윤 정부, 고가주택 대출규제 완화 '관심집중'

▲서울 남산에서 본 서울의 아파트 단지 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] 대통령직인수위원회가 대출 규제 완화를 부동산 정책 기조로 이어가고 있는 가운데 윤석열 대통령 당선인이 공약한 주택담보대출비율(LTV) 외에 다른 대출 규제도 풀 것인지를 두고 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다. 총부채원리금상환비율(DSR) 완화, 15억원 초과 주택 대출 금지 해제 여부에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있어서다.


◇ DSR 현행 유지하면 9억원 이하로 수요 몰려

10일 부동산 업계에 따르면 인수위는 대출 규제 완화책으로 DSR 규제는 현행대로 유지하면서 LTV를 완화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

최지현 인수위 수석 부대변인은 지난 3일 정례 브리핑에서 DSR 완화에 대해 "현재로서는 검토한 바 없다"면서 "앞으로는 부동산 태스크포스(TF) 차원에서 DSR 관련 모든 게 검토될 예정"이라고 말했다.

하지만 DSR 완화 없이 LTV만 완화할 경우 젊은 층이 주택 구입 시 대출 한도 증액이 제한적일 수밖에 없어 제도가 실효성이 적다는 의견이 나온다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "DSR 규제가 적용된 상태에서는 결국 대출 총액에 한계가 발생한다"며 "대출 금액이 적어지면 가격이 낮은 주택으로 수요가 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.

DSR 규제는 그대로 가면서 LTV만 완화하게 되면 주택을 금액별로 봤을 때 9억원 초과 15억원 이하 주택보다 9억원 이하 주택에 수요가 더 집중될 수 있다는 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "대출 규제가 완화되면 9억원 이하 주택이 최대 수혜 가격대가 되면서 실수요자의 관심도가 높아질 수 있다"며 "생애 최초 주택 구입자의 LTV를 80%로 완화하게 되면 9억원 이하 중저가 시장에서 생애 최초 주택 구입자뿐만 아니라 상당수의 실수요자들은 9억원 이하 주택을 마련하려고 할 것"이라고 전망했다.

한국주택학회가 지난 8일 개최한 ‘주택정책 미래포럼’에서도 DSR 규제가 적용되는 상황에서는 LTV 완화에도 대출을 이용한 주택 구입이 쉽지 않다는 의견이 나왔다.

이용만 한성대 교수는 기조강연을 통해 "LTV 규제를 완화하더라도 DSR 때문에 자기자본을 많이 갖고 있지 않는 한 주택구입이 가능하지 않다"며 "LTV 규제를 완화하더라도 DSR 규제 때문에 4인 중위소득 가구는 주택가격의 70%(주택가격 6억원 이하)까지 대출이 가능하다"고 말했다. 이 교수는 이어 "다만 총부채상환비율(DTI)이나 DSR 규제 완화는 거시 건전성 악화를 가져오기 때문에 다른 방법으로 가계의 자산 제약을 돌파할 방법을 찾아야 한다"고 설명했다.


◇ 15억원 초과 주택 대출 규제 풀리나

인수위 측에서 DSR 규제 완화는 검토하지 않고 있다는 입장을 밝히면서 업계에서는 DSR 규제가 현행대로 갈 경우 15억원 초과 주택에 대한 대출 금지 규제는 해제될 수 있다는 전망도 나온다. 앞으로 DSR 제도가 확립되면 대출 상환 능력이 검증된 경우에만 대출이 가능해지는 구조로 바뀌기 때문이다.

앞서 지난 2019년 현 정부는 15억원 초과 주택에 한해 대출을 전면 금지했다. 초고가 주택은 매수자가 대출금을 버티기 힘들어 가계 혼란을 야기할 수 있다는 판단에서다. 하지만 대출 금지 제도 이후 현금 부자들만 고가주택을 살 수 있게 됐다는 비판이 꾸준히 제기돼왔다. 뿐만 아니라 집값이 급등하면서 15억원을 넘는 주택이 많아져 대출 금지가 오히려 1주택자의 주택 갈아타기 수요를 억압해 주거사다리를 사라지게 했다는 지적도 나온다.

서 대표는 "15억원 초과 주택 규제가 완화된다면 그 대상은 주택 갈아타기를 하려는 1주택자 또는 생애 최초 무주택자 등 실수요자에 한해서 시행될 것"이라며 "대상이 실수요자로 제한될 경우 현 정부와 금융당국이 우려하는 가계대출 부실화 논란 등을 피할 수 있기 때문에 현실적으로 가능할 수 있다고 본다"고 말했다.

박 겸임교수는 "대출을 일방적으로 차단하는 건 일종의 재산권 침해라고 볼 수 있다"며 "15억원 초과 초고가 주택이라고 해도 DSR 제도가 확립된다는 전제 하에 소득 증빙 과정 등을 통해 개인별 상환 능력에 맞게 대출을 할 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

giryeong@ekn.kr