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▲서울 인왕산에서 바라본 아파트 전경. 사진=김준현 기자 |
[에너지경제신문 김준현 기자] 수도권 외곽지역과 세종을 제외한 지방 지역 모두가 대출 한도 및 과세 강화 기준이 되는 규제지역에서 전면 해제됐다. 인천과 세종은 최근 집값 하락폭이 큰 것을 고려해 투기과열지구에서 풀렸다. 경기도는 서울 외곽지역 일부가 조정대상지역에서 해제됐다. 지방은 거래량 감소 및 미분양 증가 등 주택시장 하향 안정세를 고려해 조정대상지역에서 모두 해제됐다.
22일 부동산업계에 따르면 이번 규제지역 해제는 정부가 부동산 시장의 거래절벽을 우려하고 비수도권 지역의 거래 숨통을 트이는 것에 목적을 뒀다고 평가했다. 다만 금리상승 압박 및 가격하락이 멈추지 않는 이상 효과는 제한적일 것이란 분석이 지배적이다. 그럼에도 규제지역 해체를 지속 요청했던 해당 지자체들은 이번 발표에 대해 대체로 환영하는 분위기다.
국토부가 발표한 이번 수도권 해제지역을 살펴보면 인천지역은 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구에서 빠진다. 앞으로 이 지역은 9억원 이하는 LTV 50%, 9억원 이상 21억원 이하 아파트는 30%까지 대출이 가능해진다. 또 청약 가점제 85㎡ 이하는 추첨제 가능성이 높아지고 중도금대출 비율은 40~50% 늘어나게 된다.
다만 현재 인천과 세종의 상황이 녹록치 않다. 세종은 한때 아파트 가격이 44.93%, 전세가격은 60.60% 올라 상승률 1위를 기록하기도 했지만 현재는 거래절벽 수준이 가장 높은 지역이기도 하다. 굴욕을 맛보고 있는 ‘인천의 강남’ 송도는 최근 집값이 6억가량 떨어지는 등 하락폭이 가장 큰 대표 지역이다. 해당 지역들은 현 수준보다 더 규제 해제 강화를 요구할 것으로 예상된다.
경기는 안성과 평택, 양주, 파주, 동두천이 조정대상지역에서 제외된다. 업계에선 외곽이라고 해도 수도권 일부가 조정대상지역에서 해제된 것이 의외였다는 반응이다.
비규제지역이 되면 대출 및 조세, 청약규제에서 자유로워진다. 특히 세대주만 되던 청약 1순위 조건에 세대원도 포함되고, 다주택자 및 재당첨제한도 가능해진다. 또 중도금대출은 60%까지 가능해지며 대출 후 전입 의무가 없어진다. 분양권 전매제한 해제, 2주택 취득세 중과 배제(8%→1~3%), 다주택자 종합부동산세 세율 인하, LTV 60% 이상 등으로도 변경된다.
이로 인해 가장 환영하는 지역은 평택과 파주다. 평택은 규제지역 해제 요청을 8차례나 한 적 있고, 파주 운정은 남북접경지역임에도 규제로 인해 거래절벽 현상이 벌어져 지속 해제 요청에 들어간 바 있다.
이 지역들에 대해 투자자들은 청약규제 완화를 주목한다. 분양권 전매 제한 해제 및 재당첨제한이 없어지는 것을 두고 평택 고덕, 파주 운정, 양주 옥정·회천 신도시를 눈여겨보고 있다. 부동산 리서치 플랫폼 닥터아파트에 따르면 평택 고덕에선 일반분양 1255가구를 공급하는 ‘평택고덕신도시대광로제비앙2차’에 대한 기대감이 싹트고 있다. 파주에선 내년 상반기 공급하는 ‘파주운정5차디에트르(90가구)’를 주목하고 있다.
그 외 지방지역 역시 대체로 분위기는 좋다. 부산지역은 14개 구 모두가 전면 해제된 것에 대해 놀라움을 표하기도 했다. 특히 지역 집값 상승을 부추긴 이른바 ‘해수동’(해운대구, 수영구, 동래구)이 풀렸다는 것이 의외라는 분석이다. 울산은 중구 지역을, 창원은 성산구 지역에 대한 조정대상지역 해제를 지속 요청한 끝에 이번에 드디어 성사돼 거래매물 잠김의 반전을 기대하고 있다.
반면 ‘미분양의 무덤’으로 몰린 대구에선 너무 늦은 조치라는 비판이 나왔다. 대수 수성구 중개업소 관계자는 미분양 물량이 7500가구를 넘고 있고 내년에도 3만 가구 이상이 공급되는 가운데 금리상승 압박도 겹쳐 매수자가 늘어나지 않을 것으로 관측했다. 가격 급등 지역이 아니었던 경북 포항 남구는 조정대상지역에서 해제됨에 따라 거래숨통이 잠시나마 트일 것으로 전망됐다.
전북지역에선 전주시가 지속 주택 거래량 감소 및 매매가격 하락으로 인해 두 번의 해제 요청 끝 1년10개월 만에 해제됐다. 부동산업계에선 군산과 익산 등 전주 인근 지역 역시 부동산 시장 안정에 긍정 영향을 미칠 것으로 전망했다.
청주시도 반색하는 분위기다. 앞서 오창읍이 방사광가속기 후보지로 선정된 후 시장 이상과열 조짐이 보여 조정대상으로 지정된 바 있다. 그 결과 충북 아파트 분양전망지수가 35.7로 세종에 이어 전국 두 번째로 침체가 심했다. 대전과 충남 천안·공주·논산 역시 다소나마 숨통이 트일 것을 보인다. 특히 천안은 28개 단지 1만4957가구 분양물량이 대기 중인데 이번 계기로 조기분양 및 공급확대로 시장 안정화를 기대하고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "지방 위주의 규제지역 해제는 정부가 시장 변화에 연착륙하기 위한 시도다"며 "다만 이번 조치로 거래가 늘거나 가격이 반등하지는 않을 것이다"고 진단했다. kjh123@ekn.kr
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