GBD 중대형 오피스 ‘코레이트타워’ 매각 입찰 연기…흥행 성공할까

▲코레이트타워 전경, 사진=한국토지신탁 홈페이지

한국토지신탁이 매각 예정이던 '코레이트타워'의 매각을 위한 입찰일이 연기되면서 흥행여부에 대한 관심과 우려가 높아지고 있다. 초역세권 매물로 매각에는 큰 어려움은 없을 것으로 예상되는 반면, 가격은 예상액 대비 낮게 형성될 것으로 전망되고 있다.

28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 역삼동 소재 '코레이트타워' 매각을 위한 입찰일이 지난 22일에서 29일로 연기됐다. 매각 주간사는 세빌스코리아다.

IB업계 관계자는 “다수 운용사에서 관심은 있는데 구체적인 입찰은 없었던 것으로 보인다"고 설명했다. 실제로 IB업계에 따르면 이번주까지 '코레이트타워' 매입에 대한 실사가 5회 정도 실시된 것으로 파악된다.

코레이트타워는 강남업무지구(GBD) 권역 핵심인 테헤란로(서울특별시 강남구 역삼동 646 소재)에 위치한 초역세권 오피스다. 역삼역에서 100M 이내에 있다 보니 교통도 편리하다. 지하 7층~지상19층 규모로 연면적은 1만583평(3만4984㎡)에 달한다.

코레이트타워에는 한국토지신탁, 동부건설, 글로벌 데이터센터 운영업체인 디지털엣지코리아 등이 입주해 있다.

코레이트타워 매각의 관전포인트는 가격이다. 시장에서는 매각 예상가를 약 4200억원, 연면적 기준 평당 약 4000만원 정도로 내다보고 있다.

실제로 지난 7월 삼성SRA자산운용이 우선협상자로 선정된 서초동 소재 '더 에셋'이 연면적 기준 평당 4500만원으로 책정됐다는 점에서 그리 높은 가격은 아니다.

또한 한국토지신탁이 지난 2020년 '코레이트타워 위탁관리부동산회사'를 통해 현대해상으로부터 약 3600억원(평당 약 3400만원)에 매입했다는 점을 고려할 때 매도자 입장에서는 불만족스러운 수준이다.

그럼에도 잠재매수자가 패닉 바잉(Panic Buying)을 할 가능성은 그리 높아 보이진 않는다. 코레이트타워의 E.NOC(혜택 적용 전용면적 임대료)가 시세 대비 약 72% 수준인 점도 매각가에 부정적인 영향을 끼칠 수 있는 요소다. 또한 코레이트타워와 유사한 물건인 엔씨타워1(매각 주간 CBRE코리아, 딜로이트안진)과 F&F 역삼동 사옥(매각 주간 없음) 등이 매물로 나오면서 기관투자자들이 선택지가 많아진 점도 한국토지신탁에는 부정적이다.

IB업계 관계자는 “한토신 및 계열사 임대차 기간 만료 시 적정시세에 따라 재계약 상황을 고려해도 현재 평당 약 4000만원(총액 4200~4300억원) 수준을 크게 벗어나지는 않을 것"이라고 내다봤다.

이어 “매각 이후 새로운 임대차계약을 통해 임대료가 상승될 여지는 충분하지만, 한국토지신탁과 동부건설의 임대차계약이 2030년까지인 점을 봤을 때 단기에 임대료 수익 상승을 노리기는 어려울 것"이라며 “다만 임대수익이 비교적 저조하더라도 GBD 핵심지에 위치한 프라임 오피스이기 때문에 매각은 어렵지 않을 전망"이라고 덧붙였다.

한국토지신탁은 2025년이 만기인 리츠(REITs, 부동산투자회사)를 통해 '코레이트타워'를 매입했다. 리츠 만기 전 자산의 조기매각에 대해 IB업계 관계자는 “코레이트타워리츠 우선주 투자자들의 의사를 반영했다"고 말했다.

다만 '코레이트타워'의 조기 매각 배경에는 부동산 경기 침체에 따른 한국토지신탁의 부실자산 증가에 따른 신용등급 강등(A→A-) 및 13년 만의 적자전환과 계열사인 동부건설과 HJ중공업의 실적부진 역시 배경이 된 것으로 알려졌다.

올 상반기 말 연결 기준 한국토지신탁은 211억원의 당기순손실을 기록했다. 지난해 역시 76억원의 당기순손실을 기록, 적자행진이 이어지고 있다.

모회사인 엠케이전자의 사정도 크게 다르지 않다. 지난해 391억원, 올 상반기 253억원의 당기순손실을 내며 적자행자 행진이 이어지고 있다. 탐사자원개발 투자회사인 유구광업을 중단사업으로 분류하면서 2007년부터 이어온 자원개발 사업도 정리하는 모습이다.

IB업계 관계자는 “그룹사 전반적으로 자금이 부족해서 궁여지책으로 매각을 진행하는 건이라 매각차익이 적어도 딜은 어떻게든 이뤄질 것"으로 내다봤다.

박기범·조희상 기자 partner@ekn.kr