[전문가기고] 과거와 닮은 꼴 부동산시장

▲권대중 대한부동산학회 회장 겸 명지대학교 부동산대학원 주임교수

2016~2018년 부동산시장은 지난 2006~2008년의 부동산시장과 매우 흡사한 닮은꼴 시장이다. 부동산 경기과열, 시장규제, 과잉공급 논란, 금리인상 그리고 입주폭탄과 대외경제의 불확실성 등 이를 어떻게 설명해야하나? 지난 2006년 즈음에는 강남 재건축을 위시한 전국의 집값이 폭등했다. 정부도 수요부터 공급까지 부동산시장 각 분야를 총망라하는 규제대책을 내놓았다. 그러나 전국적으로 번진 부동산 투자열풍은 잡히지 않았고 오히려 집값은 더 올랐다.

당시 노무현 정부는 토지공개념제도로 도입되었던 개발이익환수에 관한 법률이 대법원에서 위헌판결을 받았음에도 불구하고 다시 2006년 9월 25일부터 재건축초과이익환수제를 도입해 시행했다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 이를 뺀 초과액을 누진적으로 최대 50%까지 환수하는 제도다. 여기에 그해 8·31 대책에서는 정부가 동원할 수 있는 거의 모든 수단의 규제대책을 내놓았다. 이 대책에는 집값 상승의 주범이었던 다주택자를 규제하기 위해 종합부동산세 과세 대상을 주택은 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮추고, 과표 방법도 개인별 합산에서 가구별 합산으로 강화했었다.

또한 1가구 2주택 보유자에 대한 양도세율도 높여 부동산 보유와 처분에 제동을 걸었다. 그러면서 공급정책도 확대했다. 서울 송파·거여 지역 국·공유지 200만평을 택지지구로 만들어 총 5만여 가구를 공급하기로 한 위례신도시 개발계획과 김포 한강신도시 등 기존 택지지구를 확대해 14만여 가구를 짓기로 한 대책도 이때 나왔다. 그러나 부동산시장은 아랑곳하지 않았다. 그런데 그렇게 오르기만 했던 부동산가격이 결국 대출을 옥죄어 수요를 축소시킴으로써 집값 급등세를 잡을 수 있었다. 정부가 최근 대출 규제에 전 방위로 나서는 것도 같은 효과를 겨냥한 것으로 풀이할 수 있다. 또 한가지는 2008년 말까지 분양가상한제를 시행하지 않았는데 계속 분양가격이 오르자 정부는 2009년 1월부터 분양가상한제를 시행하겠다고 발표하였으며 이후 이에 겹쳐 미국의 리먼브러더스라는 투자은행(IB : Investment Bank)이 부도를 내면서 글로벌 금융위기가 찾아와 국가경제 위기까지 몰고왔다. 이에 드디어 집값이 급락세로 돌아섰다.

그런데 2006년과 2016년 부동산시장은 공통점이 있다. 2006년 당시에도 재건축아파트를 중심으로 가격이 대폭 상승하였는데 2016년도 강남권의 재건축아파트를 중심으로 가격이 대폭 상승하여 매우 유사하다. 또한 당시 기준금리가 4.5% 정도였으며 대출 금리도 6%대로 매우 낮은 편이었다. 물론 지금의 1.25% 기준금리에 대출금리 3%대와 비교하면 높은 편이지만 당시로서는 낮은 편이었다. 또 한가지 유사한 것은 2006년 당시에는 분양가격의 통제가 없는 고분양가로 집값이 가파르게 상승하고 있었고 이에 불안감을 느낀 서민들이 빚을 내 주택구입 대열에 뛰어드는 상황이었는데 지금도 분양가상한제를 폐지하여 건설사들이 아파트의 공급을 늘리고 있는 상황이 매우 유사하다.

그러나 2006년과 2016년 부동산시장의 다른 점도 있다. 우선 집값이 오르는 지역적 차이가 있다. 당시에는 집값 급등 현상이 강남 재건축시장 뿐만 아니라 서울의 기존주택과 경기도, 지방 대도시 등 동시다발적으로 가격상승이 나타나 강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인 등을 묶어 ‘버블세븐’이라고 지정하고 집값 잡기에 전력투구를 했었다. 요즘은 그 정도는 아니다. 강남4구와 과천 등 재건축아파트를 중심으로 가격이 급등하였고 지방의 경우에는 수도권 일부지역의 하남시와 동탄2신도시 그리고 지방의 대구, 부산, 울산 등 일부지역에서 청약시장이 수백대일이 되는 현상과 분양권이 거래되는 시장이었다. 2006년과 가장 큰 차이는 당시에는 경제상황이 지금보다는 호황이었지만 지금은 불황기로 시중에 저금리로 인한 900조원에 가까운 유동자금이 투자처를 찾지 못하고 부동산시장으로 유입되어 가격이 오르고 있는 것도 2006년과는 크게 다른 점이다.

