“수주가 곧 리스크”…8.7조 압구정·목동 재건축 대어도 ‘무혈입성’ 확산

서울 한강변 핵심 재건축 시장에서 '무혈입성' 현상이 확산되고 있다. 과거 대형 건설사 간 수주전이 벌어지던 압구정에서도 단독 입찰이 이어지며, 경쟁 자체가 성립되지 않는 흐름이 나타나고 있다는 분석이다. 업계에서는 “서울에서도 '되는 사업장'만 들어가는 선별 수주가 일반화됐다"며 “경쟁이 줄어든 것이 아니라 경쟁할 유인이 사라진 시장"이라고 보고 있다. 14일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 지난 10일 시공사 입찰을 마감한 주요 사업지의 결과는 이를 단적으로 보여준다. 공사비 5조5000억원 규모의 압구정3구역은 현대건설 단독 참여로 유찰됐고, 목동6단지(약 1조2000억원) 역시 DL이앤씨 단독 응찰로 마감됐다. 반면 압구정5구역(1조4960억원)과 반포19·25차(4434억원)만 경쟁 입찰이 성사됐다. 총 8조7000억원 규모 '빅4' 사업지 가운데 절반만 경쟁이 붙은 셈이다. 특히 압구정 3구역(5.5조 원)과 목동 6단지(평당 950만 원)가 보여준 결과는 시장에 충격을 더하고 있다. 단일 사업비로는 역대 최대 수준이거나, 강남권에 육박하는 높은 공사비를 제안했음에도 건설사들이 본입찰을 포기했기 때문이다. 이는 단순한 공사비 산정의 문제가 아니라, 사업 추진 과정에서 발생할 '정치·구조적 불확실성'이 수익성을 압도했다는 신호로 풀이된다. 이 같은 흐름은 제도적 구조와도 맞닿아 있다. 현행 도시정비사업 체계에서는 입찰 참여 업체가 2곳 미만일 경우 유찰되며, 두 차례 유찰 시 조합은 단독 응찰 업체와 수의계약을 체결할 수 있다. 경쟁이 성사되지 않으면 특정 건설사가 사실상 시공권을 확보하는 구조다. 압구정3구역 역시 재입찰에서도 경쟁사가 나타나지 않을 경우 단독 계약으로 이어질 가능성이 크다는 관측이 나온다. 목동에서도 유사한 양상이 나타났다. 양천구 목동 신시가지 14개 단지 가운데 사업 속도가 가장 빠른 목동6단지는 시공사 선정 입찰에서 단독 응찰로 유찰됐다. 공사비는 1조2129억원(3.3㎡당 약 950만원), 입찰보증금은 700억원 수준이다. 업계에서는 2차 입찰에서도 경쟁이 형성되지 않을 경우 수의계약으로 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 경쟁이 붙지 않은 배경은 사업지별로 다르다. 압구정은 내부 구조에서 원인이 나온다. 특히 최대어인 압구정3구역은 구현대 각 차수와 대림빌라트, 상가가 혼재된 복합 단지로, 평형과 층수, 지분 체계가 제각각이다. 이로 인해 분담금과 권리가액, 상가 배분 등을 둘러싼 이해관계 충돌이 복잡하게 얽혀 있다. 3구역 한 조합원은 “단지 내 조건이 제각각이라 전체 조합원의 이해를 맞추는 설계 자체가 쉽지 않다"며 “평형이 단순했던 반포 1·2·4주구보다도 합의 과정이 훨씬 까다로운 구조"라고 말했다. 압구정 재건축 수주 구도는 이미 상당 부분 윤곽이 드러난 상태다. 2구역은 후속 인허가 절차가 진행 중인 가운데 현대건설이 지난해 9월 선점했고, 최대 사업지인 3구역 역시 단독 입찰 가능성에 무게가 실린다. 삼성물산이 책임준공 확약서를 제시한 4구역도 사실상 단독 구도가 굳어지는 분위기다. 결국 현재 압구정에서는 5구역만이 유일하게 경쟁 입찰이 성사된 상태다. 다만 이마저도 과거와 같은 과열 양상은 나타나지 않고 있다. 업계에서는 건설사들의 '선택과 집중' 전략 속에 전반적으로 '저강도 수주전' 기조가 이어지고 있으며, 각 구역 시공사는 오는 5월 총회를 통해 순차적으로 확정될 것으로 보고 있다. 반면 목동6단지의 단독 입찰은 압구정과는 다른 맥락으로 해석된다. 목동 재건축은 14개 단지, 약 30조원 규모로 사업이 순차 추진되는 만큼 대형 건설사들이 초기 단지에서 무리하게 경쟁하기보다 전체 물량을 고려한 전략적 접근을 택하고 있다는 것이다. 업계 관계자는 “목동은 구조적 문제라기보다 경쟁을 아낀 측면이 크다"고 말했다. 이 같은 흐름 속에서 목동 재건축은 '선택과 집중' 전략을 기반으로 본격적인 수주 경쟁 국면에 진입하고 있다. 삼성물산, DL이앤씨, 현대건설, GS건설 등 주요 건설사들은 전담 조직을 꾸리고 영업 인력을 재배치하며 14개 단지(약 4만7000가구) 시공권 확보에 나선 상태다. 다만 단지별 입찰 일정이 분산된 데다 공사비 부담이 큰 만큼, 과거와 같은 전면적 출혈 경쟁보다는 선별 수주 전략이 우세할 것이라는 분석이 나온다. 실제로 첫 입찰에 나선 목동6단지는 단독 응찰로 유찰되며 이러한 흐름을 보여줬고, 향후에는 일부 핵심 단지를 중심으로 제한적인 경쟁이 형성될 가능성이 크다는 전망이다. 업계 관계자는 “목동은 전체 사업 규모가 큰 만큼 모든 단지에 동시에 뛰어들기보다, 상징성과 수익성이 확보된 곳을 중심으로 선점 경쟁이 벌어질 가능성이 높다"고 말했다. 이 같은 흐름은 일부 사업장에 국한된 현상이 아니라 정비사업 전반으로 확산되는 양상이다. 실제로 올해 주요 정비사업장에서 대형 건설사 간 경쟁은 극히 제한적인 수준에 머물고 있다. 부산 사직4구역, 송파한양2차, 금호21구역 등도 단독 입찰로 시공권이 확정됐다. 최근 대치쌍용1차 재건축과 신길역세권 재개발 등 주요 사업장도 모두 단독 입찰을 통해 시공사가 선정됐다. 건설사들의 태도 변화도 뚜렷한 셈이다. 공사비 상승과 금융비용 부담이 커지면서 수주 자체가 고위험 사업으로 인식되고 있기 때문이다. 이주비 대출과 입찰보증금 등 초기 비용만 수백억원에 달하는 상황에서 분양가 규제까지 겹치며 수익성 예측이 어려워졌다. 업계에서는 “단가가 높아도 갈등이 많은 사업지는 결국 지연 비용과 금융비용으로 수익이 훼손될 수 있다"는 인식이 확산되고 있다. 대형 건설사 관계자는 “요즘은 수익성이 확보되지 않으면 아예 참여하지 않는다"며 “과거처럼 브랜드 홍보를 위한 출혈 수주는 사실상 사라졌다"고 말했다. 결국 현재 압구정 재건축 시장은 '속도 경쟁'이 아니라 '선점 경쟁' 국면으로 전환됐다는 평가다. 사업을 먼저 확정짓고 리스크를 관리하는 방향으로 전략이 바뀌고 있다는 것이다. 한편, 정치 일정도 변수로 작용하고 있다. 압구정3·4·5구역을 비롯한 주요 재건축 조합들은 6월 지방선거 이전 시공사 선정을 마무리하기 위해 속도를 내는 분위기다. 업계 관계자는 “선거 이후 정책 기조 변화 가능성을 고려해, 현재 환경에서 사업을 확정하려는 움직임"이라며 “시공사를 먼저 정해두면 이후 인허가 과정에서도 안정적으로 사업을 끌고 갈 수 있다"고 말했다. 이어 “결국 지금은 공사비보다 정책 리스크를 더 크게 보는 느낌"이라고 덧붙였다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

