변창흠 부동산 정책…시장 왜곡 심화 우려

변창흠

▲변창흠 국토교통부 장관 내정자가 주택공급 확대의 일환으로 공공자가주택 도입 등을 거론했지만 시장에서는 재건축과 재개발 등의 규제 완화를 병행해야 한다는 목소리가 짙다. 사진은 변 내정자가 21일 오전 정부과천청사 서울지방국토관리청에 마련된 청문회 준비 사무실에 출근하는 모습.연합뉴스

[에너지경제신문 윤민영 기자] 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 주택공급 확대의 필요성을 강조하며 각종 정책을 예고했다. 그러나 업계에서는 이러한 방안들은 현재 규제 기조로 이어지고 있는 부동산 정책을 강화하는 것에 불과한데다 시장 상황을 고려하지 않은 정책이라는 비판이 나온다.

변 내정자는 23일 국회 인사청문회를 앞두고 국회에 주택 시장 안정화 방안에 대한 답변서를 지난 21일 제출했다.

변 내정자는 공공임대 확대, 재건축 초과이익환수, 보유세 강화, 월세 세액 공제 등을 강조했다. 특히 수도권 주택공급의 가장 큰 비중을 차지하는 3기 신도시에는 환매조건부, 토지임대부, 지분공유형, 이익공유제 주택 등 공공자가주택 도입이 예고했다.

그는 이 같은 제도가 청약시장에서 밀려나고 공공임대도 받지 못하는 계층에 제공할 수 있는 주거사다리 역할을 할 수 있다고 강조했다. 하지만 시장에서는 이 같은 제도는 재건축 초과이익환수제와 더불어 불로소득을 정부에 납부하는 것과 비슷한 것으로 보고 있다.

이익공유형 주택은 매도할 때 발생하는 시세 차익을 공공과 나누는 것이다.

토지임대부는 지가 상승에 따른 시세차익을 차단하기 위해 토지는 공공이 빌려주고 그 위에 짓는 주택만 수요자에게 분양하는 방식이며 환매조건부는 수분양자가 주택을 매도할 때 반드시 주택을 공급한 공공에 되팔도록 해 시세차익을 차단하는 방식이다. 모두 일명 ‘로또분양’ 방지법으로 통한다.

이는 시장에서 주택 공급 방안으로 거론돼 온 정비사업에 대한 규제로도 이어진다. 올해 재건축 초과이익 환수제 등으로 서울 강남권 재건축 단지는 조합원들이 토해내야 하는 부담금이 최고 4억원에 달했는데, 이를 더 강화할 가능성이 생긴 것이다.

변 내정자는 정비사업 대신 빌라 등 저층 주거지를 중층 주거지로 개발할 수 있도록 규제를 풀고 도시재생을 활성화 시킬 뜻을 밝혔다.

하지만 오히려 빌라에 대한 투기 수요를 부추길 수 있다는 우려도 나오고 있는 상황이다. 빌라 등 다세대 주택은 아파트에 비해 집값 오르는 속도가 더뎌 시세차익이 적기 때문에 그동안 부동산 시장을 흔드는 변수는 아니었기 때문이다.

전문가들은 도시재생과 임대주택 공급과 더불어 재건축·재개발 등 정비사업을 적절하게 병행하는 것이 시장의 원리에 부합한다고 주장한다.

이성근 경희대 부동산학과 객원교수는 "정부 소유의 국공유지를 개발하거나 낙후된 곳을 도시재생으로 변화시켜 주택을 공급하는 것도 중요하지만 무엇보다 도심에서는 재건축과 재개발이 필요한 상황이다"며 "정비사업을 진행하는데 있어 특별한 문제가 없다면 임대주택을 많이 건설하는 조건으로 용적률을 높인 후에 점차 도심 외곽으로 공급이 뻗어나가는 식으로 진행돼야 한다"고 설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "빈 택지가 없는 도심에서 주택 공급을 할 수 있는 현실적인 방안은 고밀 재건축이다"며 "저금리에 유동성이 풍부한 상황에서는 아무리 규제를 해도 풍선효과가 나타나기 마련이기 때문에 시장에 순응하는 정책을 펼쳐야 한다"고 강조했다.

문 정부 기간 24번의 부동산 대책이 집값을 잡는데 수포로 돌아갔고 마지막에 나온 임대차3법이 집값 폭등의 방점을 찍었다. 이는 다시 중저가주택의 매수심리로 돌아섰다.

변 내정자는 임대차3법으로 시작된 전세난을 해결하기 위해 추가 보완책을 제시하고 월세 임차인의 주거 부담을 경감하기 위해 월세 세액공제 확대에 대한 검토가 필요하다고 밝혔다. 하지만 중저가 주택을 중심으로 매수심리는 여전할 것이라는 전망도 나온다.

문 정부 기간 24번의 부동산 대책이 집값을 잡는데 수포로 돌아갔고 마지막에 나온 임대차3법이 집값 폭등의 방점을 찍었다. 변 내정자는 임대차3법으로 시작된 전세난을 해결하기 위해 추가 보완책을 제시할 것임을 예고했다.

하지만 동시에 월세 임차인의 주거 부담을 경감하기 위해 월세 세액공제 확대에 대한 검토가 필요하다고 밝혔고 비주거용인 오피스텔 등에도 공시 가격 도입도 강조하면서 이 또한 세입자에게 부담이 전가될 가능성도 생긴다. 그동안 집주인이 내는 세금은 폭등하는 전세난 속에서 별다른 선택권이 없는 임차인에게 임대료나 월세 상승 등으로 고스란히 전가돼 왔다.