[규제지역 해제 시장영향] 전문가 "금리상승 지속.심리적 위축으로 분위기 반전 어려워"

▲투기과열지구 해제된 세종시의 한 주상복합 단지 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 시장에서는 이번 규제지역 해제 조치가 집값 상승·투기 과열로 이어지진 않을 것이라고 평가했다. 규제에서 자유로워지더라도 금리 부담, 집값 상승에 대한 피로감 등이 여전한 상황에서 매수자들이 적극적으로 나서지 않을 가능성이 크기 때문이다. 다만 규제지역 해제에 따라 세 부담과 각종 대출 규제도 완화되면서 부동산 시장 연착륙을 유도하는 효과는 있을 전망이다.

22일 부동산업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부는 지난 21일 제3차 주거정책심의위원회(주정심) 및 제61차 부동산가격안정심의위원회를 열어 수도권 일부와 세종시를 제외한 전국 조정대상지역을 해제했다.

사실상 지방권 조정대상지역은 모두 해제됐으며 수도권에서는 경기 안성·평택·양주·파주·동두천시 등 5곳이 해제 대상에 포함됐다. 인천·세종은 조정대상지역으로 유지되지만 최근 들어 주택가격 하락 폭이 크다는 점을 고려해 투기과열지구에서는 해제됐다. 이로써 전국 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다.

수도권 가운데 서울과 서울 인접 지역은 규제완화 기대감 등에 따른 시장 불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안해 규제지역을 유지하기로 했다. 추후 시장 상황을 모니터링해 추가 규제지역 해제 여부를 결정할 것으로 보인다.

이번 규제지역 해제는 지난 6월30일 주정심에서 일부 지역의 규제지역이 해제된 지 불과 3개월 만에 단행됐다. 보통 주정심이 6개월에 한 번씩 열리는데 이번에는 정부가 서둘러 추가 규제 완화를 시행한 것이다. 지난 7월 한국은행이 기준금리를 한 번에 0.5%포인트 올리는 ‘빅스텝’을 단행한 이후 부동산 시장 침체 속도가 빨라진 영향으로 풀이된다. 시장 침체에 경착륙 우려가 제기되면서 이에 대한 선제적인 대응책으로 규제 완화를 발표한 셈이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지방의 규제지역을 전면 해제한 것은 정부가 공언했던 시장정상화의 측면으로 평가할 수 있다"며 "이번 규제지역 해제가 새 정부 들어서 실행된 가장 가시적인 규모의 규제완화라는 점에서 충분한 의의가 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "연내 가격 하락세가 뚜렷한 시장 상황과 향후 경기위축 및 수요 부재로 집값 변동성이 더 커질 수 있는 상황을 고려해 지방과 수도권 외곽의 규제지역 해제가 집중됐다"며 "과거 호황기에 비해 현재 시장이 정반대로 냉각됐고 실수요자마저 거래를 외면하는 상황에서 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 정부 의지가 담긴 조치"라고 분석했다.

규제지역에서 해제된 곳은 기존에 규제지역에 적용됐던 LTV와 DTI 규제, 주택 분양권 전매제한 등 각종 규제에서도 자유로워졌다. 각종 규제에 막혀 침체됐던 주택 거래에 숨통이 트일 것이라는 기대가 나오는 이유다. 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하 주택 40%, 9억원 초과 20%로 규제되고 15억원 초과 주택은 대출 금지 대상이다. 조정대상지역은 LTV가 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%로 규제한다.

이에 일각에서는 대출 규제 완화가 투기 과열로 이어질 것이라는 우려를 제기하고 있지만 전문가들은 그럴 가능성이 낮다고 일축했다.

함 랩장은 "매수자 입장에서 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지 않다고 본다"며 "조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다 매매가 상승이 정체된 상황에서 높은 주택담보대출 이자를 고려하지 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원 역시 "조정대상지역 해제로 세 부담이 줄어들게 되는데 이미 일시적 양도소득세 유예가 적용되고 있다는 점을 감안하면 이로 인한 시장의 영향은 극히 제한적일 것"이라며 "대출 가능금액이 늘어난다고 해도 최근 급격한 금리인상과 주택가격 고점인식 때문에 높아진 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적어 시장에 미치는 영향도 미미하다고 판단된다"고 분석했다.

연이은 미국의 금리 인상도 매수세를 끌어올릴 수 없게 하는 주요인이다. 미국 중앙은행 연방준비제도는 21일(현지시간) 기준금리를 0.75%포인트 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 단행했다. 우리나라도 추가 금리 인상이 불가피할 것으로 보이면서 집값 하락 폭 역시 더 커질 수 있다.

김 위원은 "어느 때보다도 금리가 국내 부동산 시장에 영향력이 높은 가운데 가격 하락을 본격화하는 트리거 역할을 할 것"이라며 "주택가격 하락세가 더욱 빨라질 것이라는 인식과 더불어 이자 부담이 가중됨에 따라 규제지역 해제에도 불구하고 거래절벽은 더욱 심화될 것으로 보인다"고 전망했다.

giryeong@ekn.kr