지난 9일 이재명 대통령이 1차 국민경제자문회의에서 한 규제 관련 발언은 단순한 정책 비판을 넘어, 한국 경제정책의 뿌리 깊은 문제를 정면으로 겨냥했다. 특히 “비정규직을 보호하겠다며 만든 법이 오히려 비정규직을 내쫓는다"는 지적은 직설적이면서도 본질을 꿰뚫는다. 규제의 취지는 선했지만, 현실은 정반대로 흘렀다는 애기였다. 지금 우리가 마주한 정책 실패의 대표적 전형이다. 문제는 제도가 아니라, 제도를 작동시키는 구조에 있다는 생각이다. 비정규직 보호법의 '2년 제한'은 애초 남용을 막기 위한 장치였다. 그러나 현장에서는 1년 11개월짜리 계약이 반복되는 기형적 관행을 낳았다. 고용 안정은 커녕 불안정만 키운 셈이다. 통계청에 따르면 기간제 근로자는 480만 명을 넘어섰고, 제도 도입 당시보다 오히려 크게 늘었다. 보호를 위한 규제가 시장의 회피 전략을 자극한 대표적 사례다. 정책이 현실을 이기지 못한 것이다. 이 같은 역설은 노동시장에만 국한되지 않는다. 부동산 정책 역시 비슷한 궤적을 그렸다. 투기 억제를 위해 강화된 각종 규제는 시장을 잠재우기보다 풍선효과를 낳았다. 특정 지역을 묶으면 자본은 다른 곳으로 이동했고, 대출을 막으면 현금 부자 중심의 시장으로 재편됐다. 한국은행과 국토교통부 자료를 보면, 규제가 집중된 시기에도 주택 가격 변동성은 오히려 확대되는 경향을 보였다. 규제가 시장을 통제하기보다 왜곡시키는 결과를 낳은 셈이다. 기업 정책에서도 구조의 문제는 반복된다. 한때 기업의 비업무용 토지를 억제하기 위해 도입됐던 중과세 제도는 과도한 부담으로 투자 위축을 초래했고, 결국 외환위기 이후 대부분 폐지됐다. 그러나 규제가 사라지자 이번에는 반대로 자본이 생산이 아닌 토지에 묶이는 현상이 나타났다. 2024년 기준 기업 보유 비업무용 토지가 여의도 면적의 수백 배에 달한다는 통계는, 규제의 유무가 아니라 설계와 운용 구조가 핵심임을 보여준다. 이 대통령의 이날 발언이 주목되는 이유는 여기서 한 걸음 더 나아가기 때문이다. 그는 규제의 필요성을 부정하지 않는다. 다만 “이념이 아니라 진영논리를 넘어선 실용"을 강조한다. 과거 여러 국가 지도자들이 위기 국면에서 선택했던 접근과 닮아 있다. 예컨대 독일의 노동개혁인 '하르츠 개혁'은 2000년대 초 실업률이 10%를 넘나들던 상황에서 도입돼, 구직활동 의무 강화와 유연 고용을 결합하면서도 직업훈련과 복지 지원을 병행하는 방식으로 구조를 바꿨다. 그 결과 독일 연방노동청 통계에서 실업률은 이후 5% 안팎으로 안정됐다. 영국 역시 대처 정부 시절 국영기업 민영화와 규제 완화를 추진하면서 경쟁을 촉진하되, 금융·서비스 산업으로의 구조 전환을 동시에 이끌었다. 단순한 규제 완화가 아니라 산업과 고용 구조를 함께 재설계한 것이다. 정책의 성패는 '무엇을 하느냐'가 아니라 '어떻게 작동시키느냐'에 달려 있다. 이해관계에 묶인 입법, 현장을 반영하지 못하는 행정, 그리고 성과로 이어지지 않는 자문 구조가 반복된다면 어떤 정책도 실패를 피하기 어렵다. 이 지점에서 국민경제자문회의의 역할이 중요해진다. 과거에도 의미 있는 담론을 제시했지만, 실제 정책으로 이어지는 연결 고리는 약했다. 이제는 단순 자문을 넘어, 정책 설계와 실행을 잇는 플랫폼으로 기능해야 한다. 이재명 대통령의 이번 발언은 방향 전환의 신호탄일 수 있다. 규제를 없애거나 강화하는 이분법을 넘어, 시장과 제도의 상호작용을 정밀하게 설계하겠다는 메시지이기 때문이다. 중요한 것은 속도다. 구조를 바꾸는 개혁은 늦어질수록 저항이 커지고 효과는 반감된다. 정책 실패는 더 이상 제도의 탓으로 돌릴 수 없다. 이미 수많은 사례가 보여주듯, 문제는 구조에 있다. 이제 필요한 것은 정답이 아니라 작동하는 해법이다. 국민경제자문회의가 그 나침반이 될 수 있을지, 그리고 대통령의 실용주의가 실제 변화로 이어질지, 그 시험대가 시작됐다. 결국 남은 것은 실행이다. 선언이 아니라 결과로 증명해야 한다. 정책이 현장에서 체감되는 변화로 이어질 때 비로소 신뢰는 회복된다. 지금은 방향보다 실행의 시간이다.

지역에서 생산된 에너지를 지역에서 소비하게 하겠다는 경북 포항 영일만 분산에너지 특화지역 사업이 본격화되는 모양새다. GS건설과 미국 아모지(AMOGY)사가 합작투자(JV) 계약 체결하면서 암모니아를 통한 분산발전사업 추진 기반을 마련했다. 경상북도도 특화지역 사업 지원을 위해 공모 사업에 지원해 49억원 규모 국비 확보도 진행한다. 14일 건설업계 등에 따르면 GS건설은 암모니아를 수소로 전환하는 기술을 가진 미국 스타트업인 아모지와 최근 합작투자 계약을 체결했다. 양사는 이번 합작투자 계약을 계기로 별도 합작투자사 설립을 추진 중이다. 아모지는 암모니아를 수소로 전환하는 기술을 제공하고, GS건설은 국내외 플랜트 EPC(설계·조달·시공) 시공 경험을 제공한다. 이번 합작투자 계약을 통해 두 회사는 사업 추진 과정에서 발생하는 리스크를 분산시킬 수 있다. 자금 분담을 통해 리스크는 각 회사가 투자한 지분만큼으로 제한된다. 또 각자 전문 분야가 맞물려 기술적 결함으로 인한 중단 등의 위험을 줄일 수 있는 것도 장점이다. 분산 에너지는 장거리 송전망을 통한 중앙집중형 전력 체계에서 비롯되는 문제를 해결하기 위한 대안으로 등장했다. 님비(NIMBY)시설로 취급되는 송전망 대신, 지역에서 신재생에너지를 생산해 지역의 에너지 자립도를 높이는 것이 핵심이다. 2024년 6월 분산에너지 특별법이 시행된 이후 정부는 지난해 말 지산지소형 분산에너지시스템 활성화를 위해 분산에너지 특화지역 7곳을 선정했다. 포항시는 특화지역에 최종 선정됐다. 경상북도 포항시를 포함해 선정된 지자체 7곳은 △제주도 △부산광역시 △경기도 △경상북도 △울산광역시 △충청남도 △전라남도다. 각 지역은 실증 목표에 따라 신산업 활성화형(제주·부산·경기·경북)과 수요 유치형(울산·충남·전남)으로 나뉜다. 신산업 활성화형은 기술이나 비즈니스 모델을 실증하고 시장에 안착시키는 데 목적이 있다. 수요 유치형은 전기를 많이 쓰는 기업을 지역으로 유치하고는 것이 목적이다. 포항시는 신산업 활성화형 특화지역이다. 영일만 산업단지 내 2차 전지 기업에 암모니아를 활용한 수소엔진 발전으로 생산한 무탄소 전력을 공급하는 방식을 실증하는 것이 목적이다. GS건설 관계자는 “그린 암모니아를 이용한 무탄소 전력 분산발전은 복잡한 설비 없이 좁은 부지에서도 발전이 가능해 경제성을 갖출 것으로 예상된다"고 설명했다. 분산사업자는 GS건설·아모지·HD현대인프라코어가 컨소시엄을 구성해 추진한다. 이 과정에서 HD현대인프라코어는 암모니아에서 전환된 수소를 받아 수소엔진발전기를 생산하는 역할을 맡는다. 컨소시엄은 그린 암모니아를 연료로 전기를 생산하는 1MW 급 발전 플랜트 실증사업을 경상북도·포항시와 함께 올해 착공을 목표로 준비 중이다. 정책환경도 사업 추진과 맞물린다. 올해 유럽연합(EU)의 탄소국경조정제도(CBAM)가 시행돼 EU에 수출된 제품은 제품 생산 과정에서 나오는 탄소 배출량 추정치에 세금이 부과된다. 건설업계 관계자는 “암모니아 발전이 무탄소 전력이라는 점에서 에코프로·포스코퓨처엠 같은 2차 전지 기업들의 수출 장벽 해소에 도움을 줄 것"이라며 “2035년 온실가스감축목표 달성을 앞당긴다는 점에서도 유의미하다"고 평가했다. 