[전문가 시각] 주택임대사업자의 깊어지는 고민

에너지경제 ekn@ekn.kr 2019.12.02 09:46:21

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이중호 세무법인 리젠 대표 세무사


내년 부터는 주택임대소득자가 사업자등록을 하지 않을 경우 주택임대 수입금액의 0.2%를 미등록 가산세로 부과 받게 된다. 이에 따라 미등록가산세를 부담하지 않으려면, 기존에 사업자등록 없이 주택임대사업을 하던 사업자는 2020년 1월 21일까지 사업자등록을 하여야 하고, 2020년 이후에 새롭게 주택임대사업을 영위하는 경우에는 사업개시일 부터 20일이내 사업자 등록을 하여야 한다.

한편, 가산세가 부과되는 사업자등록은 세무서에 등록하는 것을 의미하는 것으로서, 시군구청에 등록하는 주택임대사업자등록과는 다른 것임에 유의하여야 한다.

또한 그동안 비과세 되어 왔던 수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 올해분 부터 소득세가 과세됨에 따라 내년 5월에는 종합소득세를 신고 납부하여야 한다.

그 동안 국세청에서는 주택임대사업자가 자진하여 소득에 대한 세금을 신고 납부할 수 있도록 유도하여 왔다.

과거연도 까지는 비과세 수입금액을 두어 일정 규모 이하의 소득에 대해서는 세금을 면제하기도 하였고, 올해부터는 비과세 수입금액은 없어지게 되었지만 여전히 2000만원 이하의 수입금액에 대해서는 다른 소득과 합산하지 않을 수 있는 분리과세의 방법을 선택할 수 있도록 하고 있으며, 이 경우에는 수입금액의 50% 또는 60%를 필요경비로 인정받을 수 있다.

구체적으로 살펴보면 연간 2000만원 이하의 임대소득이 있는 사람이 주택임대사업자등록을 하고 다른 소득과 합산하지 않는 것으로 신고하는 경우에는 각종 소득공제 및 세액감면을 적용 받을 수 있다. 이에 따라 연간 2000만원의 임대소득이 있는 사람은 수입금액에서 직접 차감되는 소득공제는 필요경비(최대60%)와 기본공제(최대400만원)로서, 공제 후 과세표준은 400만원이 되고 이에 대하여 세율(14%)을 곱하여 산출세액을 계산하면 56만원이 되나 세액감면(최대 75%)을 적용하고 나면 14만원 정도의 세금만 내면 된다.

그러나, 같은 조건에서 주택임대사업자등록을 하지 않은 사람이 신고하는 경우에는 필요경비율과 기본공제액은 50%와 200만원으로 조정이 되어, 공제후 과세표준은 800만원이 되고 이에 대한 세율(14%)을 곱하여 산출되는 세금에 차감하는 세액감면은 없게 되어 112만원 정도의 납부세액이 발생하게 되므로, 주택임대사업자등록을 한 경우와 적지 않은 납부세액 차이가 발생하게 된다.

한편, 세금신고시 2000만원 이하의 주택임대사업자는 다른 소득과 합산하지 않는 분리과세의 방법을 선택할 지도 고민 일 수 있다. 다른 소득과 합산하여 신고하는 경우에는 실제 증명이 되는 경비만 공제받을 수 있고, 합산된 소득에 의해 세율이 결정되기 때문에 셈법이 더 복잡해지게 된다. 일반적으로는 합산하여 신고하면 더 불리할 수 있지만, 주택임대소득 이외의 합산대상 다른 소득이 없거나, 대출금에 대한 이자 등이 있어서 입증되는 경비가 수입금액의 60% 또는 50% 이상인 경우에는 오히려 분리과세의 방법이 더 불리할 수도 있으므로 각각의 방법으로 계산을 해 보고 결정하여야 할 것이다.

주택임대사업자등록 및 사업자등록은 위와 같은 임대소득에 대한 혜택뿐만 아니라 최초 취득시의 취득세 감면, 보유시 발생되는 재산세 감면, 종합부동산세의 합산배제, 다른 주택을 처분할 때 발생되는 양도소득세의 중과배제 등의 여러 세금혜택을 주고 있다. 이러한 당근전략에도 불구하고 사업자등록을 하지 않는 임대소득자에게 이번에는 가산세라는 채찍 전략을 내년부터 시행하겠다는 것이다.

나아가, 국세청은 전월세 확정일자 자료 등을 통합적으로 분석하여 세원관리를 보다 철저히 하겠다는 의지에 따라 불성실 신고혐의자에 대한 추징계획을 수립하고 있고, 앞으로도 축적된 과세인프라를 활용한 보다 정밀한 세원관리로 과세사각지대를 지속적으로 축소해 나가겠다는 입장이다.

이에 따라 주택임대사업자의 고민은 깊어질 수밖에 없고, 결국 정부의 의지대로 세원을 노출하게 된 후 현재의 세금혜택이 한 순간에 사라지지 않을까도 걱정이다. 당초 주택임대사업자에게 부여되는 혜택이 과도하여 과세형평성을 저해한다는 지적이 있는 만큼 앞으로도 그 혜택이 계속 유지될 지 여부는 지켜보아야 할 사항이다.





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