▲한미글로벌이 인구감소 시대를 맞이해 부동산시장을 진단하는 세미나를 개최했다. 사진=에너지경제신문 김준현 기자
우리나라가 현재의 저출산 추세를 지속할 경우 2050년 경엔 전국 주택 중 13%가 빈집으로 방치되면서 주택 수요가 급락할 것이라는 분석이 나왔다. 지난 23일 건설사업관리(PM) 전문기업 한미글로벌이 한반도미래연구원과 함께 '인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'를 주제로 개최한 토론회에서다. 이 자리에서 한국과 일본 전문가들은 두 나라의 인구 구조 변화와 부동산 시장에 끼칠 영향에 대해 비교 분석하면서 효과적인 대응 방안을 모색했다.
◇ 먼저 간 日, 20년 후 주택 가치 30%↓
먼저 우리나라보다 저출산, 고령화 현상이 먼저 시작된 일본의 전문가들이 나서 자국의 상황을 설명했다. 우토 마사키 도쿄도시대 도시생활학부 교수는 “2010년 일본 인구는 1억3000만명 정점을 찍고 저출산 및 고령화와 함께 2070년 8700만명까지 감소할 것"이라며 주택 자산 가치 하락을 전망했다. 우토 교수에 따르면 2045년쯤 일본의 주택 가격은 2019년 대비 30% 하락해 총 94조엔(약 840조원)의 가치가 사라질 것으로 예측했다. 특히 도쿄 도심에서 30km이상 떨어진 지역, 즉 베드타운 등은 최대 80%까지 하락할 것으로 봤다.
우토 교수는 “주택자산 디플레이션은 도쿄 도심을 제외하고 모든 지자체에서 발생할 것이며, 출퇴근 시간 60분 초과지역에서 문제가 가장 심각할 것이다"며 “고령자는 주택자산 디플레이션이 발생하면 노후 생활자금이 부족할 가능성이 높아보인다"고 경고했다.
아울러 우토 교수는 오피스, 상업, 물류, 호텔 등 다른 부동산 자산 시장에 대한 전망도 내놨다. 인구감소로 인해 오피스는 도쿄 5구(치요다, 츄오, 미나토, 시부야, 신주쿠)를 제외하고 모두 정체할 것으로 봤다. 특히 지방은 침체 수준으로 전망했다. 상업은 이커머스(전자상거래) 부상으로 인해 대형 소매점 수요는 줄어들겠지만 도시 특성에 따라 오피스보다는 상황이 나을 것으로 내다봤다. 반면 물류는 이커머스 부상으로 인해 오히려 지속 성장할 것으로 봤고, 호텔은 외국인 방문객이 지속 늘어나면 저렴한 비즈니스 호텔 수요가 증가할 것으로 예상했다.
일본의 빈집 실태에 대해서도 발표했다. 현재 일본의 빈집은 사회적으로 큰 문제가 되고 있다. 전국 빈집은 850만 가구로, 전체 주택의 13.6% 비중이다. 이는 현 일본 빈집 역사상 최고 수준이라는 것. 이 중 별장이나 임대주택으로 활용되지 않는 실질적 빈집(방치)은 약 350만가구로 추산됐다. 이에 일본 정부는 경관을 훼손하거나 위생상태가 불량한 빈집에 대한 철거비용을 집주인에게 지원하고 있지만 제대로 작동하지 않는다는 지적이다.
우토 교수는 “한국도 일본과 비슷한 상황에 직면하게 될 것이기에 일본을 반면교사 삼아야 한다"며 “주택자산은 디플레이션이 확실하기에 정부가 (거주공간을 한 곳으로 밀집하는) 콤팩트시티 추진 등 이를 복지정책 관점에서 해결해야 한다"고 말했다.
◇ 韓, 2050년엔 빈집 넘쳐난다
한국의 부동산 시장도 앞서간 일본의 뒤를 따를 전망이다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 이날 토론회에서 우리나라의 가구 수는 인구 자연감소 추세에도 1인가구 증가로 인해 2039년 2378만가구로 정점을 찍겠지만 2040년부터 줄어들어 주택 가격이 떨어질 것이라고 예측했다. 이에 따라 2040년부터는 빈집이 급속도로 증가해 2050년부터는 전체 주택 10곳 중의 1곳 꼴로 빈집이 될 것이라는 게 이 교수의 전망이다.
이 교수는 주택 수요가 줄어드는 것이 자명한 만큼, 자산 유동화의 필요성을 강조했다. 즉 현재 부모들은 성인자녀가 독립을 해도 넓은 평수의 집을 그대로 갖고 있는 경우가 많은데, 부동산 가격 하락이 명백한 만큼 크기를 줄여 다른 자산을 보유하는게 바람직하다. 또 주택 가격이 떨어지기 전에 아예 매각해 그 자금으로 노후에 대비해야 한다고 조언했다.
또 도심 노후 주택 정비를 활성화해 빈집으로 인한 슬럼화를 막아야 하며, 청년층 주거 불안을 해소할 수 있는 민간임대주택 시장도 확대해야 한다는 제언도 내놨다.
김승배 한국부동산개발협회장은 “인구감소는 정주인구보다 활동인구가 많아지는 시대가 될 것이기에 이에 맞는 시장을 창출해야 한다"지적했다. 김준형 명지대 부동산 교수는 저성장 국면에 접어드는 만큼 개발보단 축소를, 방송희 한국주택금융공사(HF) 연구원은 집값 하락 전 주택연금의 적극 확대방안 등을 제안했다.
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