경상북도는 특화지역 기반 조성을 지원하고 효율적인 운영을 위해 중장기 로드맵을 수립해 구체화하고 있다. 경상북도는 기후에너지환경부 지원사업인 분산에너지 특화 지원 공모에 지원해 국비 확보에 나선다. 올해 정부 지원금 중 경상북도가 공모 사업에 선정될 때 받을 수 있는 최대 금액은 49억원이다. 경상북도 관계자는 “경상북도는 신산업 활성화형 특화지역이므로 사업자인 GS건설이 주관기관으로 참여하는 컨소시엄이 신청 자격을 갖는다"며 “24일까지 사업 공모에 신청해 평가위원회를 거친 최종 선정은 5월로 예정돼있다"고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 핵심 정비사업지인 반포·압구정·목동 일대 재건축 시공사 입찰이 일제히 마감되며 대형 건설사 간 '수주 대전'이 본격화됐다. 특히 서초구 신반포 19·25차 통합 재건축이 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)과 포스코이앤씨의 2파전으로 압축되면서, 서울 재건축 시장이 다시 한 번 경쟁 국면에 진입했다는 평가가 나온다. 12일 정비업계에 따르면 지난 10일 마감된 신반포 19·25차 통합 재건축 시공사 입찰에는 삼성물산과 포스코이앤씨가 나란히 응찰하며 경쟁 구도가 성립됐다. 이 사업은 신반포 19·25차를 비롯해 잠원CJ빌리지, 한신진일빌라트를 통합해 지하 4층~지상 49층, 총 614가구 규모로 조성되는 프로젝트다. 공사비는 약 4434억원 수준이다. 규모 자체는 초대형 사업에 비해 크지 않지만, 한강변 입지와 3호선 잠원역 접근성, 반포 생활권이라는 희소성이 결합된 '알짜 사업지'로 평가된다. 업계에서는 단순 단지 수주를 넘어 반포 권역 내 브랜드 주도권을 확보할 수 있는 교두보 성격이 강하다는 점에서 상징성과 파급력이 크다는 분석이 나온다. 이번 수주전의 핵심은 '브랜드 타운' 구축을 둘러싼 전략 경쟁이다. 삼성물산은 이미 반포 일대에서 '래미안신반포팰리스', '래미안신반포리오센트', '래미안 헤리븐 반포(신반포4차 재건축)' 등 다수 시공 실적을 확보한 상태로, 신반포 19·25차까지 수주할 경우 일대를 하나의 '래미안 타운'으로 완성할 수 있다는 점을 전면에 내세우고 있다. 개별 단지의 상품성 경쟁을 넘어 동일 브랜드가 집적된 대규모 주거벨트를 형성함으로써 자산가치와 브랜드 프리미엄을 동시에 끌어올리겠다는 전략이다. 설계 측면에서도 차별화를 시도했다. 삼성물산은 글로벌 건축설계 그룹 SMDP와 협업해 한강변 입지의 장점을 극대화한 대안 설계를 제안했다. 단지 외관은 한강 조망을 극대화하는 방향으로 설계하고, 세대 내부 역시 채광과 개방감을 높인 특화 평면을 적용해 하이엔드 주거상품으로서 경쟁력을 확보한다는 구상이다. 특히 기존 래미안 단지들과의 연계성을 고려한 통합적 도시경관과 스카이라인 형성을 통해 '브랜드 도시'로서의 완성도를 끌어올리겠다는 전략이 담겼다. 여기에 더해 삼성물산은 업계 최고 수준인 AA+ 신용등급을 바탕으로 한 재무 안정성을 강조하고 있다. 대규모 정비사업에서 사업비 조달 능력과 공사 안정성은 시공사 선택의 핵심 변수인 만큼, 금융 리스크를 최소화하고 사업을 중단 없이 추진할 수 있는 역량을 부각시키며 조합원 신뢰 확보에 나선 모습이다. 결국 삼성물산의 제안은 '브랜드 집적 효과'와 '설계 경쟁력', '재무 안정성'을 결합해 반포 일대의 장기적 가치 상승을 담보하겠다는 전략으로 요약된다. 포스코이앤씨는 단순 시공을 넘어 '브랜드 확장 전략'을 전면에 내세웠다. 단지명으로 제안한 '더 반포 오티에르(THE BANPO HAUTERRE)'는 기존 신반포 21차(오티에르 반포), 18차(오티에르 신반포)와의 연계를 전제로 한 것으로, 반포 일대를 하나의 하이엔드 주거권으로 묶는 '오티에르 벨트' 구축이 핵심 구상이다. 개별 단지 수주를 넘어 권역 단위 브랜드 지배력을 확보하겠다는 전략으로, 향후 추가 정비사업 수주까지 염두에 둔 포석으로 해석된다. 사업 조건 측면에서는 '021 프로젝트'를 전면에 내걸었다. '제로(0)'는 조합원 분담금을 최소화하는 수준을 넘어 사실상 '분담금 제로'를 지향하는 구조를 의미하며, '2'는 후분양을 통한 일반분양 수익 극대화, '1'은 안정적인 사업비 조달을 뜻한다. 후분양을 통해 시세를 반영한 분양가를 확보하고 이를 기반으로 조합원 부담을 낮추는 구조를 제시하는 한편, 사업비 조달과 공사비 상승 리스크를 최소화하는 금융 조건을 함께 제안해 안정성을 강조했다. 같은 날 입찰을 마감한 압구정과 목동 일대에서는 경쟁과 유찰이 동시에 나타나며 건설사들의 '선별 수주' 기조가 더욱 뚜렷해졌다. 공사비 약 1조4960억원 규모의 압구정 5구역에는 현대건설과 DL이앤씨가 나란히 응찰하며 경쟁 구도가 형성됐다. 압구정 재건축 가운데 사실상 유일하게 경쟁 입찰이 성사된 사업지로, 입지 상징성과 향후 권역 장악력을 고려할 때 전략적 가치가 높다는 평가다. 현대건설은 압구정2구역 수주에 이어 3구역 단독 입찰까지 진행 중인 상황에서 5구역까지 확보할 경우 '압구정 현대 브랜드 타운' 완성을 통한 지배력 강화가 가능하다. 반면 DL이앤씨는 '아크로(ACRO)' 브랜드 희소성과 글로벌 설계 협업을 통한 초고층 설계 경쟁력을 내세워 차별화를 시도하고 있다. 다만 입찰 서류 검토 과정에서 불법 촬영 논란이 불거지며 향후 일정에 변수로 작용할 가능성도 제기된다. 반면 압구정 최대 사업지인 3구역과 목동 6단지는 단독 입찰로 유찰됐다. 압구정 3구역은 공사비 5조5610억원에 달하는 초대형 사업으로, 현대건설이 단독 응찰하며 경쟁이 성립되지 않았다. 사업 규모에 따른 금융 부담과 리스크 관리 필요성이 크게 작용하면서 타 건설사들이 참여를 유보한 결과로 풀이된다. 현행 규정상 두 차례 유찰 시 수의계약이 가능해 현대건설의 단독 수주 가능성에 무게가 실리는 상황이다. 목동 6단지 역시 DL이앤씨 단독 참여로 유찰됐다. 이 사업은 최고 49층, 2000가구 이상 규모로 재건축되는 대형 프로젝트로, 목동 재건축의 첫 시공사 선정 사례라는 점에서 상징성이 크다. 다만 공사비 부담과 사업성 검토, 그리고 압구정·반포 등 핵심 사업지와 일정이 겹치면서 경쟁 입찰을 이끌어내지 못한 것으로 분석된다. 이처럼 서울 핵심 입지에서도 경쟁과 유찰이 엇갈리는 배경에는 건설사들의 전략 변화가 자리한다. 원자재 가격 상승과 금융 비용 부담, 대규모 입찰보증금 등으로 수주 경쟁 자체가 리스크로 작용하면서, 수익성과 상징성을 동시에 확보할 수 있는 사업장에만 선택적으로 참여하는 경향이 강화되고 있다. 업계에서는 올해 서울 정비사업이 이른바 '슈퍼 사이클'에 진입했다는 분석도 내놓고 있다. 압구정, 목동, 성수 등 주요 사업지를 합치면 공사비 규모만 약 50조원에 달할 것으로 추산된다. 다만 이 같은 물량 확대에도 불구하고 과거와 같은 출혈 경쟁 대신 '될 만한 곳에 집중하는 선별 수주'가 시장의 기본 전략으로 자리 잡았다는 평가다. 여기에 정치 일정도 변수로 작용하고 있다. 오는 6월 지방선거 이후 정비사업 정책 기조가 변화할 가능성이 제기되면서, 조합들이 시공사 선정 등 주요 절차를 서두르는 분위기다. 실제 주요 사업장의 시공사 선정 총회는 대부분 5월 말로 예정돼 있어 단기간 내 결과가 가려질 전망이다. 정비업계 관계자는 “건설사 입장에서는 수익성과 리스크를 동시에 고려할 수밖에 없는 환경"이라며 “5월 말 시공사 선정 결과가 향후 서울 정비사업 시장의 주도권과 브랜드 지형을 가르는 분수령이 될 것"이라고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

