[이슈&인사이트] 부동산PF위기와 부동산정책

김정주 한국건설산업연구원 연구위원

▲김정주 한국건설산업연구원 연구위원

부동산PF위기가 본격화되고 있다. 연초부터 일부 중견 건설사들의 부도가 현실화되면서 하도급업자들과 건설근로자, 수분양자들의 피해가 발생하고 있다. 4월 총선 이후 건설사들이 대거 법정관리로 들어가면서 부동산PF로 인한 건설업계의 위기가 본격화할 것이라는 위기설이 일각에서 제기되고 있기도 하다.

그런데 우리는 지금의 위기가 왜 발생했는지에 대해서 충분히 진단을 하지 못하고 있는 듯 하다. 그만큼 위기감이 커 사태 수습에 우선순위가 놓이고 있기 때문이기도 하겠지만, 겉으로 드러나는 현상의 복잡성 때문에 어쩌면 매우 단순할 수도 있는 원인에 대해서는 제대로 바라보지 못하고 있는 것은 아닐까?

현재 위기의 본질은 갚을 여력이 없는 과도한 PF 부채의 문제고, 갚을 여력의 부족은 그 동안 추진돼 온 사업들의 사업성 감소 때문이다. 그런데 여기서 우리가 관심을 기울여야 하는 부분은 왜 사업성이 갑자기 감소했는가 하는 것이다. 사업성이 없었다면 애초에 사업이 추진되지 않았을 테니 말이다.

많은 사람들이 지금의 위기를 시장의 실패라고 말한다. 그런데 이러한 주장은 지금의 위기를 촉발시킨 사업성 감소가 단순히 금리나 공사비 상승에 의해 벌어진 것일 때에만 타당성을 가진다. 이 주장이 사실이라면 개발사업들이 좌초돼 시행사와 건설사, 투자자들이 손해를 입는 것은 당연하고, 공공부문에서 어떤 도움의 손길을 내밀어줄 필요성은 더더욱 없다. 하지만 이러한 주장은 국내 부동산시장과 관련 산업을 둘러싸고 있는 정치적 의사결정구조와 그로부터 주기적으로 발생해 온 정책실패의 문제를 간과하는 것이다.

우리는 지난 부동산가격 급등기 도입됐던 수많은 부동산규제와 그에 따른 시장에서의 혼란을 기억한다. 그런데 이러한 규제들은 최근에 도입된 것들이 아니다. 과거 고도 경제성장기에 나타난 급격한 도시화와 부동산가격의 주기적 폭등과정 속에서 지금의 규제장치들이 이미 1980년대까지 거의 대부분 마련됐고, 부동산가격이 급등하는 시점이면 정부는 어김없이 이러한 규제장치들을 동원해 왔다.

그런데 과거 시장과 정책의 역사를 들여다보면 공통적으로 관찰되는 패턴이 있다. 경험적으로 부동산가격을 촉발시킨 것은 거의 언제나 경기침체기에 정부 재정확대로 인한 시중자금의 팽창이었고, 가격상승은 다시 소비자들의 구매 심리를 자극해 가격 상승폭을 키우는 결과를 초래했다. 정상적 산업활동을 옥죄는 각종 규제로 인해 경제성장세가 둔화되고 소비자들의 실질구매력이 낮아지는 상황에서, 정부는 정책금융을 통해 가계부채를 확대시키는 방식으로 소비자들의 부족한 구매력을 지원해 왔다. 이는 다시 시중자금 확대와 부동산가격의 폭발적 상승 그리고 눈에 보이는 개발이익을 쫓은 개발사와 건설사, 금융사들의 개발시장 참여라는 결과로 이어졌다.

그런데 더 큰 문제는 이 과정에서 도입된 부동산규제다. 부동산경기 호황기에 개발사업에 뛰어드는 경제주체들은 계획수립 당시 예상되는 이익을 보고 사업에 참여하지만, 준공까지는 적지 않은 시간이 소요된다. 그 와중에 도입되는 수요와 공급 두 가지 측면에서 전방위적으로 도입되는 규제들은 개발사업들의 수익구조를 완전히 왜곡시켜버린다. 특히 (적정 가격수준이 어떠한 것인지 어느 누구도 알지 못함에도) 부동산가격 안정화라는 모호한 정책목표를 달성하기 위해 도입되는 분양가상한제 등 가격규제는 개발사업의 수익성을 급감시켜 참여자들 사이에 갈등을 증폭시키고 사업추진을 지연시킨다. 이는 결과적으로 개발사업들이 외부환경 변화에 극히 취약해지게 만들고, 실제로 인플레이션 억제 등을 위한 금리 인상 등 외생적 사건이 발생하면서 개발사업들의 동시다발적인 부실위험에 노출된다. 실제 이것이 우리의 부동산개발산업과 금융산업이 동시에 직면해 있는 지금 위기의 촉발과정에서 벌어진 일들이다.

이러한 일련의 과정을 이해하고 나면 무엇이 지금의 위기를 초래한 것인지 이해할 수 있다. 경기활성화 목적으로 이뤄지는 과도한 재정지출과 정책금융지원, 이후 벌어지는 부동산가격 상승에 대응한 가격 자체에 초점을 맞춘 전방위적 규제가 현재 우리 경제를 짓누르고 있는 위기를 촉발시킨 원인이다. 그 이면에는 다시 기업의 정당한 수익 추구 활동에 대해 상당수 국민들이 가지고 있는 부정적 시각, 부동산가격 상승에 따른 자본이익으로부터 소외되는 적지 않은 국민들의 불편한 마음, 그리고 그를 이용하는 강력한 정치적 의사결정구조가 존재한다.

결국 지금의 위기를 극복하고, 더 나아가 앞으로 보다 큰 위기가 재현되는 것을 막기 위해서는 위기를 촉발시킨 이러한 원인들에 대한 진단과 개선이 이뤄져야 한다. 무엇보다 이번 위기를 기회로 과거의 정책실패가 초래한 사회적 비용에 대한 국민적 이해와 공감대를 형성해 나가야 한다. 이를 토대로 '경기활성화'와 '가격안정화'라는 기존의 실패한 부동산정책의 목표를 '시장의 자율적 조정기능 활성화'로 전환시켜 나가야 한다. 시장에의 개입방식 역시 인위적 경기부양과 과도한 규제 대신, 민간 자율로 시장가격 변화에 따라 공급과 수요가 탄력적으로 조정될 수 있는 여건을 조성해 나가는 것이 돼야 한다. 주기적으로 반복돼 온 정책실패와 그에 따른 지금과 같은 혼란을 앞으로도 계속 경험하는 어리석음을 반복해서는 안된다.

김정주