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▲선종필 상가레이더 대표 |
부동산 투자를 통해 계약을 할 경우 많은 부동산 투자자들이 복잡한 법률이나 세금 사항 등을 잘 몰라 중개업소나 물건을 소개하는 분양상담사 등의 설명에 의존해 계약을 체결하게 된다.
계약 후 부동산을 인수하고 나서 상황을 파악하다보면 계약 당시 설명과는 다르거나 부실한 설명이나 고의적 과장된 설명 등으로 오인된 계약을 체결해 낭패를 겪는 경우들이 종종 있지만 상당수 투자자들이 ‘내 탓이오’로 자책하고 마는 경우가 많다.
그러나 거래 상대방의 과실이나 주선자의 과실 등에 대해서 일부 또는 전부 책임을 물을 수 있는 경우들도 많기 때문에 계약내용 전반에 대해 꼼꼼하게 다시 살펴보는 것이 필요하다.
법원 판례사례 중 아파트 매매중개를 하면서 9억원 초과주택을 구입해 다주택자가 될 경우 취득세를 4%를 절반인 2%로 낼수 있다고 설명한 중개업소 직원의 설명을 믿고 거래한 경우가 있었다.
이 제도는 2011년까지만 적용되던 한시적 제도지만 중개업소 직원이 2012년에도 적용되는 것으로 설명해 매수자가 2012년 4월 11억6000여만원의 매매계약 체결 뒤 4%의 취득세를 내게 됐다.
상대가 중개업소 직원에 불과한데다 거래대상 부동산 물건자체의 하자문제가 아니기 때문에 매수자가 중개업소에게 화를 내고 전문세무사에게 자문을 구하지 않은 "내 탓이오" 하기 십상이었던 문제였다.
그러나 생각하고 있던 세금보다 등록세 증액분까지 2550여만원이나 착오가 나자 매수자는 소송을 통해 중개업소 대표와 공인중개사협회로부터 1310만원을 배상받는 판결을 받아냈다. 매수자과실도 30% 있다고 판결받았지만 자기권리를 적극적으로 행사해 피해를 줄인 사례다.
상가 분야에서도 과거 판례를 살펴보면 2011년 매매계약을 체결하면서 매도자와 세입자와 분쟁으로 월세를 못 받고 있는 상황이었으나 법적인 분쟁이 있음만 고지하고 월세를 못받고 있는 점을 숨기고 새로운 매수인에게 매매계약을 체결한 경우가 있었다.
매수인은 상가매수 후 상황을 파악해 기존 매도인이 세입자로부터 못 받은 임대료 및 관리비 8600만원을 전 소유주였던 매도인에게 청구해 전액 받아내게 된 경우도 있다.
1심에선 세입자와 상가사용과 관련한 분쟁이 있다는 사실을 매도자가 매수자에게 고지했기 때문에 설명의무를 위반하지 않았다고 봤다. 그러나 항소심인 2심에선 임대료를 못 받는 상황에 대한 충분한 설명이 없어 ‘설명의무’를 다하지 않았다고 판단하고 매수자의 손을 들어줬다.
이 경우도 좀 더 자세히 알아보지 않은 자신을 탓하는 ‘내 탓이오’로 끝나버릴 수 도 있었지만 매수인의 적극적인 권리행사로 ‘내 탓이 아닌 남의 탓’을 이끌어낸 판결이었다.
상가의 경우 임대율이나 공실률, 임차인의 월세 납부현황 등의 정보가 매매에 있어 매우 중요한 요소이기 때문에 이같은 사항을 허위로 설명하거나 고의로 숨기고 매매한 경우 적극적인 대응이 필요하다.
특히 분양활성화를 위해선 임대완료 상가를 공급하는 신축상가의 경우라면 선 임대 관련 조건이나 선 임대 관련 임대료 보조나 지원내역 등을 상세하게 파악해야 상가 인수 후 낭패를 면할 수 있다. 때문에 분양물건에 대한 수익률의 높고 낮음에만 관심을 기울이지 말고 실질적인 임대료 지불 주체가 임차인인지 여부 등을 꼼꼼히 파악해야 한다.
규모가 크지 않은 근린상가나 초대형 쇼핑몰 등의 경우에도 유명 업체가 임대차계약을 체결한 점을 강조해 투자권유를 하는 경우들이 많다. 그러나 속을 들여다보면 유명업체가 저가의 임차료로 입점하고 시행사가 임대료를 보조해 한시적으로 높은 수익률이 나는 것을 마치 유명업체가 직접 납부하는 월세가 높은 월세를 부담하고 있는 것처럼 오인을 유도하는 경우도 많아 주의가 필요하다.
이상의 사례에서 보듯이 사후에라도 놓쳐버린 자신의 권리를 찾을 수 있는 길이 의외로 많다. 그러나 사후에 적극적인 권리행사를 한다하더라도 많은 시간과 비용이 수반되기 때문에 투자자들은 사전에 사실관계 확인에 만전을 기해야 한다.
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