성남=에너지경제신문 송인호 기자 성남시가 노후 교량 안전 강화를 위해 캔틸레버 형식 교량 6개소에 대한 구조 전면 개선에 나선다. 2023년 정자교 붕괴 사고 이후 지속해온 교량 안전관리 강화 조치의 연장선으로 잠재적 위험요인을 원천 차단하기 위한 선제 대응이다. 시는 12일 노후 교량의 구조적 결함 가능성을 사전에 제거하고 시민 안전을 확보하기 위해 캔틸레버 형식 교량 6개소에 대한 구조 개선 사업을 본격 추진한다고 밝혔다. 시에 따르면 이번 조치는 수내동 탄천에 위치한 황새울보도교에서 슬래브 균열 등 중대결함이 발견된 데 따른 것으로 시는 기존 전수조사에서 구조적 이상이 없는 것으로 확인됐던 교량에서 추가 결함이 드러난 만큼, 보다 강화된 대응이 필요하다고 판단했다. 시는 지난달 26일 현장 점검 과정에서 황새울보도교의 슬래브 균열을 확인한 뒤 즉시 보행로 일부를 폐쇄하고 하부 통행로에 잭서포트(가설 지지대)를 설치하는 등 긴급 조치를 시행했다. 이어 같은달 30일 정밀안전진단에 착수했으며 이달 9일 중대결함 판정을 받은 직후 교량 통행을 전면 금지했다. 황새울보도교는 1993년 준공된 연장 147m, 폭 10m 규모의 보행 전용 교량으로 30년 이상 경과한 노후 시설물로 시는 현재 위험 부위 철거 준비를 마친 상태로, 조만간 본격적인 철거 및 보수 공사에 돌입할 예정이다. 시는 통행 금지와 동시에 정밀 점검과 긴급 보수를 병행해 시민 안전 확보에 총력을 기울이고 있으며 구조적 개선을 통해 항구적인 안전성을 확보한다는 방침이다. 시는 황새울보도교를 포함해 양현교, 낙생교, 성남교, 당우교, 벌터교 등 총 6개 교량에 대해 구조 전면 개선을 추진한다. 이들 교량은 모두 교각에서 외부로 돌출된 구조를 지지하는 캔틸레버 형식으로 분당신도시 조성 당시 널리 적용된 공법이다. 그러나 대부분 30년 이상 경과한 노후 시설로 돌출부를 지지하는 구조적 취약성으로 인해 지속적인 안전 우려가 제기돼 왔다. 이에 따라 시는 단순 보수 수준을 넘어 캔틸레버 구조 자체를 개선하는 방식으로 정비를 추진한다. 구체적으로 황새울보도교는 보도부 캔틸레버를 부분 절단해 위험요인을 제거하고 당우교·벌터교·양현교·성남교·낙생교는 교각 지지대를 추가 설치해 구조 안정성을 확보할 계획이다. 시는 오는 7월까지 황새울보도교와 당우교, 벌터교의 구조 개선을 완료하고, 이후 2027년까지 나머지 교량에 대한 공사를 순차적으로 진행할 예정이다. 시는 2023년 정자교 사고 이후 탄천 내 교량 전수 점검과 보수·보강을 지속적으로 추진해 왔다. 현재까지 캔틸레버 형식 교량 19개 중 16개소의 구조 개선을 완료했으며 수내교는 전면 개축이 진행 중이다. 시 관계자는 “노후 캔틸레버 교량의 잠재적 위험요인을 사전에 제거하는 것이 이번 사업의 핵심"이라며 “앞으로도 시민의 생명과 안전을 최우선으로 하는 시설 관리에 모든 역량을 집중하겠다"고 밝혔다. 시는 향후에도 정기적인 점검과 선제적 보수 체계를 강화해 안전한 도시 환경 조성에 박차를 가할 계획이다. 송인호 기자 sih31@ekn.kr

소규모주택정비사업지인 서울 관악구 난곡 A2구역이 한국토지주택공사(LH)에 의해 개발된다. 소규모주택정비사업지에서 LH가 공공 단독시행에 나서는 첫 사례다. 특히 조합을 설립하지 않고 LH가 사업 전 과정을 직접 맡아 추진하는만큼 신속한 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. LH는 관악 난곡 구역을 첫 모델로 삼고 공공 디벨로퍼로서 입지를 다지겠다는 전략이다. 12일 도시정비사업 업계에 따르면 LH는 관악 난곡 지역에 가로주택정비사업 공공시행자로서 750가구 규모 주택을 공급한다. 관악 난곡 A2 구역은 관악구 신림동 687-2번지 일원에 위치해 있고, 면적은 2만9306㎡다. 소규모주택정비사업은 서울시 모아타운 사업에 해당한다. 난곡구역은 30% 이상 주민 동의서를 얻어 모아타운 대상지 심사를 받았다. 서울시는 종로구 구기동·관악구 난곡동·동작구 노량진동·서대문구 홍제동을 모아타운 대상지로 선정한 바 있다. 시는 지역 사업 여건을 고려해 조합 설립 추진 절차를 지원한다. 용역비·세대수·공공커뮤니티 규모 등을 정하는 도시 관리계획을 수립한 뒤 조합을 설립할지 공공 시행 방식으로 갈지를 선택한다. 난곡구역 주민들은 조합을 설립하는 대신 LH가 공공시행하는 방식을 택했다. 관리계획 수립과정에서 난곡구역은 LH 지원 대상 기관으로 선정됐다. 처음엔 공공 참여형으로 컨설팅 등의 지원을 받았지만, LH와 지역 주민들 간 합의로 LH가 직접 공공시행자로 나서기로 했다. LH가 공공시행자로 나서는 것은 조합을 설립하지 않는 대신 LH에 신탁을 맡기는 것과 같다. LH에 공공책임시행을 맡기게 되면 난곡구역 주민들은 LH에 수수료를 낸다. 주민들의 의견은 주민대표위원회를 통해 받는다. 난곡구역에 진행되는 공공 단독시행방식은 LH가 기존에 진행하던 '공공개발'과는 차이가 있다. 공공개발은 LH가 토지수용부터 계획과 아파트 공급까지 전 과정을 맡아 진행하는 것이다. 소규모주택정비사업 공공 단독시행방식은 땅 소유권은 주민들에게 있고 사업권만 LH에 넘기는 것이다. LH는 주택공급을 강조하는 정부 정책의 기조에 따라 가시적인 주택공급 실적을 내기를 원한다. 또 단순히 임대주택 관리자나 토지 판매자가 아니라 공공의 신뢰를 바탕으로 디벨로퍼로서 시장에 자리 잡겠다는 전략이다. 민간 정비사업의 발주처가 돼 시공사 선정권을 갖겠다는 것이다. LH가 난곡에 공공시행사를 제안한 이유는 주민들 성향이 반대나 갈등이 없었기 때문이다. LH의 역할에 대해 주민의 공감대가 있었기 때문에 주민들을 설득하는 과정에서 시간을 아낄 수 있었다. 공공개발을 하려면 통상 4년 가량 소요되는데 난곡구역의 경우 이 시간을 아낄 수 있었다는 것이다. 해당사업지에 위치한 한 부동산 공인중개소 관계자는 “난곡은 서울 시내 중에서도 외곽지역이라 분양가를 높이 쓸 수 없어 사업성이 좋다고 보기는 어렵다"며 “주민 입장에서는 시행사의 자금문제나 조합 내 내부갈등 등으로 사업이 지연되기를 원치 않았다. 결국 주택공급 성과를 내야 하는 LH의 입장과 신속한 입주를 원하는 주민 간 이해관계가 맞아 LH가 공공시행자로서 사업을 진행할 수 있었다"고 말했다. 난곡구역은 지형·사업성 문제로 2011년 재개발 구역으로 지정된 지 3년 만에 지정 해제된 바 있다. 