![[르포] “전세보다 싸도 못 산다”… 강동 헤리티지자이 ‘9억 로또 청약’ 결국 현금 게임](http://www.ekn.kr/mnt/thum/202604/news-p.v1.20260408.3475eb83420c40eaab61fb1c2a341873_T1.png)
서울 강동구 길동, 평소라면 한산해야 할 지하철 5호선 인근 중개업소 거리가 이례적인 열기로 들끓고 있다. '강동 헤리티지자이' 무순위 청약 소식이 전해지면서다. 단 2가구 모집에 “당첨되면 9억 번다"는 소문이 빠르게 퍼졌지만, 현장에서 만난 청년 무주택자들의 표정은 기대보다 체념에 가까웠다. 8일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 이번에 풀린 물량은 전용 59㎡ B타입 2가구(102동 704호, 102동 2804호)다. 기존 계약이 불법행위로 취소되며 다시 시장에 나온 물건이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 접수는 이달 13일, 당첨자 발표는 16일이다. 2024년 10월 입주한 신축 단지로, 지하 3층~지상 33층, 8개 동, 총 1299가구 규모다. 시장 반응은 과열 양상이다. 분양가는 각각 7억3344만원, 7억8686만원으로 발코니 확장과 시스템에어컨(4대) 등 옵션이 포함된 금액이다. 반면 올해 1월 동일 면적 실거래가는 17억원, 현재 호가는 18억5000만원 수준이다. 단순 계산으로도 최소 9억원 이상의 시세 차익이 기대된다. 여기에 신축 희소성과 공급 부족, 9호선 연장(길동생태공원역 예정) 등 교통 호재까지 맞물리며 가격 상승 압력은 더욱 커지고 있다. '당첨되면 자산 점프, 아니면 영원한 추격자'라는 구조가 고착화되는 흐름이다. 전세시장과 비교하면 왜곡은 더욱 선명해진다. 지난달 같은 면적 전세가가 8억~8.5억원에 형성되면서, 이번 분양가는 전세금보다 낮은 '역전 구조'가 나타났다. 매매·전세 가격 체계가 뒤집힌 이례적 상황에 현장에서는 “청약이 아니라 사실상 복권"이라는 반응이 나온다. 복수 공인중개사 설명을 종합하면, 이 같은 기대는 구조적 배경을 갖는다. 2년 전 분양 당시에도 분양가상한제 영향으로 가격이 시세 대비 크게 낮게 책정됐는데, 그 '저가 분양가'가 그대로 적용된 물량을 현재 시세 기준에서 다시 살 수 있는 구조이기 때문이다. 결과적으로 과거 가격으로 현재 자산을 매입하는 셈이 되면서 시장에서는 이를 '10억 점프가 가능한 거래'로 받아들이고 있다. 다만 실제 진입 장벽은 높다. 계약 시 분양가의 20%인 약 1억5000만원을 즉시 납부해야 하고, 계약 후 30일 이내에 나머지 80%를 완납해야 한다. 투기과열지구 규제로 주택담보대출은 LTV 40% 수준에 묶여 약 4억원 내외만 가능하다. 이에 따라 당첨자가 실제로 마련해야 하는 현금은 최소 3억8000만원 이상이다. 청약은 무주택자라면 누구나 넣을 수 있지만, 실질적으로는 단기간에 수억원을 동원할 수 있는 계층만 접근 가능한 구조다. 30대 직장인 A씨는 “무주택자 대상이라지만 월급으로 7억을 한 달 안에 마련하는 건 불가능하다"며 “결국 부모 지원이 가능한 사람들만 접근할 수 있는 구조"라고 말했다. 이어 “계약과 동시에 약 1억5000만원의 계약금을 현금으로 넣고, 한 달 안에 잔금을 완납해야 하는 조건이라 사실상 즉시 현금 동원이 가능한 사람들만 참여할 수 있다"며 “이번 청약은 '현금 있는 사람들만의 리그'"라고 덧붙였다. 여기에 실거주 의무도 변수다. 해당 물량은 최초 입주 가능일로부터 3년 내 입주 및 3년 거주 의무가 적용돼 전세를 활용한 갭투자는 사실상 불가능하다. 투자 레버리지가 차단된 구조라는 점에서 '현금 중심 시장'이라는 평가가 나온다. 현장에서는 “같은 시간, 전혀 다른 선택이 10억 원의 격차를 만들었다"는 이야기도 나왔다. 헤리티지자이 입주 당시부터 시장을 꼼꼼히 살펴봤다는 소식통은 실제 2년 전 분양 당시 일부 수요자들은 대출을 최대한 활용해 분양가 7억 원대 아파트를 취득했다고 귀띔했다. 실투자금은 수천만 원 수준에 불과했다는 것이다. 이후 2년 만에 시세가 17억~18억 원으로 급등하면서 순자산이 10억 원 이상 증가했다. 반면 같은 시기 비슷한 가격대의 서울 아파트 전세를 선택하며 저축을 이어간 수요자들은 집값 급등으로 이제는 시장 진입 자체가 어려워졌다. 같은 2년 동안 한쪽은 자산이 급증했고, 다른 한쪽은 시장에서 밀려났다. 평범한 직장인의 소득으로는 이 격차를 따라잡는 것이 사실상 불가능해졌다는 지적이 나온다. 과거 빌라→구축→신축으로 이어지던 '주거 사다리'는 사실상 작동하지 않고 있다는 분석이다. 대신 시장은 '자산 보유층'과 '무자산층'으로 양분되며, 아파트는 주거 공간을 넘어 계급을 구분하는 자산으로 기능하고 있다. 1990년대부터 서울 도심을 중심으로 정비사업을 해 온 업계관계자는 “강남이 아닌 길동에서도 이런 수준의 시세 점프가 발생했다는 건 서울 전체의 주거 사다리가 붕괴됐다는 신호"라며 “이제 집은 노력으로 사는 자산이 아니라, 당첨으로 획득하는 자산이 되고 있다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 이번 사례를 두고 “분양가상한제의 전형적인 '역설'이 드러난 사례"라고 진단했다. 박 위원은 “분양가를 시세보다 낮게 통제하면 당첨자에게 과도한 시세차익이 돌아가면서 청약이 '로또화'되는 현상이 불가피하다"며 “이번 강동 사례처럼 과거 저가 분양가로 현재 시세 수준의 자산을 취득할 수 있는 구조에서는 투기적 수요가 몰릴 수밖에 없다"고 말했다. 다만 그는 자금 조달 구조에 대해서도 짚었다. 박 위원은 “무순위 청약은 청약통장이나 가점과 무관해 기회는 열려 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 단기간에 수억원을 마련해야 하는 구조이기 때문에 현금 동원력이 있는 계층에 유리하게 작동한다"고 했다. 이어 “분양가를 시장가격에 맞추면 초기 진입장벽이 높아지고, 반대로 가격을 억제하면 '로또 청약'이 발생하는 딜레마가 있다"며 “결국 현재 제도는 시장 안정과 형평성 사이에서 균형을 찾지 못한 상태"라고 평가했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr



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