역대 부동산 위기의 교훈…“조기·강력 대응이 답”

▲지방의 한 아파트 건설 현장. 김다니엘 기자

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 계속되면서 국민들을 불안하게 하고 있다. 2008년 금융 위기 등 역대 정부에서도 부동산 위기가 닥칠 때마다 각종 대책을 시행해왔으며, 교훈은 늑장 대응이나 '찔끔찔끔식' 대책이 아니라 조기에 강력한 수단을 강구해야 시장이 조기에 안정된다는 것이었다.

지난해 11월 태영건설 워크아웃 사태를 계기로 불거진 부동산 PF 위기설은 4.10 총선을 전후로 더욱 고조되고 있다. 글로벌 회계업체 삼정KPMG이 최근 펴낸 '부동산 PF 관련 주요 이슈와 전망' 보고서를 보면 지난해 말 기준 한국의 PF 익스포져(위험노출액)가 200조원에 육박한다. 보고서는 “2024~2025년 대규모 PF 만기가 도래하면서 PF 위험이 불거졌다"며 “시행사, 건설사, 2금융권, 신탁사 등이 PF로 얽혀있는 만큼 도미노식으로 위험이 번질 수 있다"고 평가했다.

이번 부동산 PF 위기는 2008년 금융위기 이후 때 80조원대보다 2배가 넘는다. 또 상대적으로 저금리 상태이었던 당시와 달리 5%대의 고금리 상황이라 기업들의 부담이 더 큰 상황이다. 이에 따라 '조기 진압'을 위한 특단의 대책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

실제 금융위기 당시 전국 미분양 가구 수는 이미 10만을 훌쩍 넘어섰다. 이에 정부는 양도세 중과 완화 등 세금 감면 정책과 CR리츠를 조기 활성화했었다. CR리츠 제도는 리츠(REITs·부동산투자회사)가 다수의 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 매입한 후, 임대로 운영하다 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내 이익을 배당하는 구조다.

CR리츠 제도는 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양 적체를 해소하기 위한 목적으로 처음 도입됐다. 2009년부터 운용된 CR리츠는 미분양 2200가구를, 2014년 운용된 CR리츠는 500가구를 각각 매입했다. 주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상의 손실이 예측됐으나, 결과적으로 CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 감소시켰고 투자자는 연 6% 안팎의 이익을 가져가게 됐다.

반면 부동산 시장의 극단적인 상황을 진전하기 위해 발표됐지만 실기해 오히려 상황을 악화시킨 정책들도 많았다. 투기지역 등 규제지역을 부활시킨 8·2대책(2017년)은 정부의 의도와는 반대로 집값 상승세를 가파르게 만들었다. 고가·다주택 보유자를 겨냥해 보유세를 높인 9·13대책(2018년)은 일정기간 시장에 영향을 끼치며 8개월가량 집값 하락에 견인했지만, 시장은 이내 상승세로 돌아섰다.

투기적 대출수요에 대한 규제를 강화하고 양도소득세 제도를 보완한 12·16대책(2019년)은 시장 매물을 거둬들이는 역효과를 내며, 이후 2달 만에 2·20대책(2020년), 6달 후 6·17대책을 나오게 했다.

현재 정부도 PF 위기 해소를 위해 비수도권 미분양을 줄이기 위해 CR리츠 도입, 규제 완화를 위한 각종 법령 개정 등 후속작업을 추진하고 있다. 그러나 뒤늦은 대응인데다 한국토지주택공사(LH)의 매입확약도 아직 이뤄지지 않을 정도로 소극적으로 모습을 보이고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “현재 전국 미분양 주택수는 정부가 위험수준으로 평가하는 10만 이하이기 때문에 이에 대해 심각하게 생각하지 않는 것 같다"며 “하지만 과거에 비해 규모 자체가 커졌기 때문에 현재 상황이 2008년 글로벌 금융위기보다 심각하다고 생각한다"고 말했다.

그는 이어 “골든타임이 지나가고 있는데 정부는 여유를 부리는 느낌"이라며 “잘못하면 일본의 전철을 따라 갈 수도 있다"고 경고했다.

건설부동산 업계에선 정부가 과거 실패한 대책을 교훈삼아 문제에 대해 빠르게 대처하는 모습이 필요하다는 목소리가 높다. 한 건설업체 관계자는 “정부가 과거 알맞은 대책을 통해 지금 같은 수준의 위기를 완벽하게 극복한 경우는 없다"며 “과거나 지금이나 부동산 위기를 촉발시킨 것은 정부의 과도한 규제"라고 비판했다.

그는 이어 “정부는 과거 애매한 대책을 통한 실패를 본보기삼아 현재 위기에 알맞은 대책을 빠르게 시행해야한다"며 “현재 상황에서는 다소의 부작용을 고려하더라도 양도세 및 보유세 규제를 대폭 완화하는 적극적인 대책이 필요하다"고 주장했다.

김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr