경매·공매물건 세입자, 계약갱신청구권 보호 못받는다

▲경매와 공매를 통해 낙찰받은 부동산은 ‘임대차 3법’의 보호를 받을 수 없는 것으로 나타났다. /연합뉴스

[에너지경제신문 권혁기 기자] 최근 세입자에 대한 법적 보호가 강화된 가운데 경매·공매로 낙찰받은 주택에 대해서도 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지에 대한 문의가 늘어나고 있다. 기존 국토부 발표나 질의에는 경매와 공매에 관한 내용이 없기 때문이다. 낙찰받은 주택은 임대차법 적용대상일까? 결론은 경매 또는 공매로 넘겨진 주택의 세입자는 계약갱신청구권 보호를 받지 못한다.

17일 법원경매 전문기업 지지옥션의 ‘8월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 전국에서 진행된 경매는 총 1만114건으로 집계됐다. 이중 3421건이 낙찰돼 33.8%의 낙찰률을 기록했다. 평균 낙찰가율은 108.1%로 역대 가장 높은 수치를 나타냈다.

지난달 12일 서울 강서구 등촌동 ‘아이파크’ 전용면적 134.9㎡가 감정가 7억8500만원에 경매가 시작돼 10억3200만원에 최종 낙찰됐다. 강남구 삼성동 ‘아셈’ 전용 109.3㎡와 서초구 우면동 ‘엘에이치서초5단지’ 전용 85㎡는 각각 16억3000만원(감정가 12억5000만원), 11억3100만원(감정가 9억400만원)에 팔려 낙찰가율이 130%, 125%에 달했다.

코로나19 재확산으로 경매 건수는 줄었지만 선호도가 높은 서울 아파트 등은 여전히 높은 관심을 받고 있다. 이렇다 보니 부동산 커뮤니티를 중심으로 낙찰받는 주택에 거주하는 기존 세입자가 임대차 3법의 보호 대상이 되는지에 대한 문의도 늘어나고 있다.

이와 관련 한국자산관리공사(캠코) 측은 "보호받을 수 없다"고 답했다. 경매 및 공매는 민사집행법, 국세징수법에 따라 강제권한을 가지고 매매하는 제도여서 기존 체결된 주택 임대차 계약에 따라 공매절차 이후 보호받을 수 없다는 설명이다.

캠코 관계자는 "다만 대항력 있는 임차인의 경우 임차보증금 회수시까지 거주가 가능하며, 낙찰자와 합의하에 새로운 임대차계약을 체결해 거주할 수도 있다"고 부연했다.

대항력이 있는 임차인이란 전입신고(주민등록)와 실제 거주 여부로 구분된다. 또 전세 계약 당시 해당 집이 담보로 잡혀 있지 않거나, 선순위 채권자가 없는 상태에서 계약을 했다면 대항력을 갖게 된다.

대항력 없는 임차인은 그 반대의 경우다. 대항력이 없는 임차인은 배분요구를 통해 배분받을 수 있지만 거주 권리는 없다.

다만 임차인이 배분요구 없이 집을 내주지 않고 버틴다면 낙찰자는 명도소송(보통 6~8개월 소요)을 제기해야 한다.

한 부동산 전문가는 "세입자 입장에서는 주택담보대출 여부 등 등기부등본상 문제가 없는지 확인할 필요가 있다"며 "선순위 채권자가 있는 상황에서 경매로 넘어가면 거주도 문제지만 보증금 전액을 돌려 받을 수 없는 상황도 발생할 수 있다"고 조언했다.