재건축 사업, 조합이냐 신탁이냐…입주민 득실은?

- 조합, 입주민 의견 반영 좋지만 비전문성, 비리 문제
- 신탁방식은 수수료에 대한 주민 합의가 관건

▲최근 시공사를 대우건설로 새롭게 선정하는 안건을 통과시킨 과천주공1단지 조합 총회(왼쪽)와 신탁사업방식 추진을 확정한 여의도 수정아파트.(사진=신보훈 기자)

[에너지경제신문 신보훈 기자] 재건축 추진 단지가 늘어가는 여의도에서 신탁 바람이 불고 있다. 사업 추진속도와 투명성이 장점으로 부각되면서 입주민들 사이에서 신탁 방식의 재건축이 입소문을 타는 중이다. 다른 한편에서는 이미 선정된 시공사를 바꾸면서 재건축 추진에 주도권을 가져가고 있는 조합 집행부가 목소리를 키워가고 있다.


◇ 조합 방식, 입주민 선택권 vs 비전문성·비리 문제

노후된 아파트에서 재건축 사업을 추진할 때 가장 보편적으로 선택되는 방식은 조합을 만드는 것이다. 입주민들이 중심이 돼 조합장과 집행부를 선출하고, 시공사까지 투표로 선택하면서 민주적인 방식으로 재산권을 행사할 수 있는 방법이다.

최근 과천주공1단지와 방배5구역 재건축 조합은 총회를 통해 기존 시공사와의 계약 해지 안건을 통과시키는 등 조합이 행사할 수 있는 가장 강력한 권한을 행사하기도 했다.

다만, 조합원 대부분이 비전문가라는 점과 조합원이 선출한 조합 집행부의 비리 등은 고질적으로 지적돼 왔던 문제점들이다. 워낙 복잡한 이해관계가 얽혀 있는 만큼 의견이 하나로 모아지기 힘들고, 사업 지연 요소도 많다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "조합의 경우 비전문가들이 모여서 운영하다 보니 실수를 하기도 하고, 작정하고 속이는 경우도 많다"며 "의견이 맞지 않으면 꼬투리를 잡아서 사업 자체를 원활히 진행하지 못하게 하는 등 지연 요소가 많다. 조합 방식은 대안이 없기 때문에 사용하고 있는 것이지 특별한 장점이 있는 사업 방식이 아니다"라고 설명했다.


◇ 신탁 방식, 투명성·전문성 VS 수수료·대단지 경험 부족


조합의 문제점을 해결할 수 있는 대안으로 신탁 방식이 제시되고 있다. 조합 집행부가 맡는 상당부분의 역할을 신탁사가 전담하게 되면서 전문적 지식을 바탕으로 사업을 추진할 수 있고, 정부의 관리감독을 받는 만큼 투명한 사업 추진이 가능하다. 추진위 및 조합설립 과정이 필요 없기 때문에 사업 추진 속도가 빠르고, 개인 비리 가능성도 낮춘다는 점에서 주목을 받고 있다.

여의도 시범·공작·수정아파트는 이러한 장점을 고려해 신탁 방식의 재건축을 적극적으로 추진하는 중이다.

문제는 사업비다. 신탁사를 선정할 경우 총 사비의 2~3%를 수수료로 지불하게 되는데, 입주민들 입장에서 수수료에 대한 공감대를 형성할 수 있느냐가 신탁 사업의 핵심이다. 아직 대단지에 적용된 사례가 많지 않고, 계약을 통해 조합의 권한을 신탁사가 행사하게 되는 만큼 입주민 의사가 온전히 반영되지 않을 수도 있다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 "신탁 방식은 최근에 대두된 흐름인데, 장단점 있다"며 "일단 (총사업비의 2∼3%의) 보수가 발생하게 되고, 신탁사와 계약을 하는 것이기 때문에 조합원의 이해관계가 달라졌을 때 계약에 구속되면서 유연성에 한계가 생길 수 있다"고 지적했다.