내년 부동산 3대 변수…'금리인상·대출규제·입주물량 증가’

내년 부동산시장은 투자자와 수요자들의 관망세가 이어지면서 조정국면에 들어갈 것으로 예상된다. 정부의 잇따른 부동산 규제책과 사상최대치의 입주물량, 금리인상 가능성 등 국내외적인 불확실성이 커지고 있기 때문이다.  


◇ 2017년 "청약자수 감소…전세가격 상승폭 둔화"

23일 리얼투데이에 따르면 내년 수도권 분양시장은 11·3대책의 영향과 대출규제, 금리인상 등의 시장 불확실성이 커지면서 전반적으로 청약자수가 줄어들 것으로 예상된다. 경쟁률도 1순위에 마감하는 단지도 줄어들 것으로 보인다. 이런 가운데 공급물량과 개발호재, 가격 등의 여부에 따라 차별화 즉 양극화된 모습은 이어질 것으로 전망된다.

지방의 분양시장은 공급과잉 등의 수급문제가 본격적으로 나타나면서 전반적으로 미분양으로 남는 단지들은 더 늘어날 것으로 보인다. 미분양 적체현상의 심각성도 곳곳에서 나타날 가능성이 크다.

일반 아파트 시장 역시 가격 조정 국면으로 들어갈 것으로 예상된다. 대출 규제와 금리인상에 따른 대출금리 상향조정 등으로 아파트 매수자들의 자금마련도 쉽지 않을 전망이다. 여기다 잇따른 악재 등으로 시세 상승에 대한 기대감이 꺾여 거래는 위축되고 가격 하락도 불가피할 것으로 보인다.

내년 전월세 시장은 입주물량이 증가와 전세 재계약 시점인 홀수년해 등의 영향으로 전세 거래량은 늘어날 수 있다. 이에 따라 전세가격 상승폭은 오히려 둔화될 수 있다. 전세물량이 되는 입주물량이 크게 증가해 매매시장이 불안해지며, 깡통전세 출몰을 염려해 월세를 찾는 세입자들이 늘어날 수 있기 때문이다.

월세시장은 거래량은 증가하지만 월세 가격은 떨어질 것으로 예상된다. 입주물량이 증가하면서 월세 물량도 덩달아 증가할 뿐 아니라, 금리인상이 되더라도 은행보다 월세 수익률이 높기 때문에 월세로 내놓는 집주인들이 많아질 전망이다. 이에 따라 월세 물량은 증가하고, 월세 가격은 떨어질 것으로 예측된다.


◇‘금리인상, 대출규제, 입주물량 증가’ 3대 변수

내년도 부동산시장의 변수로는 ‘금리인상, 대출규제, 입주물량 증가’가 지목된다. 

미국 연방준비제도가 지난 15일(한국 시간) 새벽 기준금리를 0.5~0.75%로 0.25%포인트 인상한다고 발표하면서 가격 하락세에 접어든 국내 부동산 시장에 불확실성이 더욱 커졌다. 미국은 금리를 인상했는데 한은은 금리를 추가 인하를 하게 되면 외국인 자금 유출 등 부작용이 커 국내도 금리인상 압박을 받기 때문이다. 

시장이 크게 위축된 가운데 금리인상이 시장에 주는 효과는 클 것으로 보인다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "수도권 중심으로 최근 2년 간 가수요 유입이 큰 상황에서 금리까지 오르게 되면 오른 금리만큼 소비자들의 부담은 커질 수 밖에 없다"며 "이미 집을 구입한 사람이나 앞으로 매입할 사람들 모두에게 부담이기 때문에 금리인상이 내년 부동산 거래 위축을 심화시킬 우려가 있다"고 말했다.

시장에 직접적인 영향을 주는 또 다른 요인 중 하나로 대출규제가 꼽힌다. 투자자든 실수요자든 부동산에 투자시 모든 투자금액을 본인 여유자금으로 하는 사람들은 많지 않다. 따라서 기존 재고주택은 물론 신규 분양, 그리고 중도금은 물론 잔금 대출까지 규제한다는 것은 자금줄을 막는 것이다. 투자자금줄이 막히면 거래량도 줄어든다. 특히 8·25 후속대책으로 나온 새아파트 잔금 대출 여신심사 가이드라인으로 기존 주택이 팔리지 않으면 새아파트의 잔금을 치루는 향후 2∼3년 문제가 발생할 수 있다. 양지영 실장은 "실수요자들이라면, 새 아파트를 분양 받을 시 향후 잔금 대출까지 고려하는 등 장기적인 자금 계획을 철저히 짜야 한다"고 말했다.

▲그래프=리얼투데이

입주물량 증가도 변수로 꼽힌다. 내년이후 2년간 전국에서는 70만 가구 이상이 입주할 예정이다. 2년 단기 물량으로는 1990년 이후 최대치다. 내년 입주물량은 크게 늘어나는데 긍정적인 요인보다 금리인상, 대출규제, 대선, 불안한 세계경제 등 부정적인 요인이 더 많아 수요는 더 위축될 전망이다. 

양지영 리얼투데이 실장은 "다른조건이 아닌 수급 영향만 보더라도 내년에는 시장 전망은 좋지 않다"며 "내 집 마련 혹은 투자를 고려하고 있는 수요자들이라면, 급하게 서두를 필요없이 내년 하반기 이후부터 급매물 혹은 경매 시장 중심으로 투자를 고려해도 나쁘지 않다"고 말했다.

[에너지경제신문 송두리 기자]