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▲이동현(KEB하나은행부동산자문센터장) |
2018년 주택시장을 한마디로 요약한다면 "9.13 부동산 대책이 좌우한 한해"였다. 지난 9월 13일, 문재인 정부는 출범 이후 8번째 부동산 대책(주택시장 안정대책)을 발표했다. 물론 그 저변에는 대책 발표 1년 전 투기근절 및 주택시장 안정화를 목적으로 작심하고 내놓았던 8.2 부동산 대책이 서울 및 일부 수도권 아파트 값 상승세를 제어하지 못하고 있다는 위기감이 깔려 있었다. 실제로 9.13 부동산 대책은 당초 많은 전문가들이 예상했던 수준을 훨씬 뛰어 넘어설 만큼 강력했다는 사실에서 ‘집값을 잡겠다.’는 정부의 의지와 절박함을 확인할 수 있었다.
문재인 정부가 발표한 9.13 부동산 대책은 앞서 10년 만에 나왔다는 종합부동산 규제책인 8.2 부동산 대책을 뛰어 넘는 수준으로, 특히 다주택자를 타깃으로 한 대출규제 및 세금규제를 근간으로 만들어졌다. 결과론적이지만 9.13 부동산 대책은 당초 정부의 의도대로 서울을 포함해 그동안 투기적 과열양상을 보였던 전국 주요지역의 집값을 안정화시키는데 나름 성공한 모양새다.
실제로 이는 한국감정원 주간아파트 가격동향 등을 통해서도 확인할 수 있는데, 한동안 아파트값 급등의 진원지였던 서울 강남권을 포함해 지역 구분 없이 매매가격, 전세가격 모두 하락세를 확대했다. 마찬가지로 거래량측면에서나 거래금액측면에서도 뚜렷한 감소세를 보여주고 있다. 게다가 지난 11월 한국은행이 기준금리를 1.50%에서 1.75%로 올리면서 대출을 활용한 투자수요 감소가 눈에 띄게 늘면서 집값 하락세는 더욱 힘이 실리는 모양새다. 요컨대 2018년 주택시장은 9.13 부동산 대책 이전의 부동산시장 강세장(상승 및 활황상태)과 대책 이후의 약세장(하락 및 소강상태)으로 구분됐다.
그렇다면 밝아오는 2019년 새해는 어떨까? 2019년 주택시장은 지난 9.13 부동산 대책의 가시권에서 크게 벗어나지 못할 것으로 보이는 가운데, 금리인상, 대출규제, 세금규제, 입주물량 등 4대 변수에 따라 좌우될 것으로 예상된다. 당연하겠지만 이들 변수들 모두 아파트 가격 하향기조에 일조할 것으로 전망된다.
금리인상에 따른 가계부담 증가 및 은행권의 대출규제 여파는 사실상 내 집 마련 수요를 급감시킬 것이며, 자산여력이 충분한 다주택자 역시 보유세(종합부동산세 및 재산세) 강화 등 세금규제 여파로 추가적인 주택구매를 꺼릴 것으로 예상된다.
더욱이 지난 2~3년간 주택시장 활황기 덕분에 성황리에 분양됐던 서울 및 기타 수도권 주요 지역의 아파트 준공이 가시화되는 시점이 2019년인 만큼, 당분간 아파트 입주물량 급증에 따른 가격하락현상은 불가피할 것으로 전망된다. 아울러 매매시장 하락세는 전세시장 약세로도 이어질 것으로 보이는데, 서울 동남권(송파구 및 강동구 일대) 등 입주물량이 일시적으로 쏟아질 지역을 중심으로 전세가격 급락에 따른 국지적 역전세난도 예상된다.
2019년 주택시장의 경우 실수요자인지, 가수요자인지에 따라 투자전략을 달리할 필요가 있다. 만일 거주목적이 아닌 순수투자자, 즉 투자목적의 가수요자라고 한다면 대출을 끼고 투자하거나 갭투자으로 접근하는 것은 피해야할 것이다.
9.13 부동산 대책 여파로 대출이 전혀 안되거나 까다롭게 진행될 우려가 크고, 전세를 끼고 매입하는 갭투자방식 역시 주택시장 약세에 따른 전세가격 하락 가능성에 크게 영향받을 것으로 예상되기 때문이다.
특히 기존 미분양, 미계약 물량이 미처 해소되지 못한 채 신규 입주물량 공급이 가미되는 일부 수도권 외곽지역의 경우 자칫 깡통주택으로 연결될 여지가 커 투자에 각별한 주의가 요구된다.
한편 9.13 부동산 대책이 다주택자를 집중 규제하고 있는 반면, 무주택자에게는 역차별이라는 말이 흘러나올 정도로 혜택을 확대하고 있다는 점은 주목할 만하다. 거주목적의 무주택 실수요자라면 관심지역을 선정한 후 주변시세보다 저렴하게 공급될 신규 분양아파트에 초점 맞춰 청약통장을 적극 활용하기를 추천한다.
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