당초 인근 신림 7구역에서 난곡구역을 포함해 재개발을 진행하고 있었으나 단독주택이 적고 공동주택이 많은 탓에 사업성을 이유로 재개발구역에선 배제된 것이다. 이후 난곡구역만 따로 대규모 재개발이 아닌 소규모(1만㎡ 미만)주택정비사업으로 변경해 사업을 진행했다. 국토부는 조합 방식 소규모주택정비사업의 한계를 극복하고 정비사업에 전문성을 더해 주택공급 속도를 높이고자 LH 등 공공참여 시 사업면적을 확대(1만㎡→최대 4만㎡)하는 제도개선을 추진했다. 제도개선안엔 기금융자를 저리(조합 2.2%, 공공참여 1.9%)로 제공하는 방안도 포함됐다. 난곡구역은 모아타운 관리계획을 통해 종상향이 적용된 사업지로 약 264% 용적률을 확보했다. 일반 사업지 공공기여(임대주택 등)는 약 50%지만 서울시는 지가가 낮거나 과밀해서 개발이 어려운 지역의 정비사업을 돕기 위해 사업성 보정계수 제도를 도입했다. 보정계수를 곱해 허용 용적률을 높여주는 것이다. 용적률 인센티브를 받으면 그 늘어난 분량의 약 50%를 공공기여로 내놓아야 하지만 난곡의 경우 LH 공공기관 지원 대상지 선정 등으로 공공기여분이 20%로 감소했기 때문에 사업성을 보장받을 수 있었다. 주민들은 LH 지원을 통해 사업성을 제고하고, LH는 제도 개선을 통해 공공 디벨로퍼로서 첫삽을 들었다. 난곡구역을 시작으로 향후 소규모주거정비사업의 공공시행 방식이 확대될 수 있을지 주목된다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

대출 규제 강화·주택담보대출 금리 상승 부담 등으로 수분양자들의 입주가 당분간 지연될 전망이다. 11일 주택산업연구원에 따르면 지난달 대비 4월 전국 아파트 입주전망지수가 25.1포인트(p) 하락했고, 3월 전국 아파트 입주율은 60.6%로 소폭 하락했다. 전국 아파트 입주전망지수는 주택 사업자들을 대상으로 설문조사해 산출한다. 아파트 입주전망지수는 '좋음' 응답비중과 '나쁨' 응답비중의 차이에 100을 더해 산정한다. 좋고 나쁨의 판단이 같은 경우에는 지수가 100이 된다. 4월 전국 아파트 입주전망지수는 69.3으로 25.1p(3월 94.4→4월 69.3) 하락했다. 지역별로는 수도권 20.8p(97.5→76.7), 광역시 26.8p(100.0→73.2), 도 지역 25.4p(89.1→63.7) 모두 20p 이상 크게 하락했다. 전국 입주전망지수가 70 미만으로 하락한 것은 작년 1월 전망 이후 15개월 만이다. 작년 1월엔 탄핵정국으로 불확실성이 확대돼 입주전망이 급격히 하락한 바 있다. 연구원은 이번 입주전망의 급격한 하락을 정책·대외 불확실성이 반영된 결과로 본다. 수분양자들의 자금조달 상황은 좋지 않았다. 주택담보대출 금리 상승 부담과 신축 아파트 중도금·잔금 대출 규제 강화, 거래 위축이 지속됐다. 다음 달 양도소득세 중과 유예 종료와 중동 전쟁 장기화 우려도 입주전망에 부정적 영향을 준 것으로 풀이된다. 수도권의 경우 인천과 경기의 하락폭이 두드러졌다. 서울은 6.5p(100.0→93.5) 감소해 소폭 하락했지만, 인천 32.5p(92.5→60.0)·경기 23.4p(100.0→76.6)는 큰 폭으로 하락했다. 타 지역과 달리 서울은 15억 이하 아파트가 밀집한 강북 외곽 지역을 중심으로 매물 감소와 가격 상승이 나타나 신축 아파트 입주 전망이 소폭 하락에 그친 것으로 풀이된다. 모든 광역시에서도 하락세가 관찰됐다. 울산·대전·부산·세종은 30p 이상 하락했고, 광주·대구는 10p 대 하락을 보였다. 구체적으로 살펴보면 울산 36.6p(105.8→69.2)·대전 33.4p(100.0→66.6)·부산 30.0p(105.0→75.0)·세종 37.3p(114.2→76.9)로 하락했다. 광주 11.9p(83.3→71.4)·대구 11.6p(91.6→80.0)로 소폭 하락했다. 도 지역 역시 충북 40.9p(90.9→50.0), 충남 29.7p(93.3→63.6), 제주29.4p(89.4→60.0), 경남27.1p(93.7→66.6), 전남 26.2p(83.3→57.1), 강원 23.3p(83.3→60.0), 경북 20.6p(93.3→72.7), 전북 5.7p(85.7→80.0) 순으로 모든 지역에서 입주전망이 크게 악화됐다. 연구원은 비수도권에서 상대적으로 더 큰 하락이 나타난 이유를 다주택자 규제의 여파로 설명했다. 똘똘한 한 채 현상이 가속화되면서 지방 주택 처분 압력이 커질 것이란 우려가 반영돼 지방시장 위축 전망이 확산됐다는 것이다. 연구원은 1일 정부가 '2026년 가계부채 관리 방안'을 발표함에 따라 다주택자 주택담보대출 연장이 제한될 경우 똘똘한 한 채 선호 현상은 더욱 심화될 것으로 예상했다. 전세보증 등 정책대출도 축소돼 주택시장이 전국적으로 위축될 가능성도 있다고 설명했다. 입주전망지수는 공급, 가격, 금융조달에 따라 영향을 받는다. 2020년·2021년에는 높은 유동성과 함께 공급량도 늘고, 가격도 빠르게 늘었다. 당시 지수가 100에 도달하며 정착하나 싶었지만 가격이 정체됐다. 가격이 정체된 상황에서 공급이 많다 보니 2022년까지는 지수가 40 밑으로 떨어지면서 하락세를 보였다. 2023년 이후 공급이 급감해서 지수가 오름세를 보이는 듯했으나 이후 금융조달·세제강화 등으로 자금조달이 원활하지 않으면서 평균 70선에서 지수가 정체돼있다. 2월 대비 3월 전국 아파트 입주율은 60.6%로 전월 대비 1.4%p 소폭 하락했다. 수도권에서는 매물감소와 주택 가격 상승으로 인해 서울이 5.8%p(85.2%→91.0%) 상승했다. 반면 인천·경기권은 3.7%p(81.0%→77.3%) 하락했다. 비수도권에서는 강원권 10.0%p(30.0%→40.0%), 대구·부산·경상권 1.5%p(56.6%→58.1%) 상승했다. 대전·충청권 5.9%p(63.4%→57.5%), 광주·전라권 4.5%p(57.6%→53.1%), 제주권 1.6%p(67.2%→65.6%)로 하락세를 보였다. 미입주 사유는 잔금대출 미확보(32.1%), 기존주택 매각지연(32.1%), 세입자 미확보(17.0%), 분양권 매도 지연(3.8%) 순으로 나타났다. 노희순 연구위원은 “과거와 달리 아파트 가격이 너무 높아진 상황"이라며 “금융비용·거래비용 등이 높아지는 상황이므로 당분간은 입주전망지수가 좋지 않을 것으로 봐야한다"고 말했다. 이어 “정부가 은행권의 대출을 규제하는 정책을 쓰고 있기 때문에 수분양자는 제2금융권 등을 통해 자금조달을 할 수밖에 없는 상황"이라고 분석했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 송파구 잠실 장미1·2·3차 아파트 재건축 사업이 본격화되면서 상가와 아파트 조합 간 갈등이 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 시장에서 통용되는 '상가가 발목을 잡는다'는 단순 구도와 달리, 실제 쟁점은 상가 부지의 주거전환과 이에 따른 권리 배분 구조를 둘러싼 이해관계 충돌이라는 분석이 나온다. 11일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 해당 사업의 절차적 정당성은 이미 사법부 판단을 통해 확인됐다. 