내년 달라지는 부동산 제도…신생아대출 소득 완화·스트레스DSR 도입

▲10일 부동산 정보업체 '부동산R114'가 내년 달라지는 주요 부동산 제도를 소개했다. 위 사진은 기사와 무관.사진=픽사베이

내년 신생아택출 소득 요건이 완화되고 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 도입된다. 준공된지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축 가능해지고 신규 민간 건축물의 '제로에너지' 기준 준수도 의무화될 전망이다.

10일 부동산 정보업체 '부동산R114'가 내년 달라지는 주요 부동산 제도를 소개했다.

먼저 1월에는 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환 시 발생하는 손실비용, 행정비용 등 실비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있게 되기 때문이다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용으로 5대 시중은행의 주담대는 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다. 이에 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 단, 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정이다.

아울러 신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건이 기존 부부 합산 연소득 1.3억원에서 2.5억원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%포인트(p)에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다. 단 구입자금 대상 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산 요건(구입자금 자산 4.69억원 이하, 전세자금 자산 3.45억원)은 그대로 유지된다. 또한 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에게만 해당된다.

2월에는 민간 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)이 시행된다. 도심복합사업은 도심지에 자리잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등의 특례를 통해 고밀 개발하는 것으로 주택 공급 속도를 높이는 대표적 사업이다. 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여하는데, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발이 이어지고 주택 건설 위주라 도시 내 거점 조성에 한계가 있다는 점으로 인해 민간 중심으로 개편하는 법안이 통과됐다. 즉, LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 된다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정하는데, 서울의 경우 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.

6월에는 신규 민간 건축물의 '제로에너지' 기준 준수가 의무화된다. 신축 공동주택의 에너지 성능을 제로에너지 5등급 수준으로 강화한다. 민간 공동주택에 대한 친환경 건설 기준은 2009년 10월부터 적용돼 오고 있지만, 2025년 6월부터는 기준이 '제로에너지' 5등급 수준으로 강화된다는 점이 골자다. 기존에는 1차 에너지(수력·화력·원자력 등)로 얻는 전기를 연간 1㎡당 120kwh이내로 써야 했지만, 새 기준은 100kwh이내로 써야 해 기준이 17%가량 강화된다. 나머지 전력은 태양광 등 신재생에너지를 사용해야 한다. 아울러 현관문과 창호의 기밀 성능(실내 공기가 밖으로 새는 것을 최소화하는 성능)은 무조건 1등급을 받아야 한다. 국토부는 이러한 기준 강화에 따라 주택 건설 비용이 가구당 약 130만원(전용면적 84㎡ 기준) 높아질 것으로 예상하지만, 매년 약 22만원의 에너지 비용을 절감해 약 5.7년이 지나면 추가 건설비용을 회수할 수 있을 것이라고 밝혔다.

준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 또한 '재건축 안전진단' 명칭을 '재건축 진단'으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 현행 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수할 수조차 없다. 이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다. 더욱이 재건축 등 정비사업 시 주민 의사 결정 과정에 전자 방식을 일반적으로 적용하도록 하여 의사결정도 크게 빨라질 전망이다.

7월에는 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도다. 1단계는 2024년 2월, 현재 시행중인 2단계는 2024년 9월 시행됐으며, 3단계의 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 확정(2025년 7월(잠정))해 나갈 예정이다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)다.

이현주 기자 zoo1004@ekn.kr