[서민주거 혁신] "임대주택 전성시대"...이미지를 바꾸자

[에너지경제신문 신보훈 기자] 서울의 아파트 매매가격이 평균 5억원을 훌쩍 넘어서면서 서민들의 내 집 마련은 어려워지고 있다. 최근에는 전·월세가격도 꾸준히 오르면서 주거비 부담도 크게 늘어나는 중이다. 정부는 행복주택과 뉴스테이 등 임대주택 보급 확대에 나서고 있지만 단순 물량 확대가 아닌 입지 문제와 이미지 개선 등의 체질 개선이 선행돼야 한다는 지적도 나온다.

◇아파트 전셋값 상승률 30%에 임대주택 공급↑

한국감정원에 따르면 서울지역의 아파트 매매가격은 평균 5억6227만원(2016년 12월 기준)이다. 최근 3년간(2014년 12월~2016년 12월) 매매가 누계상승률은 12.36%를 기록했다. 수도권의 상황도 크게 다르지 않다. 수도권 지역의 아파트 평균 매매가는 3억7910만원으로 서민들 입장에서 부담스러운 가격에 형성돼 있다. 매매가 누계상승률도 10.88%로 꾸준히 오르고 있다.

전세의 경우 가격상승률이 특히 매서웠다. 최근 5년간(2012년 12월~2016년 12월) 서울 전셋값의 누계상승률은 30.78%를 기록했고, 수도권의 경우 31.78%나 올랐다.

전월세전환율도 6%대 아래로 떨어지지 않으면서 월세의 부담 또한 적지 않았다.

서민 주거비용 상승에 대응하기 위해 국토부가 꺼내든 카드는 행복주택과 뉴스테이 등 임대주택의 확대였다. 주변시세보다 저렴한 임대주택을 공급함으로써 서민 주거비용을 줄이겠다는 계산이다.

국토교통부는 ‘2017년 주요정책 추진계획’을 통해 올해 공공임대주택 12만 가구를 추가로 공급하면서 총 55.1만 가구(2013~2017년)를 완성시키겠다고 밝혔다. 특히, 4.8만 가구의 행복주택 사업승인과 2만 가구의 입주자 모집을 진행하면서 본격적인 공급에 나서는 한편, 뉴스테이의 사업지 6.1만 가구를 확보해 임대주택의 공급량을 확대할 계획이다.

국토교통부 관계자는 "기존의 임대주택의 재고는 어느 정도 쌓였기 때문에 그동안 임대주택의 진입에 제한이 있었던 젊은층을 위한 행복주택 등의 공급을 늘려가고 있다"고 말했다.

우리나라의 공공임대주택 재고량은 125만7461가구(2015년 12월 31일 기준)로 공급률은 5%대이다. 이 중 영구임대는 19만5000여 가구, 국민임대는 45만2000여 가구를 차지하고 있다. 

올해 주택도시기금 예산안을 보더라도 국토부의 행복주택의 확대 의지를 엿볼 수 있다. 작년 행복주택을 위한 출자금은 6595억원에 불과했지만 올해는 1조1263억원으로 크게 늘어난 반면 국민임대 예산은 3173억원에서 204억원으로 대폭 감삭됐다. 

전문가들은 행복주택 등을 통한 임대주택 확대 방향이 바람직하다고 평가한다.

함영진 부동산114 센터장은 "아직도 우리나라의 임대주택 공급량은 OECD 평균에 비해 적다"라면서 "경기가 안 좋아질수록 전세에서 월세로 전환하게 되는데, 주거복지 위해 행복주택과 뉴스테이 등 임대주택의 재고를 쌓아가는 정책을 계속하는 것"이라고 설명했다.


◇ 임대주택 활성화 위해 예산·입지·이미지 해결해야

이번 정부 들어서 공공임대주택 공급 확대 과정을 보면 영구임대주택의 공급량(9500가구)은 크지 않았다. 그 대신 빠른 시간에 물량을 확보할 수 있는 전세임대(13.7만가구)와 분양전환 임대(12.9만 가구)를 늘리는 방식을 사용해 왔다. 완전한 형태의 공공임대주택이 늘어났다고 말하기 힘든 것이다.

국토부 관계자는 "그동안 지역 주민의 반대와 예산, 도심 내 토지 문제 등으로 전세임대와 분양전환 임대를 늘려 온 것이 사실"이라고 밝혔다.

임대주택 정책의 활성화를 위해서는 예산, 입지, 이미지 등 근본적인 문제를 해결해야 한다는 목소리가 나오는 이유다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "전세임대를 늘리는 이유는 임대주택 1가구당 1억원이 들어가는 등 건설비 부담이 크기 때문"이라면서 "결국 뉴스테이 같이 민간을 활용할 수밖에 없는데, 서민을 위한 민간임대주택은 수익률이 나오지 않기 때문에 법인세, 재산세, 시공비용 등의 인센티브를 줘야한다"고 주장했다.

입지와 부정적인 이미지를 개선하는 것이 먼저라는 의견도 있다.

이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "전국적으로 주택 보급률이 100% 넘은 상황에서 정작 필요한 곳에 집이 없는 것이 문제"라며 "입지와 임대료 등 수요자 입장에서 생각하지 않으면 임대주택을 늘려도 효용성 크지 않을 것"이라고 말했다.

명지대 부동산대학원 권대중 교수도 "주택에 대한 개념이 소유에서 거주로 바뀌고 있는 상황에서 정부도 임대주택에 대한 개념을 바꿀 필요가 있다"면서 "민간공공주택은 별 반대가 없지만 정부의 공공주택은 지역 주민이 싫어한다. 임대주택에 살면 못 사는 사람이라는 이미지를 불식시켜야 서민을 위한 임대주택을 늘릴 수 있다"고 강조했다.