[EE칼럼] 세금 증가에 따른 다 주택자의 고민

에너지경제 ekn@ekn.kr 2018.01.11 07:50:14

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KB국민은행 김종균 세무사

▲김종균 KB국민은행 중소기업고객부 세무사.


#. 서울에 사는 김모씨는 여러 주택을 보유하고 있다. 한 채는 본인이 거주하고 두 채는 반전세로 월세 수입을 올리고 있다. 그중 하나를 팔고 유동인구가 많은 곳에 오피스텔 하나를 사려고 하는데 3주택자라서 세금이 많이 나올까 걱정이다.

위 사례에서 보듯 최근 개정된 세법과 정부정책을 살펴보면 다주택자에 대한 과세가 올해부터 더 강화될 가능성이 높아졌다.

주요 변경되는 사항을 보면 먼저 오는 4월 1일부터 다주택자가 조정대상지역(서울 전역과 경기, 부산 일부 지역 등) 내 주택을 팔 때 양도소득세가 중과된다. 2주택자는 기본세율에 추가 10%, 3주택자 이상은 추가 20%를 가산해 양도세율이 적용된다. 3년 이상 보유했을 경우 혜택을 주던 장기보유특별공제도 적용되지 않아 세부담은 대폭 늘어날 전망이다. 주택을 팔 수 있는 시간이 3개월도 남지 않은 상황이라 다주택자들의 주택 보유에 대한 고민을 더욱 커질 수밖에 없다.

이어 정부 정책의 방향이 다주택자에 대한 보유세 인상을 본격적으로 검토했다는 점이다. 지난해 12월 27일 대통령 주재 국민경제자문회의 겸 경제관계장관회의에서 2018년 경제정책방향을 확정·발표하면서 다주택자에 대한 보유세 개편을 처음으로 공식화했다. 다주택자들이 계속된 부동산 정책에도 큰 움직임을 보이지 않자 정부는 보유세 인상을 다시 검토하기 시작했다. 이런 추세대로라면 올해 하반기에 보유세 개편과 관련한 구체적인 방안들이 나올 것으로 예상된다.

또 사실상 세금을 내지 않았던 연 2000만원 이하 소액주탬임대사업자에 대한 과세가 내년부터 시행된다. 그간 기존 주택 임대차 시장의 안정화를 위해 적용해 오던 비과세 혜택이 올해를 끝으로 사라질 예정이다. 전·월세 임대소득이 고스란히 드러나면 집주인의 세부담은 늘어나게 된다.

또 건강보험료가 부과될 가능성이 높다. 일반적으로 자녀 건강보험의 피부양자로 등록돼 건강보험료를 한푼도 내지 않는 소액 주택임대사업자가 많았다. 앞으로는 임대소윽 노출로 건강보험 지역가입자로 등록하게 돼 건강보험료의 부담이 늘어나게 된다. 더욱이 올해 7월부터 건강보험료 부과체계가 바뀔 예정이다. 보험료 산정방식을 소득중심으로 바꿔 돈을 많이 벌거나 재산이 많은 사람은 더 내게 되는 구조로 변경된다.

세제혜택이 대폭 늘어난 주택임대사업자가 되는 것도 하나의 방안이 될 수 있다. 지난해 12월 국토교통부와 기획재정부 등 관계부처 합동으로 발표한 ‘주택임대사업자 유도를 위한 혜택 확대’에 주목할 필요가 있다. 주요 골자는 다주택자가 임대주택등록을 하고 8년 이상 임대할 경우 세금감면과 건강보험료 부담 완화 등 혜택이 크게 늘었다는 점이다.

주요 내용으로는 취득세와 재산세 감면이 확대되고 임대소득에 대해서도 미등록사업자에 비해 더 큰 감면 혜택을 볼 수 있다. 또 종합부동산세 합산배제와 양도소득세 중과배제가 적용돼 장기보유특별공제 비율이 상향된다. 건강보험료도 대폭 감면 받을 수 있다.

주택임대사업자 혜택이 현행보다 크게 늘어났기 때문에 다주택자가 장기임대 할 계획이 있다면 임대주택등록을 고민해 볼 필요가 있다. 물론 오랫동안 보유해야 혜택을 누릴 수 있어 8년 이라는 기간을 걸림돌이 될 수 있다. 하지만 노후대비로 장기간 보유할 예정이라면 주택임대사업자는 하나의 절세 방안이 될 수 있다.

올해 양도소득세와 보유세가 동시에 강화되고 임대소득 과세, 건강보험료 부담, 대출규제와 금리인상 가능성까지 고려하면 다주택자들이 오래 버티기는 어려워 보인다. 주택정책이 급변하는 상황에서 다주택자들의 현명한 선택이 무엇보다 중요한 시점이다.




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