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[선종필 상가뉴스레이다 대표] 택지개발지구에 조성되는 신도시를 중심으로 상가분양이 봇물처럼 쏟아지고 있다. 이는 주거상품에 대한 규제 강화와 노후은퇴 자금운용을 위한 대안으로서의 상가투자의 욕구가 늘면서 상가분양이 활성화되는 측면이 강하다는 뜻이다.
시장이 과열되다보니 업체의 과장광고나 근거없는 홍보에 대한 공정거래위원회의 규제로 오는 7월부터 수익형 부동산 분양업체가 수익률을 광고할 때 수익률 산출 근거와 방법 등을 함께 알려야 한다.
투자자들의 투자형태도 많이 달라져 공실로 분양받으려는 수요는 현저하게 줄고 선임대가 확정된 점포에 대한 투자를 선호하는 현상이 뚜렷해졌다.
투자자들의 투자형태의 변화로 인해 업체들이 내세우는 공급 조건 중에는 눈에 확 띄는 대목도 있는데 그중 한 가지가 임대확약서를 통한 수익률을 보장해준다는 내용이다.
금융권에서 지급을 보장한다는 내용도 있고 임차확약과 관련해 분양과 동시에 임대차 계약을 맺고 분양상가의 운영권을 맞게 될 업체의 수익률 보장각서를 제공한다는 내용도 있는데 ‘연 00% 임대수익율 보장’ 등과 같은 내용으로 광고지면을 장식하는 것이 많다.
상가투자를 통해 장기공실 경험이 있거나 임대차계약 등이 걱정되고 부담스러운 투자자들이라면 임대차에 대한 고민해결과 함께 안정적 임대수익을 기대할 수 있기 때문에 솔깃할 만한 내용이다.
이런 조건에는 살펴봐야할 세가지가 있는데 그 첫째는 약속의 이행실현성 여부다.
약속된 내용이 잘 지켜진다면야 문제가 없겠지만 약속이 이행되지 않을 경우 어떤 후속조치가 가능한가를 살펴봐야 한다.
과거 대법원은 계약서에 명시되지 않은 광고내용의 수익률보장과 관련한 광고와 관련해 광고 또는 분양계약 체결시의 상담원의 설명은 청약과 계약의 유인에 불과하다.
또한 이런 내용에 의해 계약해도 상가 운영등과 관련한 부분은 투자자의 책임과 판단 하에 결정되는 것으로 해석해, 같은 내용으로 인해 분양계약의 기망 등의 이유로 분양계약을 해제할 수 없다는 내용의 업체의 입장에 유리한 관점이 있어왔다.
그러나 최근 들어 고등법원의 판례의 경우는 분양광고나 영업사원의 설명, 분양안내책자 등에서 표현된 내용이 분양계약서에 명시되지 않은 경우라 하더라도 계약체결에 대한 중요 고려 사항인지 여부 등을 종합적으로 고려해 계약해제로 인정할만한 사유가 있다면 계약을 해제할 수도 있다고 하고 있다.
이에 따라 수분양자에게 유리한 적극적 입장의 판결을 기대하는 경우 분양회사가 임대확약서등의 발행을 통해 일정 기간 임대보증금과 월세 수익을 보장하고도 이행되지 않는다면 수분양자계약자는 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하거나 임대보증금과 월세 수익 상당액의 손해배상을 청구할 수도 있다.
그러나 문제는 이렇게 사후에 가서 판결을 통해 확보되는 판결효력이 사후약방문이 될 수도 있다는데 있다. 소송을 통해 승소판결을 확보하더라도 분양회사나 개발회사가 실체가 없어진 경우나 상대방의 영세한 자금 등으로 인해 실질적인 실효성이 확보되지 않을 수도 있기 때문이다. 따라서 이런 계약을 체결하는 경우라면 임대확약서나 수익지불각서 등의 발행 주체에 대한 현실적 자금이행능력에 대한 검증이 중요하다.
두 번째 살펴볼 점은 제시한 수익금지급확약서상의 수익과 관련해 실제 운영하여 발생될 이익금으로 지불될 수 있는 금액일 수 있는지 아니면 분양가에 제시한 수익금을 포함돼 내가 낸 분양대금 일부를 돌려받는 꼴이 되는 것은 아닌지 살펴봐야 한다.
분양현장에서는 책임이행을 강조하며 수익률지불각서대신 아예 선수익금을 지급한다면서 분양계약 후 즉시 수익금을 지급하는 경우도 있는데 이는 투자자의 착시효과를 노린 것이라고도 할 수 있다.
따라서 투자자는 확약서를 통해 제시받은 수익이 상가의 운영이익으로 충분히 충당될 만한 입지의 상가인지 아니면 단지 업체에서 분양활성화를 위한 마케팅 기법으로서의 확약을 활용하는 것인지 분별할 수 있는 안목이 필요하다.
세 번째 살펴볼 점은 임대확약서의 기간이 만료되는 경우다. 수익확약서의 경우 대체로 1~3년의 확약서가 발행되는데 이기간이 지나고 나면 결국 상가 자체의 근본적인 입지가치나 운영가치로 인한 임대수익을 창출해야하는 시점을 마주하게 된다.
공급업체의 보장기간이 지나고 나서 공실이 되는 경우가 생기거나 한다면 결국 상품의 본질적 가치보다 고작 2년 내외의 짧은 기간의 수익금을 위해 수익금의 10배 가까운 자금을 날리는 경우도 생길 수 있다. 결국 상가투자를 생각 한다면 수익보장각서 등에 지나치게 의존하거나 낙관적인 생각을 갖기보다는 입지, 배후수요, 유동인구 등과 같은 상가의 본질적 가치분석에 주력하는 것이 필요하다.
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