
이재명 정부의 잇단 부동산 규제가 강남 매매가 상승세를 둔화시키는 효과를 냈지만 그 대가로 한강벨트와 중저가·외곽지역의 전월세 급등을 초래했다는 분석이 나왔다. 시장이 스스로 조정이 들어가는 시점에도 강도 높은 대책이 이어진 것이 오히려 불안을 키웠다는 지적이다. 대통령의 SNS발 정책예고가 시장의 불확실성을 더한 데다 투기·투자·실수요를 가르지 못한 세제설계가 부작용을 증폭시켰다는 비판도 제기됐다. 18일 국회의원회관에서 국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특별위원회와 조은희 의원실 주최로 부동산 정책 평가 세미나가 열렸다. 이날 전문가들은 시장상황을 진단하고 시장불안의 원인을 짚었다. 윤석열 정부가 부동산 시장에 뾰족한 대책을 내놓지 못한 상황에서 이재명 정부는 강남 고가주택의 가격상승을 억제하기 위해 6·27 금융대책을 폈다. 6·27대책은 수도권·규제지역 주택구입목적 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 생애최초 주택구입자 LTV를 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로 낮추는 조치다. 6·27 대책의 효과가 예상보다 저조하자 10·15대책을 통해 광범위한 규제지역 확대조치를 진행했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “토지거래허가구역 확대, 6·27 대책, 10·15 대책 2~3주전에 이미 매매·전세·월세 주간 실거래가 지수를 보면 상승세 둔화가 발생했다"며 “시장의 자동적인 정제작용을 통해 안정화될 가능성이 높은 시점에 강한규제가 들어간게 문제"라고 지적했다. 이재명 정부 1년과 직전 1년의 매매·전세·월세 변동률을 비교해보면 강남의 매매변동률은 둔화됐지만 한강벨트와 중저가·외곽지역의 전월세는 급등했다. 강남구·서초구·송파구·강동구의 직전 1년 매매 변동률은 10.85% 였지만 이재명 정부 1년 동안에는 8.53%로 변동률이 감소했다. 광진구·동작구·성동구·마포구의 매매 변동률은 같은기간 8.04%에서 14.87%로 1.84배 상승했다. 강북구·노원구·도봉구·성북구의 매매 변동률은 같은 기간 2.30%에서 6.84%로 3배 이상 높아졌다. 모든 지역에서 전세 변동률은 오름세를 보였다. 강남3구 등은 같은기간 전세변동률이 4.33%에서 7.83%로 증가했다. 이외 지역의 전세 오름세는 더 컸다. 성동구·마포구 등은 이재명정부 들어 9.35%의 변동률을 보여 직전 1년(2.07%)보다 4.5배 이상 확대됐다. 노·도·강 등은 같은기간 1.09%에서 12.63%로 12배 가량 급등했다. 월세 역시 전세변동률과 지역별로 유사한 흐름을 보였다. 강남3구 등 월세 변동률은 직전 1년(4.50%) 대비 1.5배 이상 증가한 7.13%다. 성동구·마포구 등은 2.67%에서 10.03%로 7.36%p(포인트) 상승했다. 노·도·강 등은 같은 기간 2.39%에서 13.14%로 10.75%p 급등했다. 이 교수는 이 대통령의 SNS 개입 이후 시장이 민감하게 반응했다고 설명했다. 동남권(강남구·서초구·송파구·강동구) 주간 매매가격지수를 분석한 결과 이 대통령의 SNS 발표 이후 매매가 하락이 시작됐으나 3월 초 하락세가 둔화됐고, 4월초에 이르러 상승세로 전환됐다는 것이다. 이날 세미나에선 이 대통령의 SNS 부동산 정치가 정책의 예측가능성을 떨어뜨렸다는 의견도 나왔다. 이 대통령은 SNS를 통해 다주택자 양도세 중과 유예 폐지, 장기보유특별공제 폐지 등 부동산 정책 이슈에 대한 화두를 던져왔다. 심형석 미국 International American대 교수는 “SNS를 통한 부동산 정치는 대책간의 충돌가능성을 낳을 우려가 크다"고 지적했다. 가격 안정을 위한 수요 억제 정책을 쓸 때 정책 대상을 예리하게 규정해야 한다는 논의도 이어졌다. 진장익 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 수요와 공급을 조절하기 위한 정책을 쓸 때 투기자와 투자자, 실수요자를 구분해서 수요정책을 써야한다고 강조한다. 문제는 투기와 투자, 실수요자를 정부가 명확히 구분하기 어렵다는 점이다. 투기꾼의 특징은 단기차익과 고레버리지를 지향한다. 투자자는 임대수익을 장기로 누리는 수요다. 실수요자는 거주목적을 갖는다. 투기는 규제, 투자자는 부분허용, 실수요자는 보호의 대상이다. 많은 경우 실수요자가 투자자와 겹치는 특성을 갖기도 하고 투자자가 투기꾼과 구분하기 어려운 특성을 동시에 갖기도 한다. 진 교수는 세제정책은 시장반응성은 높지만 실효성은 제한적이라고 설명한다. 시장구조를 바꾸는 정책이 아니라 경제주체의 행동유인을 조정하는 정책이라는 것이다. 그럼에도 불구하고 정부가 세제정책을 쓰는 이유는 정치적 상징성이 높고 세수확보가 용이하기 때문이다. 다주택 규제와 실거주 중심 과세의 목적은 실수요 중심으로 시장을 개편하고자 하는 것이다. 그러나 구조적인 한계가 있다는 지적이다. 세금이 거주방식까지 규정할 수 있는가 하는 부분이다. 세금이 강화될수록 서울에 집을 가진 사람이 부산에서 일자리를 잡은 경우, 서울의 집을 팔고 부산에 집을 사야하는 상황에 놓인다. 재산권 침해가 지적되는 이유다. 앞으로 서울 집값 전망에 대해서는 계속 오를 것이란 해석이 나온다. 진 교수는 “도시 경쟁력은 도시 토지의 가치를 상승시키므로 도시가 발전할수록 주택가격이 오르는 것은 당연한 결과"라며 “경제가 성장하는 한 이런 흐름은 가속화된다고 봐야"한다고 말했다. 이어 “부동산 세제 정책은 단기시장 안정에는 일정부분 효과를 가질 수 있으나 장기적인 구조개혁이 필요하다"며 “공급확대, 지역균형발전, 교통 및 산업 분산, 사람 중심의 주거안정정책 접근이 요구된다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr



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