그러나 2017년 이후 부동산시장이 2008년 이후 경제침체에 따른 부동산시장 침체기와 비슷한 양상으로 바뀌지 않을까 매우 불안하다. 부동산가격이 상승한 원인은 크게 다르지 않지만 결과는 비슷할 수 있기 때문이다. 그 이유로는 첫째, 정부가 부동산가격 상승을 규제하고 있고 둘째, 가계대출 급증으로 부동산 대출을 축소하고 있으며 셋째, 미국대선이후 금리인상이 시작되면 내년쯤에는 우리나라도 금리 인상이 예상되고 있어 부동산시장에는 악재로 작용할 것이다. 또한 넷째, 2008년 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기 식으로 분양한 아파트가 2009년 이후 공급량 초과로 나타났었는데 이번에도 공급량이 일시에 증가하여 2018년쯤에는 누적 입주물량이 100만가구가 넘어 공급초과 현상이 나타날 수 있다. 뿐만 아니라 당시에는 최소한의 수요가 뒷받침 되었지만 이제는 젊은 사람들이 결혼을 미루거나 포기하여 주택에 대한 개념도 바뀌고 있고 수요도 줄어 시장상황은 다르게 움직이더라도 결과는 더 악화될 수 있다.

그래서 다가오는 2017~2018년 주택시장 위기에 대하여 정책 당국은 시장상황을 파악하고 시장상황에 맞는 맞춤형 대책이 필요한 시기다. 우선 강남지역의 재건축 아파트가격이 오르는 원인부터 파악하고 문제를 해결해야 한다. 규제가 능사는 아니다. 이는 지난 2015년 1월 부동산3법이 통과되면서 재건축초과이익환수제를 2017년 말까지만 연장해 놓았기 때문에 모든 단지가 그 이전에 재건축을 추진해야만 세금을 피할 수 있어 과열되기 시작했다. 그런데 앞으로는 모든 도심지 아파트 단지가 재건축이나 리모델링을 해야만 한다. 그렇다면 이참에 이 법을 폐지하여 사업을 서둘지 않고 여유를 가지고 추진할 수 있도록 해야 할 것이다.

그리고 입주물량 과다로 인한 주택가격하락을 예상할 수 있는데 정부는 대출규제로 가수요를 줄이기 이전에 이런 주택을 리츠나 펀드모집 등으로 구입하여 임대주택 등으로 활용할 수 있도록 대책을 강구해야 한다. 시장에는 가수요가 있어야 시장이 살아난다. 국토교통부 발표 자료를 보면 우리나라는 2014년 기준으로 주택보급률 103.5%에 자가주택보유율 58%, 자가주택점유율 53.6%로 주택보급률이 100%가 넘었는데도 자기 집이 없는 사람이 42%나 된다. 이 사람들은 결국 가수요가 보유하고 있는 민간임대주택에 거주하고 있는 것이다. 정부가 충분한 임대주택을 공급하지 못하기 때문에 가수요인 민간임대주택자가 주택을 공급하여 이를 해결하고 있는 것이다. 또한 가계부채가 증가한다고 금리를 올리거나 대출을 규제하기 보다는 건전한 대출제도를 도입하여 소득이 낮거나 하우스푸어 발생 가능성이 있는 주택에 대해서는 고정금리 장기대출 방식으로 전환할 수 있도록 배려해야 한다.

따라서 앞으로 부동산 투자수요 입장에서는 주택에 대한 투자보다는 수익형부동산 투자로 돌아서야 하며 단기적 투자보다는 장기적 투자로 돌아서야 한다. 그러나 실수요자 입장이라면 청약제도가 좋아졌다고 지금 당장 주택을 구입하기 보다는 1~2년 지켜보고 입주물량이 많아지는 2017년 말부터 2018년쯤 주택구입계획을 세우는 것이 좋다. 물론 대출은 최소화 하되 금리가 인상될 것을 감안하여 고정금리 장기대출 방식으로 대출을 받아 가계에 부담을 줄이는 것이 현명할 것이다.