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[전문가 기고] 탈아파트시대, 유망 수익형부동산은 무엇?

장재현 리얼투데이 팀장

에너지경제ekn@ekn.kr 2017.01.11 22:20:56

 

▲장재현 리얼투데이 팀장


우선, 단독 다가구 등 소형주택들의 인기가 높을 전망이다. 아파트의 높은 전셋값과 분양가 상승 등의 영향으로 실수요자들이 아파트를 벗어나 단독이나 다가구 등으로 눈을 돌릴 수 있기 때문이다. 또 다가구나 단독 등은 거주와 수익 두마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 상품으로 주요 도심에서는 매물 품귀현상을 겪고 있을 정도다. 11.3대책 등을 비롯해 정부의 주택시장 옥죄기가 시작되면서, 탈아파트화 바람이 점점 거세지고 있다. 여기에 대출금리 상승으로 인한 실수요층들의 이탈로 아파트 시장이 어려움을 겪으면서, 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 


이런 시장상황과 맞물려 최근 협소주택들의 리모델링이나 증축 등도 인기를 끌고 있다. 실제 최근에는 포털사이트나 SNS(소셜네트워크) 등을 통해 소형 주택들의 리모델링 등을 통해 임대수익이 발생하는 수익형 부동산으로 만드는 경우도 많다.

실제 리모델링이나 증축 등은 3.3㎡당 400~500만 원 선에 공사가 가능하다고 봤을때, 연면적 140㎡ 단독주택을 완전 리모델링하는데, 2억 원 가량이 든다. 서울 강북권에서 4~5억원으로 단독주택을 매입한다고 가정하면, 총 6억원 선의 비용이 발생한다. 서울에서 6~7억 원이면, 전용 84㎡ 규모의 아파트 한채 가격이다. 이러다 보니 아파트보단 단독주택을 매입해 임대를 놓거나 되팔아 시세차익을 실현하는 경우도 있다. 

두번째는 상가시장도 관심이 높아질 전망이다. 우선, 부동산114에 따르면, 오는 2016년부터 2018년까지 총 105만 8658가구가 입주할 예정이다. 지난 2014년부터 2016년까지 3년 동안 총 133만 8463가구가 분양에 들어간 점을 고려하면, 앞으로 전국적으로 100만가구 이상이 입주물량으로 풀리게 된다.

문제는 단지 내 상가물량도 많다는 점이다. 특히 공급물량 증가로 하남미사, 다산, 동탄2 등 주요 신도시 지역을 중심으로 상가물량이 많이 풀렸다. 단기간 모든 상가물량이 해소되지 않겠지만, 신도시에 인프라가 들어서고 개발이 진행되게 되면 상가물량도 투자수요들의 관심이 높을 것으로 전망된다.

이에 따라 신도시에 들어서는 상가의 경우, 뚜렷한 계획을 토대로 한 상주인구 및 유동인구를 갖춰 풍부한 배후수요를 확보할 수 있다. 또 개발 진행에 따라 유입인구는 빠르게 증가하는 반면, 낮은 상업지 비율로 희소성이 높아 선점으로 인한 안정적인 수익과 향후 개발이 완료됨에 따른 가치상승도 기대할 수 있다.

가격적으로도 저렴한 곳이 많다. 1층 상가가 아닌 경우 고층상가들의 경우 3.3㎡ 1000만원 미만인 곳들도 많아 아파트 가격으로 충분히 투자할 수 있다. 또 신도시가 완공되면 학원이나 병원 등의 업종들은 고층 수요들도 충분하다.

주택을 지을 수 있는 토지도 꾸준한 인기를 누릴 전망이다. 최근에 탈아파트와 탈 도심 등이 트랜드로 자리잡으면서 도심 접근성은 좋으면서 주거환경은 쾌적한 곳을 찾는 사람들이 많다. 따라서 수도권 외곽지역이나 주요 도심 인근에 있는 토지들도 탈아파트화 현상과 함께 인기가 높을 전망이다.

하지만 주의할 점도 많다. 우선, 대출금리가 계속해서 상승할 것으로 전망되는데다 대출규제도 시작됨에 따라 가계부담이 높아질 수 있다. 또 수익형 부동산이나 임대상품 등은 관리가 중요하다. 본인이 직접 관리를 하지 못한다는 특성이 있기 때문에 업체나 인근 중개업소 등 관리회사를 두고 운영하는 것이 편리할 수 있다.

마지막으로 지역에 대한 꼼꼼한 분석이 뒤따라야 한다. 임대사업을 하겠다는 사람 중에서 하루만에 계약을 하는 경우는 극히 드물 것이다. 며칠을 가보고 유동인구나 잘되는 업종 등을 골라 선별적으로 투자하는 것이 좋다. 또 업종이 많은 곳들은 공급이 많아 공실이 높을 수 있다. 이런 지역은 가격이 너무 높다면 피하는 것이 좋다고 보여진다.




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