서울행정법원은 지난해 12월 상가 일부 소유주들이 제기한 조합설립인가 무효 확인 소송에서 원고 청구를 기각했고, 이후 항소가 제기되지 않으면서 조합설립의 적법성은 확정됐다. 이번 소송은 장미종합상가 A·B동 소유주 8명이 조합 설립 당시 체결된 '독립정산제' 약정이 이행되지 않았다고 주장하며 제기됐다. 독립정산제는 아파트 조합과 별도로 상가 조합원들이 별도 기구를 구성해 개발이익과 관리처분계획을 독립적으로 정산하는 방식이다. 상가 조합원들은 통합 재건축 시 분양가 상승으로 기존 상가 소유주의 재입주가 어려워질 수 있다는 점에서 이를 선호해왔다. 상가 측은 해당 협약을 전제로 조합 설립에 동의했지만, 이후 신속통합기획 도입으로 개발 방향이 주거 중심으로 바뀌자 '기망에 의한 동의'라며 무효를 주장했다. 그러나 재판부는 “약정 이행 여부나 사후 분쟁은 인가 판단 대상이 아니다"라고 판단하며 이를 받아들이지 않았다. 조합설립 동의 철회 역시 법정 기한 이후에는 인정될 수 없다고 봤다. 이에 따라 법적 리스크는 상당 부분 해소됐다는 평가가 나온다. 다만 판결은 절차적 적법성에 한정된 것으로, 권리 배분 문제까지 해소된 것은 아니어서 갈등은 새로운 국면으로 이동하는 모습이다. 상가 재건축협의회는 '상가가 사업을 지연시키고 있다'는 인식부터 사실과 다르다고 반박한다. 협의회 관계자는 “상가가 재건축을 반대한 적은 단 한 번도 없고, 통합 재건축을 전제로 사업을 추진해왔다"며 “상가가 발목을 잡고 있다는 프레임은 왜곡된 것"이라고 말했다. 조합설립 무효 소송 역시 일부 개인의 행동이라는 입장이다. 그는 “특정 임원이 독단적으로 소송을 제기한 것이며, 상가 조합원 다수가 이를 문제 삼아 이미 해임했다"며 “사업 지연과 연결짓는 것은 사실과 다르다"고 주장했다. 현장에서도 갈등이 과도하게 부풀려졌다는 시각이 나온다. 사안을 잘 아는 부동산업계 관계자는 “상가 측이 재건축에 조직적으로 반대했다면 장미상가 일대는 이미 반대 현수막으로 뒤덮였을 것"이라며 “상가의 재건축 반대 주장은 일부 의견에 그친다"고 말했다. 이어 “아직 상가와 조합 간 협의가 본격화하지 않은 초기 단계"라며 “사업시행인가 신청도 이뤄지지 않은 상황에서 분담금이나 구체적 조건을 거론하는 것은 시기상조"라고 귀띔했다. 본격 착공시기에 대해서도 “시장에서는 7~8년을 예상하기도 하지만, 현장에서는 입주까지 최소 10년 이상을 내다보는 시각이 대다수"라며 “장기 사업인 만큼 단기 갈등보다 향후 협의 과정이 더 중요한 변수"라고 설명했다. 갈등의 핵심은 토지 구조와 정책 변화다. 장미아파트와 상가는 1979년 준공 당시 하나의 필지에서 출발했고, 이후 지구단위계획을 통해 상가 부지 약 6700평이 중심시설용지로 구분됐다. 그러나 신속통합기획 도입 이후 이 중 5000평 이상이 공동주택용지로 전환되면서, 해당 부지에서도 아파트 건립이 가능해졌다. 이로 인해 약 400세대 이상의 추가 물량이 발생하며 사업 규모와 수익성이 동시에 확대됐다. 협의회 관계자는 “상가 부지에서 발생한 물량은 토지 기여에서 나온 것"이라며 “그에 맞는 권리 배분이 필요하다"고 말했다. 갈등의 출발점은 2020년 협약과 이후 정책 변화 사이의 괴리다. 당시 상가와 아파트 측은 독립정산제를 전제로 재건축에 합의했지만, 신속통합기획 도입으로 개발 방향이 바뀌면서 협약의 전제가 흔들렸다. 상가 측은 “정책이 바뀌었으면 협약도 다시 논의해야 한다"며 “현재 구조는 과거 협약 중 불리한 조건만 적용되고 있다"고 주장한다. 특히 협의 절차 부재를 핵심 문제로 지적한다. 협의회 관계자는 “정비계획이 협약상 절차와 달리 실질적인 협의 없이 추진됐다"며 “공문만 오갔을 뿐 직접적인 논의는 없었다"고 말했다. 분양 구조 역시 쟁점이다. 상가 측은 “상가 부지에서 발생한 주택 물량이 있음에도 일반분양이나 후순위 배정 구조가 적용되고 있다"며 “독립정산제 원칙과 맞지 않는다"고 반발한다. 공공기여 부담에 대해서도 “최신 기준을 적용받으면서 권리 배분은 과거 기준을 따르는 것은 형평성에 맞지 않는다"고 주장하고 있다. 통상 중심시설용지는 상업·업무 기능 유지를 전제로 하는 만큼, 대규모 주거용지 전환은 이례적인 사례로 꼽힌다. 업계에서는 이를 두고 “상업용지를 사실상 주거용지로 통째로 재편한 수준"이라며, 사업성 확대를 위해 토지 성격 자체를 바꾼 사례라는 평가가 나온다. 과거 대형 재건축 단지들도 상가와의 이해관계 충돌로 진통을 겪은 바 있다. 반포 원베일리는 상가 통매각을 통해 수익 배분 문제를 조정했고, 둔촌주공은 공사 중단이라는 극단적 상황을 거친 뒤 상가 측과 비용 및 이익 분담 구조를 재협상하며 갈등을 봉합했다. 전문가들은 장미아파트 역시 '독립정산제'의 구체적 설계가 사업 성패를 좌우할 것으로 보고 있다. 다만 이번 사례는 상업용지가 대규모로 주거용지로 전환된 전례가 거의 없다는 점에서, 단순 비율 조정을 넘어서는 새로운 권리 가액 산정 방식이 불가피하다는 지적이 나온다. 관련해 지난달 7일 선출된 김만수 신임 조합장에 대한 평가가 나오고 있다. 상가 내 한 관계자는 “김의천 상가협의회장과의 논조 조율과 협상 호흡이 향후 사업 추진의 핵심 변수가 될 것"이라고 했다." 한편, 조합 측은 공식적인 상세 입장은 내놓지 않았지만, 법원 판결로 확인된 절차적 정당성과 기존 협약을 근거로 사업을 추진하고 있는 것으로 전해진다. 조합은 올해 하반기 시공사 선정을 위한 입찰지침서 마련에 착수하며 사업에 속도를 내고 있다. 조합은 정비계획 변경안 재상정을 위한 보완자료를 제출한 상태로, 현재 서울시 내부에서 심의 일정이 조율되고 있다. 향후 절차는 재상정 심의, 조치계획 수립, 재공람, 고시, 통합심의 순으로 이어질 전망이다. 9월경 입찰 공고를 내고 이르면 올해 말 시공사를 선정할 계획으로 내년에는 사업시행인가를 받는 것을 목표로 하고 있다. 이미 정비계획은 신속통합기획 틀 안에서 진행 중인만큼, 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 만큼 사업의 큰 방향이 바뀔 가능성은 크지 않다는 시각이 우세하다. 다만 상가 배치와 분양 방식 등 세부 조건을 둘러싼 이견은 남아 있어 향후 협의가 불가피한 상황이다. 상가협의회 관련 본지는 두 차례에 걸쳐 조합 측에 관련 입장을 문의했으나, 마감 시점까지 별도의 답변을 받지 못했다. 행정 절차도 진행 중이다. 서울시는 도시계획위원회 심의를 통해 정비계획 변경안을 수정가결했으며, 이에 따라 단지는 용적률 300% 이하, 최고 49층 규모로 재건축돼 기존 3522가구에서 약 5100가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 서울시는 인허가 절차를 관리하는 역할을 수행할 뿐, 조합 간 권리 배분 문제에는 직접 개입하지 않는것이 원칙으로 전해졌다. 