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정부의 8.2대책 발표이후 부동산 투자에 있어 주택시장 환경이 급변하는 분위기가 역력해지자 반사이익, 풍선효과 등을 거론하며 수익형 부동산 시장의 분위기 몰이가 커지고 있다.
수익형 부동산 투자경험이 많이 쌓인 노련한 투자자들이라면야 스스로 능동적으로 여러 리스크를 관리할 수 있는 능력이 배양되어 있겠지만 수익형부동산에 첫발을 딛거나 초보투자자라면 겪어야 할 위험의 경우의 수가 주거부분 보다 몇 배는 많은 곳이 수익형부동산 영역이다.
크게 보면 주거시장의 판단요소는 교통, 학군, 생활환경, 브랜드, 대형단지에서 결정이 나지만 상가상품은 주거상품의 판단 요소 외에도 지역 소비력, 상권형성의 시기, 임차인과의 관계, 유동 동선의 흐름 축, 경쟁 상권과의 상권분할 구도, 분양가격의 적정성 등 다양한 요소와 변수가 등장한다.
주거는 공급당시보다 몇 배가 올랐어도 상가는 이제 경우 공급가격을 회복했거나 아직도 미진한 판교의 사례처럼 주거상품은 큰 흐름을 타고 따라가는 투자도 확률이 높지만 상가투자는 대세론이니 핫 플레이스니 하는 지역론에 멍든 투자자들이 많다는 점을 간과해서는 안된다.
모두 성공만을 생각하고 뛰지만 물먹지 않은 것으로도 오히려 상가투자에 있어서는 절반은 성공한 셈이라고 하고 싶다.
이를 위해 분양상가 투자를 염두에 둔 투자자들이 리스크관리 차원에서 가져야할 반드시 피해야할 투자습관을 몇 가지 살펴본다.
첫째 메스미디어를 너무 믿지 않아야 한다.
수많은 정보를 담아 요긴하게 접하고 있는 메스미디어를 조심하라니 이게 무슨 소리인가 싶겠지만 가장 큰 착오를 범하는 부분은 6하 원칙에 의한 사실만 정보로 인식해야하는데 자칫 사실 정보 외에 업체상품 끼워 넣기 정보나 흥행몰이중이니 어서 줄을 서야할 것 같은 분위기를 조성하는 자의적 예상가이드 함정에 휩쓸리지는 않아야 한다는 것이다.
정보의 접근과 해석의 오차를 줄이기 위해서는 현장체감과 동일정보내용의 매체정보비교, 그리고 댓글과 리플을 통해 자신만의 시각을 키우는 것이 필요하다.
두 번째 단발성 세미나나 무료(저가)세미나를 경계해야 한다.
홍보의 시대이고 보니 업체는 다양한 방법으로 자신의 기업 홍보활동을 하고 이것 자체가 문제라고는 할 수 없다. 하지만 이때 가능한 많은 군중을 끌어들이기 위해 무료나 저가세미나를 개최하면서 유명강사 출연이나 유명매체 주관 사업에 후원을 맡는 경우가 많다보니 정보전달에 있어서 편중된 정보전달이 장이 되기 쉽다는데 문제가 있다.
후원업체와 관련된 장점만이 강조 부각될 우려가 있는 이런 단발성 무료세미나보다는 장기간 진행되는 세미나로 사전에 커리큘럼이 공개되어 어떤 공부를 할 수 있게 되는 지 확인가능한 곳에서 제대로 된 비용을 들여 공부하는 것이 필요하다.
셋째 부동산에 족집게는 없다, 족집게를 찾지 마라.
유명세를 타고 있는 사람에게는 무 비평으로 스펀지처럼 빨아들이는 영혼이 맑은 분들이 의외로 많다. 왕왕이 찍어주기에 물먹고 속 앓이 하시는 분들을 상담하게 되는데 엎질러진 물에는 별도리가 없기 때문에 최소한 자기 주관적 판단을 준비해 가지고 상담이든 컨설팅이든 받는 것이 좋다.
유명인과 장기간에 걸쳐 업무적 유대관계에 의해 형성된 유대관계가 아니라면 찍어주기 물건을 받으려 하기보다는 본인이 조사한 물건을 가지고 가서 위험요소나 조심해야할 것을 물어보는 것이 낫다.
넷째 기대이상의 성과보다 투자된 성과가 30%줄어도 견딜 수 있겠는지 판단해야 한다.
투자가 술술 잘 풀려서 기대치보다 좋은 수익률을 달성한다면야 순풍에 돛을 단 셈이기 때문에 큰 걱정거리가 없다. 업체의 과장된 비전 제시나 과도한 수익가능의 달콤함이 현실에서는 깨지는 경우가 다반사이고 오히려 예상이나 목표보다 실제 성과가 밑도는 경우가 생길 때에도 투자자인 내가 버티고 견딜수 있는지 판단해야 한다.
보수적 환경에 대한 위험관리 습관은 금리변동, 자기자본의 비율조정등과 같은 다양한 문제를 보수적이고 안정적으로 검토하게 해주고 지나친 환상보다는 현실적인 상황인지에 중요한 판단력을 키워주게 된다.
다섯째 가능한 여러 사람의 눈을 빌려라.
수익형부동산을 접하게 되면 업체의 다양한 상권분석이 뒤따르게 된다. 하지만 많은 업체들이 상품의 단점은 보이지 않도록 하고 어느 곳은 역출구 앞을 내세워 어느 곳은 차별화된 건물외관을 어느 곳은 큰 규모를 내세며 아전인수식 소비유입을 강조하고 장점만을 부각하기 일쑤다.
이때 혼자만의 판단이 아닌 주변의 지인의 눈과 귀를 빌려 같이 판단하는 것이 필요하다. 특히나 상품의 경쟁관계에 있는 업체 간의 상호 상품에 대한 단점평가는 이이제이로서 냉철한 단점을 접하는 중요한 눈이 될 수 있다.
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