집주인-세입자 간 '신뢰 관계는 옛말', 임대차보호법 대법원 판결 후폭풍

▲[에너지경제신문 에경브리핑 유투브]

지난 2020년 7월 30일 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 등 주택임대차보호법 개정안, 일명 임대차 3법이 국회를 통과했다.
특히 계약갱신청구권제 시행으로 전세 기간이 2년에서 4년으로 늘어난 것이 핵심이다.

계약갱신청구권 시행과 함께 주택시장에서는 크고 작은 혼란이 이어졌지만, 최근의 집값 하락과 빌라, 오피스텔을 중심으로 역전세난, 전세사기 증가의 영향으로 전월세 계약갱신청구권을 사용하는 세입자가 급감하며 시장의 혼란은 자연스럽게 줄어들었다.

하지만 최근 대법원의 판결이 또다시 계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 간 임대차 분쟁의 불씨가 될까 우려된다. 

[영상스크립트 전문] 

2020년 7월 30일 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 등 주택임대차보호법 개정안, 일명 임대차 3법이 국회를 통과했습니다. 특히 계약갱신청구권제 시행으로 전세 기간이 2년에서 4년으로 늘어났는데요.

세입자가 원하면 전월세 계약을 2년 연장해 최대 4년 거주를 보장하는 계약갱신청구권과 이때 임대료 상승률은 직전 계약액의 5% 이내로 제한하는 전월세상한제에 대해 사유재산권 침해 등의 우려가 컸지만, 법령 통과와 함께 바로 시행에 들어갔습니다.

계약갱신청구권 시행과 함께 주택시장에서는 크고 작은 혼란이 이어졌는데요.
하지만 지난 2021년 이후 집값 하락과 빌라, 오피스텔을 중심으로 역전세난, 전세사기 증가의 영향으로 전월세 계약갱신청구권을 사용하는 세입자가 급감하며 시장의 혼란은 자연스럽게 줄어들었습니다.

최근 대법원의 판결이 또다시 계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자 간 임대차 분쟁의 불씨가 되고 있는데요.

연합뉴스에 따르면 집주인 A씨는 지난 2019년 1월 서울 서초구 아파트를 보증금 6억3000만원에 2021년 3월까지 2년 동안 B씨와 C씨에게 빌려주는 임대차계약을 체결했습니다.
집주인 A씨는 임대차기간이 끝나기 3개월 전인 2020년 12월 "코로나로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 서초구 아파트에 들어와 살려고 한다"며 세입자 B씨와 C씨에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했습니다.

하지만 세입자 B씨와 C씨는 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 집주인 A씨에게 보냈고, 이에 A씨는 집을 비우라는 소송으로 응수했습니다.

1심과 2심은 "집주인 A씨가 적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다"며 "실거주 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다"며 A씨 승소로 판결했습니다.

하지만 대법원은 판단은 달랐는데요.
법조계에 따르면 지난달 26일 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 집주인 A씨가 세입자 B씨와 C씨를 상대로 낸 건물 인도 청구 사건에 대해 집주인 A씨 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다.

재판부는 "실제 거주 사유로 갱신 요구를 거절하려면 집주인 A씨가 이를 증명해야 하는데 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다"며 "이를 충분히 심리하지 않은 원심은 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했습니다.

대법원 관계자는 "이번 판결은 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명 책임 소재가 임대인에게 있다는 점, 이를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다는 점에서 의의가 있다"고 설명했는데요.

일각에서는 이번 판결로 집주인과 세입자간의 믿음과 신뢰 관계는 옛말이 되었다며 집주인이 실거주를 목적으로 전세갱신 거절 시 증명 범위나 기준이 없는 상황에서 앞으로 전세가 상승기가 돌아오면 집주인과 세입자 간 분쟁 증가와 더 나아가 소송전으로 비화 될 것을 우려하는 목소리가 나오고 있습니다.

 

jsh@ekn.kr