[전문가 칼럼] 틈새에서 주류로 뜬다, 뉴페이스 ‘수익형 부동산’ 각광

에너지경제 ekn@ekn.kr 2018.07.11 12:39:09

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장경철

▲부동산일번가 장경철 이사


[칼럼=부동산일번가 장경철 이사] 양도세 쇼크에 이어 보유세 강화로 다주택자들의 셈법이 더욱 복잡해지고 있다. 따라서 규제가 덜한 수익형 부동산이 주목을 받을 전망이다.

시중의 풍부한 자금과 저금리의 지속으로 공급과잉에서 자유롭고 수익률도 비교적 좋은 틈새 수익형 상품들이 수면위로 등장하고 있다. 대표적인 틈새 수익형 부동산으로 지식산업센터 내 지원상가, 복층형 오피스텔, 오피스텔형 레지던스 등이 꼽힌다.

지식산업센터 내 지원상가는 고정적인 배후수요를 누림과 동시에 독점성·희소성 등으로 분양시장 내 블루칩으로 떠올랐다. 일반 상가와 달리 기업체 관계자들이 주요 고객이기 때문에 상권이 쉽게 활성화된다. 최근에는 지식산업센터가 도심 내 위치하면서 매머드급 규모에 입지, 교통 등이 잘 갖춰진 곳에 조성되는 경우가 많아 유동인구 확보도 수월하다. 게다가 대부분 전체 연면적의 10% 내외로 만들어지기 때문에 희소성이 높으며, 내부 업종도 겹치지 않도록 MD를 구성하는 경우가 많아 독점성도 보장된다. 특히 편의점이나 구내식당, 문구점이 인기다.

다음으로 복층형 오피스텔인데 천정 높이를 높여 개방감을 극대화해 내부가 멋스럽고, 공간 활용이 우수하다. 임대시장에서도 단층 오피스텔보다 임대료도 더 높게 형성되고 있어 복층형 오피스텔 분양도 인기다.

임대차시장에서도 단층형 오피스텔 보다 월세가 더 높은 경우가 많아 공급업체에서도 복층형 오피스텔 공급 물량을 늘리고 있다. 복층형 오피스텔은 천정 높이를 높여 다락 형식으로 꾸미거나 1층 높이 만큼을 별도로 설계한 경우가 많아 침실이나 서재, 작업실로 꾸밀 수 있다.

월세도 일반 오피스텔보다 복층형이 더 높게 형성되는 경우가 많다. 경기도 분당시 야탑역에 위치한 ‘분당 프리아’ 복층형 전용면적 22~24㎡는 보증금 1000만 원에 월 60만~80만원에 세입자를 찾고 있다. 야탑역 인근 원룸형 오피스텔과 비교시 같은 보증금에 10만~15만 원 월세가 더 높다.

고양 장항동 ‘코오롱레이크폴리스lll’ 전용면적 67㎡ 복층형 구조는 보증금 1000만 원에 월세가 105만 원이다. 같은 보증금을 받는 단층형보다 월세가 15만 원 정도 비싸다.

청약 경쟁률도 치열하다. 2016년 고양 ‘킨텍스 원시티’ 복층형 전용면적 84㎡OD 타입이 191대 1을 기록했다. 같은 해 11월 평촌 ‘자이엘라’ 복층형 타입 전용면적 84㎡P는 1272대 1의 경쟁률을 보였다.

마지막으로 오피스텔형 레지던스가 있다. 오피스텔과 분양형 호텔의 장점만을 결합시킨 새로운 형태의 수익형 부동산 상품을 말한다.

흔히 생활형 숙박시설 등으로 불리고 있지만, 쉽게 말하자면 ‘주거용 호텔’이라고 볼 수 있다. 실거주는 물론 임대·일일숙박 등 다양한 용도로 활용이 가능하다. 빌트인 가전·가구, 세탁시설, 바닥 난방 등이 완비됐고, 세제·금융 등 각종 규제로부터 자유로워 종합부동산세 대상이 아니다.

또 1가구 2주택 산정 대상에서 제외돼 양도소득세 중과세 대상이 아니다. 여기에 담보 대출 규제를 받지 않아 오피스텔·상가 등 일반 수익형 부동산에 비해 투자금 조성도 수월한 편이다.

주요지역에서 분양되는 오피스텔형 레지던스마다 수요자들이 몰리면서 분양 열기가 뜨겁다. 지난해 경기도 남양주시에 분양한 한 오피스텔형 레지던스는 1100실 모집에 9600건의 청약이 접수돼 8.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

마지막으로 틈새로 주목을 받는 수익형 부동산일지라도 주의해야 할 점은 다음과 같다.

지식산업센터 내 상가 투자의 경우 상층부 시설의 분양실적을 잘 파악하고, 주요 동선과 가까운 곳에 위치한 점포를 고르는 것이 좋다. 또한, 기존 상가들과의 시세를 비교해 적정한 가격에 투자하는 것이 중요하고, 주 5일제 정착의 영향으로 주말이나 공휴일에는 상가 이용객의 방문이 급격하게 줄어들 수 있다는 점에도 유의해야 한다.

복층 오피스텔은 관리비가 같은 면적의 원룸보다 더 많이 나온다는 것을 주의해야 한다.

생활형 숙박시설은 상업지역에 들어서는 경우가 많아 구입목적에 따라 입지를 살펴보고, 현장을 방문해보는 것이 좋다.






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