서울시 관계자는 “잠실 장미1·2·3차 재건축은 정비계획 변경안이 수정가결된 상태로, 사업은 계획된 절차에 따라 진행되고 있다"며 “향후 약 5100가구 규모의 대단지로 조성될 예정"이라고 전했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 서울 아파트 시장이 짙은 관망 국면에 들어섰다. 정부가 유예 적용 기준을 '매매 계약'에서 '토지거래허가 신청'까지로 완화하며 사실상 약 3주의 시간을 추가로 부여했지만, 시장에서는 매도자와 매수자 간 가격 줄다리기만 길어지는 모습이다. 10일 국토교통부에 따르면 이번 조치는 토지거래허가 절차에 최대 15영업일이 소요되는 현실을 반영한 보완책이다. 이에 따라 다주택자는 5월 9일까지 허가 신청만 해도 중과 배제를 적용받을 수 있다. 이후 허가를 받아 매매계약을 체결하면 기존 조정대상지역 주택은 계약일로부터 4개월 내, 신규 지정 지역은 6개월 내 양도해야 중과를 피할 수 있다. 정부는 매물 출회를 유도하기 위한 조치라고 설명하지만, 현장 분위기는 다르다. 정책 기준 변경이 반복되면서 혼선이 커진 데다, 오히려 매도자들에게 '버틸 명분'을 제공했다는 평가가 나온다. 실제 시장에서는 이미 한 차례 급매물이 소화된 이후 매물 증가세가 꺾였다. 서울 아파트 매물은 1월 23일 기준 약 5만6000건에서 출발해 3월 중순 7만6000건 수준까지 증가했고, 3월 21일에는 8만건을 넘어서며 정점을 기록했다. 이후 최근에는 7만7000건 안팎으로 소폭 감소하며 조정 흐름을 보이고 있다. 업계에서는 “팔 사람은 이미 다 팔았다"는 인식이 확산된 상태다. 가격 흐름도 방향성이 뚜렷하지 않다. 강남권 고가 아파트에서는 절세 목적의 급매물이 쏟아지며 수억 원대 하락 거래가 이어졌다. 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난해 최고가 대비 7억 원 낮은 40억5000만 원에 거래됐고, 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 59㎡도 한 달 만에 6억 원 하락했다. 용산구 한남동 나인원한남 등 초고가 시장에서도 10억 원 안팎의 조정이 나타났다. 반면 압구정 등 재건축 기대감이 높은 단지에서는 매물 잠김과 희소성 영향으로 신고가 거래가 이어지고 있다. 동일 권역 내에서도 상승과 하락이 동시에 나타나는 '분절된 시장' 양상이 뚜렷하다. 거래 공백은 더 심각하다. 급매물은 대부분 소진됐고, 남은 매물은 가격이 높아 거래로 이어지지 않는 상황이다. 송파구의 한 공인중개사는 “가격을 낮춰서라도 팔려던 매도자들이 유예 연장 이후 버티기로 돌아섰다"며 “거래가 사실상 멈춘 상태"라고 말했다. 또 다른 중개사는 “단기 급매물은 이미 대부분 소화됐고 최근에는 매물 증가세가 둔화되거나 일부 지역에서는 감소 전환 움직임도 나타난다"며 “추가 하락보다는 보유로 전략을 바꾸는 분위기"라고 전했다. 이어 “급매 중심의 하락 국면에서 관망과 버티기 국면으로 넘어가는 초기 단계"라고 부연했다. 매수자 역시 움직이지 않는다. 추가 하락을 기대하며 관망하는 분위기다. 실수요자 사이에서는 “급매가 더 나올 수 있다"는 기대와 “유예 종료 이후 반등할 수 있다"는 불안이 동시에 작용하며 의사결정이 지연되고 있다. 한 중개업소 관계자는 “실거주 목적이라면 일부 매수는 이어지고 있지만, 가격 상승 구간을 놓칠 수 있다는 불안 심리도 함께 작용하고 있다"고 말했다. 전문가들은 이번 유예 조치가 시장 흐름을 근본적으로 바꾸기에는 한계가 있다고 본다. 이미 다주택자 매물 상당수가 시장에서 소화된 데다, 남은 물량은 보유나 증여로 선회한 경우가 많아 추가 공급 여력이 제한적이라는 분석이다. 실제로 최근 증여 건수는 3년 만에 최대치를 기록하며 '매물 잠김' 조짐도 나타나고 있다. 수도권에서 분당에 아파트 2채를 보유한 한 다주택자는 “처분이나 증여를 통한 절세를 고민했지만 결국 보유로 방향을 정했다"며 “세 부담이 큰 만큼 월세로 전환해 수익형으로 가져가고, 장기적으로는 지방이나 해외로 거주지를 옮기는 방안도 고려하고 있다"고 말했다. 업계에서는 유예 종료 이후 시장의 추가 변화 가능성에도 주목한다. 한 부동산 공인중개사는 “매도 대신 증여나 전월세 전환으로 물량이 흡수될 가능성이 있다"며 “매물이 줄어들 경우 전세·월세 가격에도 영향을 줄 수 있다"고 전망했다. 향후 변수는 세제다. 전문가들은 “5월 9일 이후 다주택자 매물 감소는 불가피하다"면서도 “7월 예정된 보유세 개편이 고령층 등 현금흐름이 부족한 다주택자의 추가 매물을 유도할 수 있다"고 내다봤다. 결국 정부의 '3주 연장 카드'가 추가 매물을 끌어낼지, 아니면 매도자의 버티기만 강화해 거래 절벽을 심화시킬지는 향후 한 달간 시장 흐름에서 판가름 날 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올해 시장은 매물 출회가 시기별로 나뉘는 '3단계 파동' 형태를 보일 가능성이 있다"며 “3~4월에는 다주택자 양도세 중과 회피 목적의 1차 매물이 출회됐고, 7월 세법 개정안 발표 이후에는 절세를 고려한 2차 매물이 나올 수 있다"고 말했다. 이어 “연말에는 제도 시행을 앞두고 추가 매물이 한 차례 더 시장에 나올 가능성도 있다"며 “특히 7월 이후에는 중과 부담으로 일반 매도는 제한되는 대신, 임대주택사업자 물건이나 비거주 고가주택 중심의 매물이 움직일 수 있다"고 설명했다. 또 박 위원은 “매물 증가 자체는 공급 부족에 따른 가격 급등을 완화하는 요인으로 작용할 수 있지만, 이것이 곧바로 가격 하락으로 이어질지는 시장 수급 상황에 따라 달라질 것"이라고 전망했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

철도 지하화 공약은 매번 반복되지만 많은 경우 국토교통부 정책과 속도를 맞춰 실행까지 이어지지는 못하는 모양새다. 용적률·개발수익 환원 등이 강조되지만 사업성만큼이나 중요한 것은 지역 내 연계성을 고려한 계획이다. 현재 국토부 선도사업으로 경기도 안산을 비롯한 3개 사업이 기본계획 수립단계에 있다. 대표적인 철도지하화 성공사례인 경의선 숲길에서 기본계획 수립과정에서 고려해야할 사항을 짚어본다. 6·3 지방선거가 가까워 오자 철도 지하화 공약도 다시 고개를 들고 있다. 경기도의 경우 작년 대선에서도 당시 이재명·김문수 후보가 철도 지하화 공약을 제시한 바 있다. 이번 지방선거 역시 김동연 지사는 지상철도 지하화 통합개발을 공약으로 제시했다. 김 후보는 △철도 상부 부지의 평균 용적률 최대 900%까지 상향 △인프라펀드 조성을 통한 개발수익 도민 환원 △인프라펀드 관리를 위한 경기투자공사 설립 등을 약속했다. 철도 지하화는 과밀화된 도시에 새 활로가 될 수 있다는 점에서 선거를 앞둔 정치인들에게 매력적인 선택지다. 철도 지하화는 주로 유동 인구가 많고 여러 노선이 겹치는 환승역을 대상으로 이뤄진다. 