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▲이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장 |
신정부의 부동산정책이 다주택자들의 주택임대사업자 등록을 권장하고 있는 모양새다. 최근 정부는 주택임대시장의 안정화를 도모하고 투기세력을 차단하기 위해 다주택자가 주택임대사업자로 등록할 경우 양도소득세를 중과하지 않고 장기보유특별공제를 계속 적용해 세금감면혜택을 주는 것은 물론, 기존 은행대출을 보다 낮은 금리로 바꿔주는 방안을 추진 중이라고 한다. 주택임대사업자로 등록할 수 있는 주택의 조건을 완화시키는 반면, 세제혜택에 대해서는 임대주택의 전용면적과 임대기간에 따라 그 폭을 달리할 예정이다. 기간이 길수록 면적이 작을수록 유리하다는 점에서 소형아파트는 각광받을 것으로 보인다. 사실 소형아파트는 오랫동안 공급이 많지 않았던 데다 1인 가구 증가에 따른 가구분화 심화 및 전세난 가중으로 임대수요가 크게 늘면서 유망투자처로 떠오른 지 오래다.
소형아파트의 임대수익률을 살펴보면, 서울특별시를 기준으로 할 때 연 4% 내외다. 상가나 오피스텔이 연 5%선인 것과 비교하면 임대수익률이 다소 떨어져 보인다. 하지만 전세난 심화, 1인 가구 급증과 맞물려 임대수요가 꾸준히 늘고 있는 만큼 주택임대사업용으로 적격이다. 하지만 근래 들어 소형아파트 붐을 타고 섣불리 투자에 나섰다가 손실을 보는 사례가 적지 않다고 하니 각별한 주의가 요구된다. 이와 관련, 소형아파트 투자 시 유의할 점을 살펴보자.
우선, 임대의 안정성 여부를 살펴보자. 임대사업용 부동산의 최대 리스크는 공실인 만큼 소형아파트 투자가 임대목적이라면 예외일 수 없다. 연체 없는 우량 임차인을 확보하고 공실 없이 장기간 유지할 수 있는지 여부가 임대수익률, 한발 더 나아가 임대사업의 성패를 가르기 때문이다. 따라서 주택임대사업에 적합한 부동산을 찾는 게 매우 중요하다. 이런 점에서 소형아파트는 주택임대사업용으로 투자자들의 입맛에 딱 들어맞는 상품이다.
다음으로, 투자결정에 앞서 임대수요에 대한 조사가 선행돼야 한다. 예컨대, 직장인을 대상으로 임대를 놓을 생각이라면 적어도 도보 10분 이내의 역세권에 소재하면서 주요 오피스권역(서울의 경우 강남권역, 도심권역, 여의도권역)과 30분 내 지하철 통근이 가능한 지역에 위치하는 게 좋다. 그밖에 공단인력을 대상으로 안정적인 임대가 가능한 경기도 수원, 안산, 시흥, 화성, 평택일대 대규모 공단 인근지역, 대학생 및 고시생들이 몰려있는 신촌 및 노량진 일대 역시 소형아파트 투자처로 유망한 지역으로 손꼽힌다. 아울러 월세전환율이 빠르게 진행되는 곳에 투자하는 게 좋다. 기존 전세입자가 월세 내지 반전세로 전환하는 비율과 속도가 빠른 곳은 대체로 매물이 귀하기 때문에 월세수익률이 높은 편이다.
끝으로, 주택임대사업자 등록요건을 꼼꼼히 확인한 후 해당 주택이 세제혜택요건에 부합하는지 여부를 살펴봐야 한다. 이는 세제혜택의 범위가 세금의 유형, 전용면적의 크기, 보유 주택의 수에 따라 다르기 때문이다. 예컨대, 주택임대사업자로 등록한 후 전용면적 기준 60㎡ 이하의 주택 1호 이상을 최초 분양받아 4년간 임대하면 취득세가 100% 감면된다. 반면, 재산세는 임대를 목적으로 전용면적 85㎡ 이하의 주택 2호 이상(기존주택 포함)을 매입해야 하는데, 전용면적 40㎡ 이하는 100% 감면, 40~60㎡ 이하는 50% 감면, 60~85㎡ 이하는 25% 감면혜택을 적용받는다. 만일 임대주택이 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하일 경우 종합부동산세 적용에 있어서도 합산에서 배제된다. 이와 별개로 8년 이상 계속해 임대할 생각이라면 준공공임대주택으로 등록해 추가 세제혜택을 받는 편이 좋다. 재산세의 경우 40~60㎡ 이하는 75% 감면, 60~85㎡ 이하는 50% 감면혜택을 받게 되고, 양도세의 경우 2017년까지 등록한 주택의 경우 8년 동안 오른 금액에 대해 100% 감면된다.
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