[기자의 눈] 정부의 분양가 통제 '나비효과' 멈춰야 할 때

"둔촌주공 일반분양 언제 해요? 일반분양을 하긴 하나요?"

지난 몇 년간 둔촌주공아파트 재건축 단지 일반분양 시기를 놓고 부동산업계와 시장 내 관심이 높았다.

둔촌주공아파트 재건축 단지 일반분양을 기다리는 예비청약자들이 많다는 뜻이기도 하다. 서울 내 신규주택 공급 가뭄이 장기화되고 있는 상황에서 신규주택 수요에 대한 갈망이 나타나고 있다는 의미도 배제하지 못한다.

둔촌주공은 현재 공정률 50%가 넘은 상황에서 공사가 전면 중단된 사상 초유의 사태를 맞고 있다.

최근의 ‘둔촌주공 사태’는 조합과 시공사업단 간 공사비 증액 계약에 대한 이견 다툼이 발단이다.

하지만 궁극적으로 보면 정부의 분양가 통제가 큰 원인으로 보인다. 둔촌주공 사태가 정부의 분양가 통제로 인한 ‘나비효과’로 보여지는 셈이다.

둔촌주공은 지난 2019년 3.3㎡ 당 일반분양가를 3550만원으로 책정해 일반분양을 준비 했지만 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 관리가 발목을 잡았다. 당시 HUG는 고분양가 심사 기준에 따라 둔촌주공 일반분양가를 3.3㎡ 당 2978만원으로 책정했다. HUG의 일반분양가를 받아들일 수 없었던 일부 조합원들은 반발했고, 결국 일반분양은 실현되지 못했다.

그 이후 2020년 둔촌주공은 분양가상한제를 적용받게 되면서, 분양가상한제 심사를 통해 분양가를 확정해 일반분양에 들어갈 수 있게 됐다.

이 과정을 살펴보면, 정부의 분양가 통제로 일반분양이 계속 지연됐으며 세대수와 상가 등이 추가되는 등 사업계획변경도 이뤄져 조합과 시공사업단 간 갈등의 골도 더 깊어졌다.

분양가 산정 문제는 아직까지 해결되지 못하고 있다. 분양가상한제의 경우 택지비, 기본형건축비, 건축비가산비 등을 산정해 분양가를 정한다. 지난 2월 한국부동산원은 강동구청이 의뢰한 둔촌주공 택지비 감정평가 적정성 검토에 대해 재평가를 요청하기도 했다. 가산비 산출 근거가 되는 공사비를 두고 현재 조합과 시공사업단이 이견이 첨예한 상황이다.

정부의 고분양가 관리제도, 분양가상한제 등을 통한 분양가 통제는 시장 안정화라는 목표로 진행되고 있다. 다만 정부의 취지대로 효과가 나타나고 있는지는 의구심이 든다. 오히려 ‘로또 청약’ 부작용이나 둔촌주공 같은 도시정비사업장들의 사업 진행을 가로막는 원인이 되고있다. 제2의, 제3의 둔촌주공 사태가 재현될 것이라는 우려감도 팽배하다.

무엇보다 문제는 신규주택 공급난으로 주택 수급 불균형 현상이 짙어질 것이라는 우려다. 특히 서울은 재건축·재개발 사업에 신규 주택 공급을 의존하고 있다.

최근 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 ‘재건축 초과이익 환수제’와 함께 분양가상한제 등에 대해 "현행 제도가 적정한지 면밀히 검토하겠다"고 밝힌 바 있다.

지금 새 정부가 들어서는 시점이다. 정부가 시장 안정화라는 명목 아래 분양가를 과도하게 통제해 시장 기능마저 저하되는 현 사태가 무마될 수 있도록 하는 방안이 시급히 나와야 할 것으로 보여진다.