▲깁인만
“지금 2주택인데 1채를 더 구입하면 이제 세금부담은 크지 않겠죠?"
부동산을 취득할 때는 취득세를 내야 하는데 1주택은 1~3% 세율이지만 2주택은 8%, 3주택부터는 12%의 중과세율이 적용된다. 많은 분들이 취득세 중과세율이 완화된 줄 알지만 취득세 중과 완화 법안이 국회 문턱을 넘지 못해 여전히 중과세율 적용을 받는다.윤석열 정부 출범 이후 주택시장 정상화를 위해 여러 부동산규제를 완화하겠다고 발표했지만 취득세 중과처럼 발표만 하고 국회 문턱에 막혀 처리되지 못한 규제법안들로 인해 시장의 불확실성만 더 커졌다.
지난달 9일 취임 3주년 기자간담회에서 대통령께서 수요와 공급이 만나는 부동산시장이 정상적으로 작동할 수 있도록 재건축 규제 완화, 징벌적 과세완화, 재건축 시행 사업자와 매수자에 대한 대출완화 등을 제시했다.출범 이후 강조한 규제완화 기조를 이어가겠다는 뜻을 재 확인한 것이다.하지만 정부가 하겠다고 해서 규제완화가 되는 것은 아니다.앞서 언급했듯이 주요 부동산규제법안은 국회 문턱을 넘어야 하는데 22대 국회에서 압도적인 의석을 가진 야당의 협조가 없다면 규제완화의 동력을 확보하기 쉽지 않다.
집권 후반기 시장의 기대는 한국부동산원 주간아파트가격동향을 통해서 확인할 수 있다. 4.10 총선 전까지 꾸준히 회복을 하던 매매상승률은 4.10 총선 이후 회복세가 멈추면서 보합흐름이 이어지고 있으며 전세상승률은 반대로 상승폭을 확대하고 있다. 정부가 추진하고 있는 부동산규제완화 주요법안들이 22대 국회에서도 원만히 처리될 가능성은 낮다. 다수의 국민들이 동의를 해주어야 반대하는 야당을 설득하는 명분이 생기는데 규제완화를 추진하는 법안들에 반대하는 목소리도 여전히 존재하고 있다.
다주택자에 대한 규제완화는 보합흐름을 유지하는 지금 부동산시장 분위기에서 더욱 어렵다. 정부도 야당설득이 가능한 법안을 선별해 선택과 집중을 할 가능성이 높다. 2+2 계약갱신 관련 주택임대차보호법이나 공시가격현실화 폐지의 부동산공시법 등 야당이 강력히 반대하는 것은 피하고 3년 유예로 한숨 돌린 실거주의무 폐지의 주택법이나 주택공급확대를 위한 재건축 초과이익환수법, 시행령으로 이미 유명무실해진 양도소득세 중과 폐지 등 소득세법 개정 등에 집중할 가능성이 높다.
집값은 전국적으로는 보합세 흐름이 유지될 가능성이 높다. 규제완화에 대한 기대감이 낮아졌고 금리인하 기대감 역시 당초 예상보다 뒤로 밀리는 분위기다. 2021년까지 급등한 집값인플레이션 거품이 완전히 제거되지 않았기 때문에 집값 상승에 대한 기대감이 높지 않아 큰 폭의 상승으로 이어질 가능성은 낮다.하지만 신생아특례대출로 일부 수요자들은 내 집 마련을 하고 있으며 공급부족, 전세가격 상승 등의 영향으로 하방경직성(下方硬直性) 역시 존재하고 있어서 집값이 예상치 못한 변수가 발생하지 않는 한 큰 폭으로 하락하지도 않을 것 같다.
미분양이 상대적으로 적고 입주물량도 부족한 서울의 일부단지는 강세흐름이 이어질 수 있다. 반면 전세는 입주물량이 부족한 서울의 중심으로 강세전환이 되고 있다. 집값 매매수요가 전세로 전환되고 있고 깡통전세, 전세사기 우려로 비 아파트 전세수요까지 아파트 전세시장으로 유입이 되고 있다. 입주물량이라도 충분해야 하는데 2022년부터 PF발 자금난에 시달리는 건설업계가 공격적으로 공급물량을 늘리기 어려운 만큼 주택공급부족은 향후 3-5년간 더 이어질 수도 있다.
전형적인 수요증가, 공급감소의 상승흐름이 형성되었는데 설상가상 2020년 7월 시행한 2+2 계약갱신 만료의 청구서까지 나오면서 전세가격 상승을 더욱 부채질할 가능성이 높다. 여기에 270만호 주택공급, 50만호 공공주택 공급 계획도 현실적으로 달성이 불가능하다.
역대 어느 정부도 주택공급 계획을 달성하지는 못했으며 현 정부도 마찬가지다. 정부의 주택공급의 의지의 표현 정도로 이해를 하면 된다. 그럼에도 집권 후반기 추진하던 공급계획은 계속 진행하기 때문에 주변 시세보다 저렴하면서 입지가 좋은 3기 신도시 등 뉴:홈 공공분양이나 분양가상한제가 적용이 되어 저렴한 분양가로 나오는 아파트 청약의 문은 계속 두들겨보기 바란다.
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