지난해 아파트시장의 화두는 양극화였다. 서울 강남3구와 용산구, 성동, 마포, 강동, 광진, 동작 등 서울의 한강벨트와 과천시와 성남시 분당구 등 경기도 경부벨트의 아파트 가격은 하늘 높을 줄 모르고 치 솟았다. 2월 잠.삼.대.청 토지거래허가구역을 풀면서 3월까지 강남3구와 용산구를 중심으로 1차 상승을 했고 5월 조기대선으로 정치적 불확실성이 제거되면서 6월 송파구와 성동구, 마포구, 강동구, 동작구 등 한강벨트 아파트 가격이 2차 상승을 했다. 6.27대책으로 수도권 대출을 6억원으로 제한하면서 잠시 주춤하던 서울아파트시장은 9.7 공급대책이 알맹이가 없다는 것을 확인한 후 사자로 돌아서면서 9월과 10워 3차 상승을 했다. 집값 상승이 일상이었던 문재인 정부시절에도 1년에 3번이나 큰 상승이 있었던 적은 없었다. 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 10.15 대책 이후 거래량은 줄어들면서 숨 고르기를 하고 있지만 여전히 신고가가 나오면서 상승흐름은 유지되고 있다. 반면 전국 아파트가격 상승률은 서울의 상승으로 살짝 움직임이 있을 뿐 서울을 제외하면 사실상 보합흐름에 가깝다. 한마디로 양극화가 그대로 나타났다. 양극화의 원인은 다주택자 규제와 저성장, 서울과 지방의 자산격차로 확실한 안전자산을 확보하자는 불안심리 때문이다. 올해 아파트시장은 상승가능성이 높다. 주택산업연구원에 따르면 주택 매매 가격은 전국 1.3%, 서울 4.2% 상승, 수도권 2.5% 상승, 지방 0.3% 상승으로 예상하고 있으며 전월세 가격은 전국 2.8%, 서울 4.7%, 수도권 3.8%, 지방 1.7%, 상승으로 전망했다. 지방보다 서울이 매매보다는 전세가 더 상승가능성이 높음을 알 수 있다. 부동산R114나 직방 등 민간기관의 조사결과도 하락전망은 찾기 어렵다. 지난해 상승흐름을 주도한 서울 한강벨트와 경기 경부벨트 아파트는 거래량은 많지 않겠지만 여전히 신고가 행진은 계속 이어질 가능성이 높다. 상대적으로 상승흐름에 소외되었던 수도권과 지방 아파트도 키 맞추기 상승이 가능하고, 바닥을 찍은 지방 역시 입주물량 감소 영향으로 지난해보다 상승폭은 높을 것 같다. 오피스텔 등 비 아파트는 서울처럼 아파트의 높은 가격과 규제를 피해 풍선효과가 생기는 지역은 강세가 될 것 같다. 집값 상승의 근거는 입주물량과 유동성에서 찾을 수 있다. 부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주물량은 약 21만 가구로 2025년 27만 가구 대비 28% 감소하는 것으로 조사되었다. 공급부족이 가장 심각한 서울은 2만8984가구로 2025년 4만2684가구 대비 32% 감소하는데 임대를 제외하면 1만7687가구밖에 되지 않는다. 더욱 심각한 것은 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 점점 더 줄어든다는 것이다. 입주물량이 부족하다는 것은 매매와 전세시장 모두 상승압력이 높아진다는 것을 의미한다. 유동성 증가는 집값, 주식, 금값 등 대부분 자산가치 상승을 이끌어 간다. 높은 환율로 수입물가가 올라가면서 분양가 상승행진도 계속 진행될 것으로 예상되기 때문에 집값 하락 요인은 찾아보기 어렵다. 집값이 하락하는 유일한 시나리오는 미국이 돈을 너무 풀어 물가가 급등하면서 기준금리를 다시 인상하는 새로운 QT(양적긴축)가 시작하면 불확실성이 커져 공포가 투자심리를 집어 삼키는 경우밖에 없다. 몰론 2올해 기준금리 동결가능성이 높고 하반기 인하 가능성도 열려 있다. 강력한 규제와 경기침체, 높은 집값 때문에 매수세가 약화되면서 집값이 떨어질 것이라는 하락전망은 거래량 감소에는 영향을 주지만 주택가격 하락의 원인은 되지 못한다. 집을 팔려는 매도자들은 상승기대에 호가를 내리지 않고, 집을 사려는 매수자들은 여전히 불안하기 때문이다. 필요하고 자금이 되는 분들은 기다린다고 더 좋은 답안을 찾기는 어렵다. 예상치 못한 변수가 발생하여 설사 집값이 하락하는 상황이 발생하더라도 내 집 마련을 쉽게 하리라는 낙관적 생각은 버려야 한다.막상 집값이 떨어지면 언제까지 얼마나 더 떨어질지 모르는 두려움에 결코 용기를 내기 어려울 것이다. 필수재인 집은 선택재인 주식과 접근방법과 투자전략이 다르다. 집값하락을 주장하는 분들은 호흡이 짧은 주식투자 방법을 호흡이 긴 부동산에 적용하다 보니 부동산시장을 매우 고 평가 되어있고 손절매(損切賣)를 해야 하는 왜곡된 상품으로 보는 경향이 강하다. 집은 한번 사면 10년은 보유한다는 마음으로 10년 후를 바라보고 사는 장기보유 상품이라는 것을 잊으면 안 된다. 단, 언제든 대외적 변수로 2-3년 정도의 하락구간은 발생할 수 있기에 감당하기 어려운 무리한 대출을 받는 것은 언제나 주의가 필요하다. 김인만