[Q&A] 폭등한 임대료, 임대차 3법 시행 후 5% 이내로 내릴 수 있어

▲서울의 한 부동산에 매물 정보가 붙어 있다. 연합뉴스

[에너지경제신문 윤민영 기자] 세입자 보호를 위해 더불어민주당이 추진한 이른바 ‘임대차 3법’이 국회 상임위원회를 모두 통과했다.

국회 법제사법위원회는 29일 전체회의를 열고 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 주택임대차보호법 개정안을 의결했다. 조만간 국회 본회의에서 최종 의결되면 개정안이 시행된다.

개정안은 세입자 보호를 위한 이른바 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권·전월세 상한제를 도입하는 내용을 담고 있다.

개정안은 △세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 ‘2+2년’을 보장 △임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한선 규정 등의 내용을 담고 있다.

집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다. 집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤, 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

앞서 국회 국토교통위원회는 전날 전체회의에서 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안을 처리한 바 있다. 임대차 3법과 달리 즉시 시행되지 않고 시스템 구축 등 준비기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.

임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.


▲ 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.

-그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다. 임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다. 단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.


▲집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우는. 정당한 사유 없이 계약갱신을 거부할 경우 집주인에 대한 처벌 기준은.

-집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주 할 경우에는 실거주 입증을 통해 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다. 따라서 집주인은 실거주하지 않는데도 계약 갱신 거부 등으로 세입자를 내보낼 수 없다. 기존 세입자의 계약 갱신으로 인해 계약이 유지됐을 기간에 새로운 세입자를 받을 경우, 기존 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.


▲법 시행 이전 여러 번 계약을 갱신한 세입자도 법 적용 대상인지.

-임대차3법 시행일 이전에 이미 계약을 갱신한 기존 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 법 시행 이전에 계약 연장 횟수도 상관 없이 계약갱신이 가능하다. 다만 이 경우에도 집주인이 본인의 실거주를 입증할 경우에는 계약갱신이 불가능하다.


▲새로운 세입자와 계약 시 임대료 상승폭은.

-세입자는 기존 2년의 계약 기간이 지나도 계약을 연장할 수 있고 이때 집주인은 임대료를 직전의 5% 이상 올리지 못한다. 이에 전월세 상승폭이 높은 서울과 수도권에서는 해당 지자체가 임대료 상승폭을 5%보다 더 낮게 책정할 수도 있다. 다만 새로운 세입자와 임대료 계약을 맺을 경우 전세값이 대폭 상승할 수도 있는 부작용이 제기된다. 새로운 세입자와 전세계약을 맺을 경우 2년이 아닌 4년 후의 시세를 반영한 전세값이 나타날 수도 있기 때문이다. 그러나 새로운 계약에도 5% 이내의 임대료 상승폭을 적용한다면 임대인의 재산권을 지나치게 침해한다는 반발이 생길 가능성도 존재한다. 이에 정부는 신규 계약자에 대한 부작용이 나타날 경우 해당 방안을 다시 논의할 예정이다.


▲법이 시행되기 이전 집주인들이 임대료를 큰 폭으로 올릴 경우.

-집주인이 법 시행 전에 임대료를 5% 넘게 올려도, 법 시행 뒤에는 세입자가 원할 경우 5% 이내로 낮출 수 있다. 예를 들어서 집주인의 요구에 따라 10% 오른 임대료로 재계약을 맺었을 경우, 법 시행 이후에는 5% 적용으로 인한 차액을 되돌려 받을 수 있다.


▲전월세신고제의 신고 내용과 방법은.

-임대 계약 당사자와 보증금·임대료, 임대 기간 등의 계약사항이 될 전망이다. 신고 의무 대상자는 계약 당사자는 모두 해당되지만 공인중개사는 제외된다. 신고 의무자는 전월세 거래 시 30일 이내에 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 게 하는 의무를 신설하는 법안입니다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 뒤 전자서명을 하는 방식이 거론되고 있다. 전월세 정보는 주택 매매 실거래가 정보처럼 국민에게 모두 공개된다.


▲전월세신고제가 내년부터 시행되는 이유와 적용 대상은.

-전월세신고제는 다른 임대차3법과 달리 즉시 시행되지 않고 내년 6월 1일부터 효력이 발생한다. 시스템 구축 등 준비 기간이 필요하기 때문이다. 대신 세입자가 전입신고만 해도 신고한 것으로 처리될 전망이다. 전월세신고제는 대부분 지역에서 가격에 상관없이 모든 주택에 적용된다. 신고 의무를 이행하지 않으면 5만 원, 허위신고에 대해선 100만 원 이하의 과태료가 부과된다.