올해 전국 아파트 입주 물량이 지난해보다 두 자릿수 수준으로 줄어든 가운데, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산·마용성(마포·용산·성동구) 등 핵심 입지에서는 집값이 신고가를 경신했다. 공급 감소 속에 전세 매물은 빠르게 줄고 월세 비중은 커지면서 임차인들은 전세난과 월세 가속화를 동시에 겪었다. 한쪽에서는 '똘똘한 한 채'와 고가 아파트가 질주하는 반면, 다른 한쪽에서는 지방과 비인기 지역을 중심으로 미분양이 쌓이며 올해 주택시장은 양극화가 한층 심화된 한 해로 평가된다. 27일 부동산R114에 따르면, 올해 전국 아파트 입주 물량은 총 26만3330가구로, 지난해(36만4058가구)보다 약 10만 가구 줄어든 것으로 파악된다. 전년 대비 28% 감소한 수준으로, 2014년(27만4943가구) 이후 11년 만에 가장 적은 물량이다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “결과적으로 보면 올해는 공급 부족의 해라고 볼 수 있다"며 “착공이 계속 부진한 데다 정비사업도 활발하지 않아 내년 이후에도 공급 부족이 이어질 가능성이 크다"고 말했다. 이 같은 공급 축소 흐름은 향후 입주 물량 전망에서도 확인된다. 직방에 따르면 2026년 전국 아파트 입주 물량은 17만2270가구로, 올해(23만8372가구)보다 28% 감소할 것으로 예상된다. 최근 몇 년간의 공급 흐름과 비교해도 낮은 수준이다. 권역별로 보면 수도권 입주 물량은 2026년 8만1534가구로, 올해(11만2184가구) 대비 약 28% 줄어든다. 특히 서울은 1만6412가구로 올해보다 48% 감소할 전망이다. 이 가운데 87%(1만4257가구)는 재개발·재건축 등 정비사업 물량으로, 신규 택지나 대규모 신규 공급은 제한적인 상황이다. 전문가들은 이러한 공급 부족이 시장 전반의 가격을 고르게 끌어올리기보다는 주택시장 양극화를 심화시키는 방향으로 작용했다고 분석한다. 공급이 줄어들수록 모든 지역에 수요가 확산되기보다는 입지와 상품성이 분명한 지역으로 자금과 수요가 집중되는 현상이 뚜렷해졌다는 것이다. 그 결과 핵심 지역에서는 신고가 거래가 이어진 반면, 외곽과 지방에서는 거래 침체와 미분양 누적이 동시에 나타났다. 이 같은 구조 속에서도 서울 집값 상승세는 꺾이지 않았다. 한국부동산원에 따르면 12월 셋째 주 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.18% 상승하며 46주 연속 오름세를 이어갔다. 이 기간 서울 아파트값 누적 상승률은 8.25%로, 통계 작성 이후 연간 기준 역대 최고치를 기록했다. 다만 이러한 상승 흐름은 서울 전역에 고르게 나타나기보다는 강남 3구와 한강벨트 등 선호 지역에 집중됐다. 특히 올해는 수도권과 지방 간 격차를 넘어, 서울 내부에서도 지역별 양극화가 더욱 뚜렷해진 한 해로 평가된다. 같은 규제 환경 속에서도 핵심 입지는 상승세를 이어간 반면, 노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽 지역은 거래 침체가 장기화되며 온도 차가 벌어졌다. 양극화는 매매시장에 그치지 않고 임대차 시장에서도 확인됐다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 15일 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만4382개로, 전년 동기(3만2767개) 대비 8385개 줄었다. 거래 가능한 전세 물량이 1년 새 약 26% 감소한 셈이다. 이 같은 전세 물건 감소는 전세 수요 압박으로 이어졌고, 가격 상승으로 연결됐다. 한국부동산원에 따르면 이달 8일 기준 서울 아파트 전세수급지수는 104.7로, 전년 동기(99.0)보다 5.7포인트(p) 상승했다. 전세난 속에서 월세화 현상도 뚜렷해졌다. 전세 물량이 급감하면서 신규 전세 계약은 줄고 계약 갱신 비중이 크게 늘었으며, 집주인들은 전세보다 월세를 선택하는 방향으로 움직였다. 실제로 아실에 따르면 현재 서울 아파트 월세 물건은 2만2112개로, 전년 동기(2만175개) 대비 9.6% 증가했다. 서울 지역 전월세 거래 가운데 월세가 차지하는 비중도 1년 새 1%포인트 이상 확대된 것으로 나타났다. 서진형 한국부동산경영학회 회장은 올해 주택시장을 “규제 강화 정책으로 인한 초(超) 거래 절벽이 나타나며 시장이 사실상 마비된 한 해"로 평가했다. 서 회장은 “가장 큰 특징은 서울과 지방 간 양극화가 심화됐고, 서울 안에서도 입지에 따른 격차가 더욱 벌어졌다는 점"이라고 말했다. 이어 “1가구 1주택, 이른바 '똘똘한 한 채' 기조가 유지되면서 '좋은 입지 한 채'로 수요가 쏠리는 현상은 구조적으로 굳어지고 있다"며 “그 결과 서울과 핵심지 쏠림, 서울 내 단지·입지 간 격차 확대가 내년에도 이어질 가능성이 크다"고 진단했다. 임대차 시장에 대해서는 “임차인 보호를 강화한 각종 정책이 의도와 달리 전세 공급을 위축시키고, 전세가격 상승과 월세 전환을 부추기는 구조를 만들고 있다"며 “전세 물량 감소에서 전세가격 상승, 월세 공급·수요 확대라는 악순환이 반복되고 있다"고 지적했다. 그는 “현 정부의 정책 기조에 큰 변화가 없다면, 올해 나타난 거래 절벽과 서울 쏠림, 주택시장 양극화, 임차인 부담 확대라는 흐름이 내년에도 상당 부분 이어질 것"이라고 내다봤다. 서예온 기자 pr9028@ekn.kr
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