▲고급주택 시장 분석 표지. 사진=NH투자증권 제공.
NH투자증권(대표이사 윤병운)은 '고급주택 시장 분석_고급주택 트렌드 변화와 전망' 보고서를 발간했다고 1일 밝혔다. 이번 보고서에는 고급주택의 개념과 특징을 정리하고 시장동향과 수요 공급 분석을 통한 향후 전망 내용이 담겨있다.
고급주택은 지방세법상 주택가액 및 연면적(전용면적) 초과 여부, 승강기 설치여부 등의 기준에 따라 정의되지만, 실제로는 세금 중과를 피하기 위해 법적 기준을 교묘하게 넘지 않는 경우가 많다. 따라서 사회적으로는 고급 자재로 지어지고 넓은 면적과 높은 층고, 한강 또는 산 조망권 확보, 여유로운 주차장 등의 특징을 가진 주택으로 볼 수 있다. 보고서에서는 여러 연구를 종합해 고급주택을 양적 측면(가격)뿐 아니라 질적 측면(고급 자재 사용, 생활 편의 등)에서도 좋아야 하고 사생활 보호가 잘 되고 다른 주택과 차별성을 지니며, 유사 사회계층 커뮤니티 형성이 잘 되는 곳으로 정의했다.
고급주택 유형을 단독주택, 연립주택(빌라), 아파트로 구분하고 아파트는 다시 단독형과 단지형으로 구분했는데, 사생활보호는 단독주택이 가장 강하고, 커뮤니티 서비스는 아파트 단지형이 가장 좋다고 분석했다.
주요 고급 아파트는 최근 1~2년 이내 신고가가 속출하고 있다. 한남동 '파르크한남(전용 268㎡)'이 2023년 8월 180억원에 거래되며 서울 아파트 역대 거래 최고가를 기록했으며, 최근에는 한남동 '나인원한남(전용 206㎡)'이 2024년 1월 97억원 신고가를 찍은 뒤 한달만인 지난 2월 99.5억원에 거래되었다. 성수동 '아크로서울포레스트(전용 198㎡)'도 2023년 8월 99억원에 거래되기도 했다.
고급 연립주택(빌라)은 세대수가 많지 않아 거래가 빈번하게 일어나지 않지만 거래될 때마다 신고가를 기록하고 있다. 청담동 '마크힐스이스트윙(전용 193㎡)'은 2024년 2월 85억원에 거래되며 직전 거래(2021년 8월)보다 30억원 오르며 신고가를 기록했다. 서초동 '트라움하우스5차(전용 274㎡)'는 2021년 9월 185억원으로 거래되며 공동주택 최고가에 이름을 올렸다.
최근 강남권에서는 고급 아파트 공급이 계속되고 있다. 2020년 분양 당시 분양가 130억~300억원으로 국내 아파트 최고 분양가 기록을 세웠던 청담동 '에테르노 청담'은 최근 입주 완료되었고, 2022년 임대 후 분양 방식으로 공급되었던 논현동 '브라이튼 N40'도 3.3㎡당 8000만원 이상에 양도 전환 중이다. 또한, 청담동을 중심으로 여러 고급 아파트가 분양 예정인데, 분양가가 최소 100억원대부터 최대 800억원에 달한다.
한국의 자산가들이 늘어나면서 고급주택의 유효 수요층 또한 계속 증가할 것으로 봤다. 투자은행 '크레디트스위스' 보고서에 따르면 2022년말 기준 자산 5000만 달러(3월 기준 661억원) 이상의 초고액 자산가는 3886명으로 2020년보다 94% 증가했다. 또한 영국 부동산 컨설팅 회사 '나이트프랭크'에서는 2023년 자산 3000만 달러(3월 기준 397억원) 이상 자산가가 7310명이고 2028년까지 9470명으로 증가할 것으로 전망했다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “고급주택 시장 규모는 구매력을 갖춘 초고액 자산가의 증가와 강남권, 용산, 한강변 및 공원 조망 지역을 중심으로 공급이 꾸준하게 이어지며 영역이 확대될 전망"이라며 “다만 주 수요층도 경기·금리 등 거시적 환경 변수에서 자유로울 수 없고, 수요 일부는 강남 고가주택시장으로 흡수, 분산 등 하락요인 또한 상존하고 있어 향후 공급량, 분양가격과 함께 특히 유효수요의 변화를 지켜볼 필요가 있다"고 했다.
정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “고급주택 시장은 양적 측면(가격)뿐 아니라 질적 측면(고급 자재 사용, 생활 편의 등)에서도 좋아야 하고, 사생활 보호·차별성·유사 계층 커뮤니티 형성 등 요인을 중시한다"면서 “제한된 수급으로 인해 시장 침체기에 거래가 없어 하락폭이 가시화되지 않는 반면, 활황기에는 상방의 캡이 없어 상승 탄력이 클 것으로 본다"고 밝혔다.
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