‘고사 위기’ 지방부동산, 대출 규제 칼바람 ‘설상가상’

▲자료사진. 서울 시내 아파트 전경.

정부가 수도권 부동산 시장 안정화를 위해 대출 규제를 강화하자 지방 부동산 시장에서 '설상가상'이라는 위기감이 고조되고 있다. 가뜩이나 인구 감소, 지역 소멸 등의 영향으로 '똘똘한 한 채' 수요가 서울로 몰리면서 악성 미분양 증가 등 침체가 심각하다. 그런데도 최근 서울을 중심으로 일어난 집값·거래량 상승세 온기가 퍼지기도 전에 정부가 대출 규제 강화에 나서면서 어려움이 더욱 더 가중되고 있다.

27일 업계에 따르면 국내 주택 시장에서 서울·수도권과 지방의 '양극화' 현상은 올해 들어 더욱 뚜렷해지고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 매매가격 변동률을 보면 올해 들어 이달 19일까지 서울 아파트값은 2.67% 올랐다. 인천·경기를 포함한 수도권 전체로는 0.82% 상승했다. 반면 같은 기간 지방 아파트 가격은 1.26% 하락했다.

거래 측면에서도 수도권 쏠림이 더욱 두드러지고 있다. 부동산 리서치업체 리얼투데이는 수도권 아파트 매매 건수가 1월 1만2083건에서 6월 2만1888건으로 크게 늘었다고 분석했다. 서울만 놓고 보면 1월 2456건에서 6월 6150건으로 3배 가까이 뛰었다.

이로 인해 전국에서 매매된 아파트 중 수도권이 차지하는 비중도 계속 상승하고 있다. 수도권 거래 비중은 지난 1월 37.6%, 2월 41.0%, 3월 40.2%, 4월 44.2%, 5월 45.8%, 6월 50.5%를 기록했다. 수도권 매매 건수가 지방 매매 건수를 앞선 것은 2021년 2월(50.4%) 이후 처음이다.

공급 물량은 오히려 지방이 더 많은 상황이다. 직방 조사에 따르면 다음달 전국 아파트 입주물량은 총 2만3438가구인데 이 중 절반이상(1만3709가구)이 지방에서 공급된다. 경기(4384가구)와 서울(2264가구)를 압도하는 수치다. 재개발 사업이 완료된 대단지가 있는 부산의 경우 다음달에만 5939가구가 공급된다.

문제는 일부 지방 지역에서는 아직 미분양 물량조차 해소하지 못하고 있다는 점이다. 지난 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만4037가구다. 이 중 수도권을 제외한 지방에서만 5만8986가구(약 80%)가 미분양 상태다. 지역별로는 대구(9738가구), 경북(7876가구), 충남(5536가구), 경남(5217가구), 부산(5205가구) 등에 있는 단지가 아직 주인을 찾지 못했다.

가계대출 억제를 포함한 정부 정책이 지방 부동산 시장을 얼어붙게 만들 수 있다는 우려가 업계 안팎에서 나오고 있는 배경이다.

금융당국은 최근 가계대출 폭증세를 막는 차원에서 기존에 예정됐던 대출 규제를 더욱 강화하는 카드를 꺼내 들었다. 다음달 1일 시행되는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 수도권 주택담보대출에 대해 더 높게 적용하기로 한 것이다. 수도권 중심의 수요 억제책이지만 매수 심리 위축은 지방으로도 번질 수 있다는 분석이 나온다. 지방의 경우 2단계 스트레스 DSR 규제로 대출 한도(3억200만원)가 2700만원가량 깎인다.

금융당국은 또 다음달부터 전세대출을 포함한 모든 가계대출을 대상으로 내부 관리 목적의 DSR을 산출하기로 했다. 가계대출 증가세가 이어질 경우 DSR 적용 범위를 확대하기 위한 선제 조치로 해석된다.

시중 은행들은 정부의 압박에 주택담보대출과 전세자금대출 금리를 올리고 있는 추세다. 청약통장 금리가 인상되면서 디딤돌, 버팀목 등 정책대출 금리도 함께 상승할 예정이다. 정부는 주택담보대출비율(LTV) 규제 강화 카드도 만지작거리고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “수도권 부동산 시장 과열을 미리 막지 못하면 전국적으로 악영향을 미칠 수 있다"며 “정부 입장에서는 한동안 (수요 억제 등) 규제안을 내놓을 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

여헌우 기자 yes@ekn.kr