[기획]'갈라파고스' 한국 부동산PF, 근본적으로 바꾸자 ②
부동산PF 근본적 원인, '낮은 자기자본'·'높은 보증 의존도'
한국 PF 자기자본비율 3%...주요 선진국은 30~40%
▲서울 시내의 한 아파트 건설 현장. 김다니엘 기자
부동산PF는 지난 십 수 년간 반복적으로 우리 경제에 위기를 초래했지만 근본적인 개선은 전혀 이루어지지 않고 있다. 부동산PF가 지속적인 문제가 되고 있는 이유로는 '낮은 자기자본'과 '높은 보증 의존도'로 대표되는 낙후된 재무구조가 꼽히고 있다. 이러한 가운데 우리나라 PF는 주요 선진국과 확연히 다른 형태를 띠고 있어, 그 이유에 대한 궁금증이 커져가고 있다.
◇ 심각하게 차이나는 자기자본비율
29일 한국개발연구원(KDI)은 최근 발표한 보고서를 통해 우리나라 사업주체인 시행사의 자기자본비율은 총사업비의 3% 수준에 불과하나 주요 선진국의 경우 대부분이 30% 이상이라고 지적했다. 연구원이 2021년부터 2023년까지 추진된 총액 100조원 규모의 PF사업장 300여 개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었으며, 이 중 시행사 자기자본은 고작 3.2%(118억원)에 불과한 것으로 나타났다.
이처럼 심각한 부채 의존도는 비단 최근만의 현상이 아니다. 연구원에 따르면 2009년 4대 주요 은행이 보유했던 부동산PF 대출 464건을 조사한 결과, 주택PF의 자기자본비율은 4.2%였고 비주택PF의 경우 6.0%에 불과했다.
우리나라와 달리 주요 선진국에서는 부동산PF 사업에서 시행사 자기자본비율이 30~40% 수준에 이른다. 미국의 경우, 금융회사가 PF대출을 취급할 때는 자기자본이 총사업비의 최소 3분의 1(약 33%) 이상 될 것을 요구한다. 미국 또한 당연히 시행사가 자기자본 전액을 부담하지 않는다. 일반적으로 시행사는 전체 자기자본의 최소 10%를 직접 투입하고 나머지 최대 90%의 자기자본은 리츠(부동산 간접 투자회사), 연기금, 건설사, 금융회사 등 다른 지분투자자를 유치해 조달한다.
일본, 네덜란드, 호주 등 다른 선진국들에서도 자기자본비율은 30~40% 수준이다. 시행사는 전체 자기자본의 33~50% 가량을 직접 투입하고 나머지는 다른 지분투자자를 유치해 조달한다. 호주의 경우 2008년 금융위기 이전에는 자기자본비율이 20% 이하인 사업장에 대한 대출이 승인된 경우가 있었다. 하지만 금융위기 이후 은행들은 25~40% 수준의 대출 조건을 요구했고, 2022년 이후에는 건전성이 더욱 강조되면서 40% 이상을 요구하고 있다.
◇ 한국 PF, 구조부터 잘못됐다
대부분의 선진국에서는 자기자본을 통해 사전에 토지를 확보한 후 PF대출을 통해 공사비만 조달하는 경우가 일반적이다. 이와 반대로 우리나라의 경우 시행사 자기자본이 극도로 적기 때문에, 토지비 대부분과 공사비 및 기타비용 전체를 PF대출을 통해 조달한다. 자기자본으로는 토지비의 10% 수준인 토지 계약금 정도만 충당하고, 나머지 잔금은 브릿지론을 일으켜 지불한다. 이후 인허가를 취득하고 착공하는 시점에서 브릿지론을 본PF 대출로 차환한다. 따라서 인허가에 실패하거나 혹은 본PF로의 차환이 이루어지지 않는다면 무조건 부실이 발생하는 구조인 것이다. 반면, 주요국에서는 자기자본으로 토지비를 충당하기 때문에 이러한 차환 리스크가 없는 것이다.
KDI는 우리나라에서 PF 문제가 이어지는 것의 근본적 원인은 사업주체가 극히 적은 자기자본을 투입하고 제3자의 보증에 과도하게 의존해 총사업비 대부분을 부채로 조달하는 데 있다고 분석했다.
일부 전문가들은 낮은 자기자본과 높은 보증 의존도가 시행 산업의 건전한 발전을 저해하며 개발사업의 사업성 평가를 부실화시킨다고 지적했다. 투입 자본이 적고 수익성은 높기 때문에 소위 한탕을 노리는 행태가 난무할 것이며, 시행사가 직접 지분투자자를 유치하지 않기 때문에 사업성을 진심으로 평가할 사람이 없다는 해석이다.
황순주 KDI 금융혁신연구팀장은 우리나라가 기형적인 PF 구조를 갖게 된 것에 대해 “대부분의 선진국에서는 PF대출이 프로젝트 파이낸싱의 원칙에 맞게 이루어지기 때문에 자기자본이 충분하지 않으면 PF사업의 추진 자체가 불가능하다"며 “현실적으로 보증이 필요한 경우에도 사업주체만 보증을 제공할 뿐 제3자가 보증하지 않는다"고 설명했다.
이어 “반면, 우리나라에서는 1997년 외환위기 직후 정부가 900% 수준이었던 건설사의 부채비율을 200% 이하로 낮추라고 요구하는 등 'PF 도입 당시의 특수성'과 '선분양 관련 제도'로 인해 시행사가 최소한의 자본을 투입하고 보증에 의존하는 방식으로 사업을 추진하는 기형적인 구조가 형성됐다"고 덧붙였다.
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