋은 택지를 발굴할 수 있게 정부가 마중물을 붓는 역할을 해야 한다. 보증금을 높이고 월세를 낮춘 반전세 상품 확충도 필요하다고 본다. 

4. 양지영 리얼투데이 리서치팀장

중산층을 위한 임대아파트 첫 사례로, 임대주택을 다양화하는 첫 시도라는 점에서 긍정적으로 본다. 앞으로도 임대주택이 계층을 넓히고 품질을 높이려는 노력이 필요하다. 반면 중산층을 가려낼 수 있는 자격요건이 없기 때문에 시장 분위기가 과열, 거품이 조성되거나 형평성이 떨어질 우려가 있다. 또한 아직 임차인의 전세 선호가 커서 월세가격이 떨어지고 있는데, 뉴스테이는 확정금액이기 때문에 나중에 임대료가 주변시세보다 높아질 수 있다. 제도 보완을 통해 뉴스테이를 포함한 임대주택의 공급이 많이 이뤄져야 한다.

5. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

뉴스테이는 현재 시장에서 분위기도 좋고 청약률도 잘 나오고 있다. 수요자가 그만큼 있다는 것이기 때문에 잘 되고 있다고 본다. 다만 임대료 부분에 대한 조정은 필수적이다. 현재 높은 전세가격이 문제가 되고 있기 때문에 월세와 보증금을 책정할 때 수요자의 요구를 탄력적으로 수용해야만 한다. 임대료 조정이 이뤄진다면 뉴스테이는 앞으로도 지금의 분위기를 쭉 이어나갈 수 있을 것이라고 본다. 

6. 선종필 상가뉴스레이다 대표

뉴스테이는 주거 안정을 도모하기 위해 도입됐지만 임대사업자 배불리기가 아니냐는 지적이 나오고 있다. 선호지역에 쏠리는 님비현상도 나타나고 있고, 기대했던 만큼 활성화되지 못하는 모습이다. 제도적인 손질이 많이 필요한 상황인데, 다른 법안 처리와 맞물린 상황이라 현 정부 임기 내 통과할지 낙관하기 어렵다. 사회적 필요성은 많은 상황이기 때문에 임차인 입장을 더 반영해 공급을 늘려야 한다. 임대주책이 너무 활성화되면 부동산 경기가 하락하기 때문에 대규모로 시장에 공급되기는 역부족일 것이다. 

7. 장경철 부동산센터 이사

정부가 그동안 임대주택 공급 시도를 많이 했었는데, 이번에 제대로 해보려는 것 같다. 다행히 첫 반응이 굉장히 좋아서 당분간은 인기를 끌 것이지만, 문제는 수요자가 거주하면서 생기는 불만을 어떻게 관리하고 최소화할 수 있는 지다. 뉴스테이는 주변 시세에 맞는 현실적인 가격 책정이 가장 큰 장점이고, 지자체의 지원으로 앞으로도 공급이 이어질 것이다. 뉴스테이가 지속적으로 갈 수 있는 법안 정비가 필요하고, 적정한 공급이 꾸준히 이뤄져야 한다. 뉴스테이 상품이 계속 나왔으면 하는 바람인데, 정권이 바뀌면 좌초되지 않을까 하는 우려가 있다. 

8. 심교언 건국대 부동산학과 교수

뉴스테이는 정부의 지원책을 통해 지금까지 왔다. 추가적 지원책이 뒤따른다면 뉴스테이는 가시화될 것으로 본다. 기본적으로 계속 좋아지고, 물량 비중도 늘어나는 형태가 될 것이다. 다만 가격규제가 없기 때문에 시세보다 높은 상품이 나오기 시작하면 문제가 된다. 그때는 제도의 재검토가 필요할 것이다. 뉴스테이는 이번 정권 안에서는 계속해서 굴러갈 것이라고 전망하지만 정권이 바뀌면 그 이후는 장담할 수 없다.

9. 최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수

전월세난 해결을 위해 뉴스테이 공급을 늘리는 방향에 공감한다. 서민을 위한 공공임대주택인 행복주택 공급도 함께 많아져야 하는데, 전국적보단 공급이 부족한 수도권과 지방 대도시중심으로 공급이 이뤄져야 한다. 뉴스테이는 임대료가 너무 비싼 것이 문제점으로 지적되고 있다. 정부가 민간업자에게 세제지원과 금리지원을 해주는 만큼 임대료를 저렴하게 하려는 노력이 필요하다. 각종 정부혜택으로 8년 뒤 분양하게 되면 시세차익 클텐데, 건설사가 독점하는 구조는 불합리하다. 오랫동안 거주한 세입자에게도 수익을 나눠가질 수 있는 구조를 만들거나 정부 환원을 하려는 노력이 필요하다. 이대로라면 정책 취지에 맞지 않게 민간 회사만 배불리는 뉴스테이가 될 것이다.

10. 최승섭 경제실천연대 부동산감시팀 부장

뉴스테이는 주거안정보다는 건설사에게 물량을 확보해주기 위한 건설사 신사업에 불과하다. 현재 월세 부담률이 높은 상황인데, 정부가 중산층을 위한 임대주택이라는 미명하에 비싼 월세를 받고 있는 상황이다. 정부 주도로 주변까지 월세가 상승하는 부작용이 나타날 것이다. 세금이 들어가는 준공공임대 사업이라면 주변 시세보다 임대료가 훨씬 낮아야 한다. 이대로라면 건설사에게 매달 안정적인 수익을 내주려는 정책이라고 밖에 볼 수 없고, 지속될 수 없다고 본다. 건설사에게 남는 장사를 하지말고, 장기전세 형태로 제도를 손질해야 한다.