PF사업장·미분양주택, 리츠가 매입해 임대주택 전환

▲국토부 현판 전경. 사진=김준현 기자

정부가 침체에 빠진 건설경기를 살리기 위해 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 활용해서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 사업장을 구원한다.

2일 국토교통부는 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG)는 오는 8일 오후 2시 한국리츠협회(서울)에서 공공지원민간임대리츠·CR 리츠 관련 설명회를 개최한다고 밝혔다.

이날 설명회에는 금융투자협회, 대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회 등도 참석한다. 세부 공모 방법과 사업절차 등을 안내할 계획이며 4월8일부터 30일까지 수요조사를 받고 리츠 인가 등 후속절차를 진행한다.

정부는 브릿지론 단계에서 미분양 리스크가 있다는 이유로 본PF로 전환하지 못하고 경매에 들어가게 될 사업장은 공공지원민간임대리츠로 전환토록 지원할 예정이다. 이번 설명회는 이를 위한 준비 및 의견 수렴 차원이다. 또 준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 세제지원을 받는 기업구조조정리츠(CR리츠)를 통해 미분양 주택을 매입할 수 있도록 지원한다는 방침이다.

PF사업장은 본래 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출), 토지매입 인·허가, 본PF, 착공, 분양 순으로 진행된다. 여기서 미분양 우려로 인해 본PF로 전환되지 못하고 토지가 경매로 나올 경우 지분 출자를 한 사업자는 손해를 떠안게 되는 구조에 놓여 있다.

현재 국내 부동산 시장은 6만채가 넘는 미분양 적체 등 극심한 불황에 시달리고 있다. 이에 브릿지론 단계에서 PF 자금을 차환하지 못해 부도 위기에 놓인 건설사들이 수두룩하다.

정부는 브릿지론에 있는 사업장은 주택도시기금을 지원받아 공공지원민간임대리츠로 전환하고 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 신용보강이 되면 PF대출과 착공 등 원활히 진행할 수 있게 지원할 예정이다.

국토부는 임대로 운영하다가 향후 부동산 시장이 호전되는 시점에는 적정 가격으로 매각하면 지분출자 사업자도 투자비를 회수할 가능성이 높아질 수 있다고 보고 있다. 또한 토지를 보유했던 시공사가 리츠에 참여할 경우, 토지매각을 통한 브릿지론 상환과 함께 도급공사를 통해 매출도 확보할 수 있게 된다.

아울러 준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 CR리츠로 구제하게 된다. CR리츠는 기업의 구조조정을 지원하기 위해 미분양만을 매입해 임대로 운영하면서 나중에 매각하거나 분양 수익으로 시세 차익을 보게 하는 구조다. 이는 지난 2009년 금융위기로 도산위기에 놓인 건설사를 구제하는 데 활용되기도 했다.

주택산업연구원이 최근 발표한 자료에 따르면 당시 총 9개 CR리츠가 있었는데, 이들은 자기자본 총 7732억원을 투입해 총 3404가구를 매입한 바 있다. 이때 투자자들은 약 6.6%에서 7%까지 수익을 거둔 바 있다. 또 후순위로 참여한 건설사들은 원래 30%는 손실을 봐야할 것을 10% 안쪽까지 손실을 최소화하기도 했다.

이번에도 CR리츠를 통해 악성 미분양을 매입해 임대로 운영토록 할 방침이다. 리츠로 참가하는 투자자에겐 파격 세제지원이 이뤄진다. 취득세 12%에서 1∼3%(6억 미만시 1%)로 감면하고 종합부동산세는 합산배제를 해준다. 또 기업구조조정용 부동산을 투자대상으로, 조속한 설립을 위해 등록제 적용, 공모 의무 등을 면제한다. 이에 따라 투자금과 임대보증금으로 본PF대출을 상환하고 임대주택을 운영하다가 부동산 경기 회복 시점에 분양할 수 있게 됐다.

여기에 PF현장의 어려움을 해소할 수 있도록 기금투자위원회심사와 리츠인가 절차 병행 등을 통해 행정절차 기간을 단축하고 리츠 참여요건 완화 등 규제 개선도 검토할 예정이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “기금지원과 세제혜택이 접목된 리츠방식은 어려움을 겪고 있는 PF사업 정상화와 함께 임대주택 공급을 늘려 주거안정에도 기여할 수 있는 만큼 업계가 리츠를 설립ㆍ운영하는데 필요한 지원을 아끼지 않겠다"고 강조했다.

김준현 기자 kjh123@ekn.kr