[부동산 칼럼] 새해 부동산시장 전망은

에너지경제 ekn@ekn.kr 2018.01.04 18:48:18

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▲권순원 CRM부동산연구소 소장



[권순원 CRM부동산연구소 소장] 올해 부동산시장은 어느 해보다 지역별 양극화가 심화할 것으로 전망된다. 정부의 규제가 구체화하고 금리가 오르는 등 시장의 불확실성이 커지면서 ‘똘똘한 한 채’를 보유하려는 다주택자들의 움직임도 바빠질 것이다. 여기에 집값 안정을 꾀하려는 정부의 규제정책이 시장과 힘겨루기에 나서면서 실수요자들의 선택은 더욱 어려워질 가능성이 높다.

작년 새 정부 출범 이후 7개월 동안 6·19대책을 비롯해 8·2대책, 10·24가계부채종합대책 등 강도 높은 규제책이 연이어 쏟아졌다. 정부는 ‘핀셋 규제’라며 집값 안정을 자신했다. 다주택자들에게 서둘러 집을 팔라는 시그널을 보냈다. 다주택자와 강남권 집값 잡기가 그 핵심 목표였지만 효과는 만족스럽지 못했다. 오히려 강남 집값 상승 폭은 더욱 커졌다.

올 1월부터는 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자 양도소득세 중과가 4월 강화될 예정이다. 지난해 예고한 규제가 올 초부터 점차 실현된다. 정부가 보유세 개편도 만지작거리고 있다. 더욱 촘촘한 규제책으로 집값 안정에 고삐를 죄겠다는 의도다.

지난해 핀셋 규제의 타깃이었던 강남권 집값은 강력한 압박에도 불구하고 오히려 올랐다. 과거와 마찬가지로 규제가 본격 시행되자 시장은 잠시 주춤했지만, 이후에 다시 상승했다. 시중을 떠돌던 풍부한 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 결국 ‘알짜’ 부동산으로 몰렸다. 이와 함께 집값은 시간이 갈수록 결국 우상향 한다는 학습효과를 경험한 사람들이 그동안 분산해 투자하던 방식에서 벗어나 ‘똘똘한 한 채’가 있는 강남으로 몰려들었다.

다주택자들이 양도세 중과 이전에 집을 매각하거나 자녀에게 증여하는 경향을 나타내면서 지난 연말 강남3구 거래량은 크게 늘어났다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 12월 강남3구 아파트 거래량은 1867건으로 전년 같은 기간 1312건보다 40%가량 늘어난 것으로 나타났다.

‘강남 집값은 오늘보다 더 저렴할 수가 없다’고 한다. ‘상투를 잡았다’고 했지만, 항상 가격은 올랐다. 어차피 주택 수를 줄여야 한다면 수요가 가격 상승 기대감이 높은 ‘블루칩’에 쏠릴 수밖에 없다. 그렇다면 올해도 강남을 비롯해 블루칩으로 꼽히는 지역들은 등락을 거듭하며 보합세를 보이지만 지방은 하락하는 양극화가 두드러질 것이다.

올해는 금리와 담보대출 규제가 시장을 움직이는 큰 변수로 꼽힌다. 현재 주택담보대출 이율이 연 4%를 넘었고, 신 DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 등 각종 대출 규제가 적용되기 때문이다. 오는 4월 이전에 집을 처분하려는 수요가 증가하면 급매물이 나올 수 있다. 그러면 오르던 집값은 상승세가 꺾일 수도 있다.

이제 다주택자가 주택을 추가 구입할 때 대출은 사실상 막혔다고 보면 된다. 대출을 지렛대 삼아 투자하기가 사실상 불가능해졌다는 의미다. 여기에 2000년대 이후 연간 최대 물량인 전국 44만여가구의 입주물량은 집값 안정의 주요 변수로 작용할 것이다. 일부 지역에서는 역전세난도 우려된다.

주택시장의 양극화와 함께 수익형부동산에도 적신호가 켜졌다. 금리가 오르고 있기 때문이다. 하지만 베이비부머 세대의 은퇴가 본격화되면서 ‘그래도 수익형’이라는 인식이 확산될 것으로 보인다. 따라서 입지가 뛰어난 지역의 상가나 오피스텔, 꼬마빌딩 같은 수익형부동산에 대한 투자는 꾸준할 것으로 예상한다. 특히 투자자들은 비용이 적게 들고, 저금리 상황에서 고정적으로 임대 수익을 거둘 수 있는 꼬마빌딩에 주목하고 있다.

새해 집값은 양극화 속에서 전반적으로 안정세를 유지할 것으로 전망된다. 그러나 강남 등 입지가 뛰어난 지역, 재건축 아파트값은 강세도 예상된다. 부동산 대책이 본격적으로 시행되면 지방을 시작으로 수도권 외곽까지 이어지는 집값 약세 흐름도 예상할 수 있다. 집값은 결국 장기적으로 수요·공급 원리에 의해서 형성될 수밖에 없다. 강남권을 선호하는 수요자들의 눈높이에 맞는 양질의 주택을 얼마나 공급하느냐가 강남권 집값 안정의 바로미터가 될 것이다.




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