일례로 일본 시부야는 철도 지하화 사업을 계기로 주변 도시개발까지 진행해 이른바 스테이션 시티(Station-City) 개념을 도입했다. 지상철도 주변 지역이 철로를 기준으로 단절된 상태라는 점도 철도 지하화가 필요한 이유로 꼽힌다. 기존 지상철도 구간은 주요 도심부를 통과하는 경우가 많다. 역사 시설을 통해 양방향 통행이 가능한 경우도 있지만 철로 주변은 별도 시설이 없다면 완전히 단절된다. 대표적인 예가 구로1동이다. 구로1동은 '구일섬'으로도 불린다. 1호선 경인선·경부선·구로차량기지·1번 국도 등으로 사면이 막혀있어 고립된 섬과 같다는 이유에서다. 철로를 중심으로 세워지는 건물 근방 주민들은 소음·분진 등의 피해를 입는다. 구로주공아파트1·2단지, 현대연예인아파트, 우방아파트는 지상철·차량기지와 접하고 있어 주민들은 피해에 직접 노출됐다. 이처럼 단절 해소의 필요성은 분명하지만 공약이 실제 사업으로 이어지기 쉽지 않은 이유는 만만치 않은 비용 부담 때문이다. 또 그 인근에 거주하고 있는 주민들과 상인, 토지주 등을 비롯한 많은 이해관계자의 요구사항을 조율하는 일도 쉽지 않은 것이 현실이다. 철도 지하화 사업에서 비용부담의 근거를 정하고 있는 법은 '철도지하화 및 철도부지 통합개발에 관한 특별법(철도지하화통합개발법)'이다. 작년 1월 31일부터 시행된 이 법에 따르면 사업 시행자는 철도지하화통합개발채권 발행을 통해 사업에 필요한 비용을 조달한다. 정부의 별도 재정은 투입되지 않는다. 결국 철도 지하화가 지자체의 숙원사업이라 해도 재무성 검토 과정에서 좌초될 수도 있는 것이다. 국가 예산 사업이라면 정부가 우선순위를 정해 배분하면 되지만, 비예산 사업은 시장성이 성패를 가른다. 지방 노선은 상부 개발수익으로도 공사비를 감당하기 어려울 수 있다. 홍지선 국토부 2차관은 지난달 5일 철도 지하화 사업에 대해 선도사업 3개를 선정해 우선 진행하겠다는 방침을 밝혔다. 선도 사업지는 경기도 안산과 대전, 부산이다. 전국 동시다발적으로 하기보다는 지역 선도 사업 추진해 장단점을 종합적으로 검토해 연차별 계획으로 진행하겠다는 설명이다. 경의선 숲길과 같은 성공 사례에 자극받아 지하화를 요구하는 목소리는 각지에서 이어진다. 국토부는 현재 지자체로부터 희망 노선과 지역을 취합해 리스트를 작성 중이라고 설명했다. 선도사업 3곳의 기본계획 용역이 추진 중인 지금, 경의선 숲길이 단절된 도시를 어떻게 통합할 수 있었는지 짚어볼 필요가 있다. 경의선 숲길은 경의중앙선 가좌역에서 용산문화체육센터 사이 6.3km 구간에 조성된 도심공원이다. 원래는 용산역을 오가는 화물열차가 다니던 철길이었다. 철길을 중심으로 건물들은 등을 돌리고 서 있었다. 개발에도 제약이 많아 주변은 대부분 낙후된 동네였다. 2004년 문산~용산 복선전철화사업이 추진되면서 철도 지하화가 이뤄졌다. 지상 구간을 무상으로 받은 서울시가 2011년부터 457억원을 투입해 철길을 따라 선형 공원을 만들었다. 변화는 단순한 녹지 조성을 넘어섰다. 철길을 따라 긴 선형 공원이 만들어지면서 공원을 바라보는 상권이 생겼다. 자연스레 유동 인구가 늘고 다른 지역들이 연결됐다. 연남동에 사는 사람들이 공덕동까지 산책을 갈 수 있게 된 것이다. 원형이 아닌 선형으로 공원이 조성되자 공원에 접하는 면이 여러 지역에 닿았다. 공원은 공동의 공간이 되면서 사회적 유대감 형성에도 도움을 줬다. 김동준 국토연구원 도시정책 환경연구센터 부연구위원은 “철도부지개발을 위해 토지이용계획·밀도계획·동선계획을 수립할 때는 현재 단절된 지역의 물리적 환경뿐만아니라 비물리적 환경도 고려해야 한다"고 설명한다. 기존에 단절됐던 도시 조직이 다시 잘 연결되기 위해서는 접근성이나 통행량, 경제·사회적 특성 같은 비물리적 환경도 고민해야 한다는 것이다. 서울시는 경의선 숲길을 설계할 때 지리적 복잡성과 다양성을 고려했다. 경의선 숲길 지역의 역사성·지역성·사회성·생태성을 공원 계획에 녹이고자 했다. 용산의 지명이 유래된 용을 닮은 능선이 지나던 새창고개 구간엔 능선을 복원했고, 하이킹에 적합하도록 가벼운 언덕과 산책로를 구성했다. 연남동 구간엔 원래 이 구간을 지나던 물길을 재건해 역사성과 생태성을 복원했다. 또 철로를 따른 산책길이 각 골목의 상권들로 유연하게 연결될 수 있게 했다. 상권 변화는 수치로도 드러난다. 마포구 대흥동 인근의 한 공인중개사는 “경의선 숲길에서 작은 카페를 하려면 보증금 3000만원에 월 200만원은 줘야 한다"며 경의선 숲길이 조성되기 전과 비교하면 3배 이상 올랐다고 설명했다. 안산선 철도 지하화 사업은 공사비가 4357억원이었던 경의선 숲길과 달리 총사업비 1조7311억원에 사업구역이 71만㎡가 넘는 대규모 사업이다. 2025년 12월부터 기본계획 용역 추진 중에 있다. 안산시 역시 철로를 기준으로 구도심과 신도심이 단절된 것을 해소하고 도시공간의 연계성을 회복하는 것을 주요 과제로 설정했다. 선부동·성포동·본오동 등 구도심과 고잔 신도심·국가산업단지가 각각 분리돼 발전해온 것이 한계였다는 것이다. 시는 '단절을 해소하고 통합된 도시구조'를 만드는 것을 핵심으로 봤다. 경의선 숲길 사례에 비추어 기본계획에 반영돼야 할 것을 두 가지로 추릴 수 있다. 하나는 신·구도심을 자유롭게 연결하는 보행축과 녹지축 조성이다. 시의 토지이용계획에 따르면 고급주거를 포함한 공동주택이 들어서는 구간이 존재한다. 이 구간이 거대 주거 단지가 돼 또 다른 단절을 낳지 않으려면 복합개발을 통해 열린 공간으로 설계하는 것이 필요하다. 전문가는 현금흐름의 안정성과 분양 수익을 극대화하기 위해서라도 복합개발이 필요하다고 지적한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “상부에 오피스만 지으면 임대가 다 나갈 때까지는 수익이 안나지만, 집을 짓고 팔면 확정 수익이 나기 때문에 초기 사업비 회수에 유리하다"고 강조했다. 다른 하나는 주변 지역과의 연계성을 고려한 계획이다. 안산선 철도 지하화 사업은 국제업무지구·공공복합업무지구·R&D시설 업무지구 등으로 구역을 나누어 기본계획 수립을 진행하고 있다. 안산와스타디움과 안산문화예술의전당, 안산시청사 등 주변 건물들과 시너지가 날 수 있도록 다양한 의견 수렴을 통해 개발 방향을 결정하는 것이 필요하다. 이 위원은 “원활한 용도별로 적절한 개발 계획을 수립하는 것이 중요하다"며 “사업대상지의 기존 소유주들 같은 여러 이해관계자들과의 원만한 협의가 중요할 것"이라고 진단했다. 시 관계자는 “기본계획 수립 단계에서 공청회 등을 통해 주민 의견을 수렴하는 절차가 있다"며 주민 의견을 충분히 반영해서 진행할 것이라고 전했다. 안산을 비롯한 선도사업 3곳의 기본계획은 앞으로 전국 단위 철도 지하화 사업의 기준이 될 가능성이 높다. 지역 간 단절이 해소될 때 도시재생의 공공성 면에서도, 상부 개발의 수익성 면에서도 지속가능한 발전이 가능하다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr