[현장르포] 혼돈의 여의도, 어디로?

한강공원 개발 발표, 파크원 사업 재개 소식에 ‘꿈틀꿈틀’
재건축 단지는 서울시 바라보며 ‘예의주시’


[에너지경제신문 신보훈 기자] 여의도가 각종 개발계획과 재건축 추진으로 들썩이고 있다.

서울시에서 9일 한강공원 일대를 개발하는 여의문화나루 기본계획을 발표한 이후 여의도는 흐뭇한 미소를 지었지만, 한편으로는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 골머리를 썩고 있었다.

▲여의도 한강공원 일대.(사진=신보훈 기자)

한강변을 문화, 수상교통, 관광이 공존하는 서울 대표 명소로 만들겠다는 발표는 한강을 맞대고 있는 여의도 일대 아파트의 가격 상승을 기대하게 했다. 한강 조망권을 갖고 있던 단지들은 특히 분위기가 고조돼 있었다.

여의도의 한 공인중개사는 "아무래도 한강이 개발된다고 하면 주변 집값에 영향이 있지 않겠느냐"며 "오세훈 시장의 한강 르네상스 프로젝트가 무산된 바 있기는 하지만 주변 아파트 재건축과 함께 시너지 효과를 낼 수 있을 것 같다"고 기대했다.

여의도에서는 옛 통일교 주차장 부지였던 ‘파크원’의 초고층 복합 개발사업도 꿈틀대고 있었다. 6년간 표류돼 있던 이 프로젝트는 자금 조달에 성공하면서 4만6000m²가 넘는 부지의 공사가 조만간 재개될 것으로 알려졌다. 일각에서 알려진 것처럼 ‘파크원’의 공사는 아직 재개되지 않았지만 올해 안에 사업 추진은 확실시 되고 있다.

파크원 개발사업 관계자는 "오랫동안 사업이 중단됐기 때문에 공사 재개를 위한 준비를 하고 있고, 아직 공식적으로 공사가 재개되지는 않았다"며 "다만 올해 안에 사업은 당연히 추진된다고 보면 된다"고 말했다.

▲여의도 ‘파크원’은 아직 공사가 재개되지 않았지만 곧 사업이 추진될 것으로 예상되고 있다.(사진=신보훈 기자)

◇ 노후된 아파트에 재건축 추진 단지만 16곳

여의도 공인중개사들의 주요 업무 중 하나는 ‘노후설비 수리 중개’라는 말이 있다. 10일 찾은 여의도의 한 공인중개소에서도 집주인, 세입자, 설비 수리공에 차례로 전화를 걸면서 6만원짜리 수리비를 어떻게 처리할지 조율을 하고 있었다.

A공인중개사 대표는 "아파트가 워낙 낡아서 집 안에 물이 새는 경우가 많다"며 "노후설비 문제를 집주인에게 알리고 수리를 의뢰하는 자잘한 일을 많이 한다"고 말했다.

노후된 아파트가 많다 보니 여의도는 공작아파트, 서울아파트, 수정아파트 등 재건축을 추진하는 단지만 해도 16개 곳에 달한다.

유예기간이 끝나가는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해서는 적어도 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야 하기 때문에 일부 단지는 조합 구성이 필요 없는 신탁 방식으로 사업을 추진하고 있다.

▲49층 재건축을 추진중인 여의도 공덕아파트.(사진=신보훈 기자)

사업 추진의 유일한 변수는 서울시의 35층 규제다.

잠심주공5단지의 50층 재건축 계획안은 서울시에서 한 차례 보류된 이후 ‘조건부 가능’이라는 발표를 통해 지옥과 천당을 오가고 있는 상황이다. 여의도의 공작, 수정 아파트도 신탁사를 선정하고 49층으로 재건축을 추진하고 있지만 타 지역의 사업승인 여부를 지켜보며 상황을 예의주시 하고 있다.

여의도 지역은 도시공간구조상 ‘도심’으로 분류되기 때문에 원칙적으로는 복합건축물 조성시 51층 이상의 재건축도 가능하다.

서울시 도시계획국 관계자는 "여의도는 도심이기 때문에 50층 이상의 재건축도 가능하다"고 밝혔다.

하지만 주상복합이 아닌 단순 주거를 위한 재건축에서는 여전히 35층 규제가 적용된다. 여의도 지역 특성상 상업지역과 주거지역이 나뉘어 있는데, 주거지역의 아파트 단지는 초고층 재건축이 어렵다는 견해가 많다.

건국대 부동산학교 유선종 교수는 "잠실 경우만 보더라도 35층이 되고 안 되고의 특별한 기준이 있는 것 같지 않다"며 "여의도 또한 잠실과 마찬가지로 업무지구로 보느냐 주거지로 보느냐에 따라 달라질 수 있다"고 설명했다.