서울시, 도시 건축 창의·혁신 디자인 시범 사업 실시
뛰어난 디자인 건축물에 용적률 대폭 상향 등 특혜
시범사업 9곳 중 첫 사업으로 크래프톤 신사옥에 추가 용적률 80%p 올려줘
전문가 “주관적 기준으로 인센티브 제공, 객관성·형평성 논란 우려"
초고층 빌딩 조성에 따른 기반 시설 조성 비용 등도 문제
▲서울시가 '도시 건축 창의·혁신 디자인 시범 사업' 대상지에 용적률 인센티브를 부여하는 방안에 대해 형평성 문제가 제기되고 있다. 사진은 크래프톤이 서울 성동구 성수동에 지을 예정인 복합건물 조감도. 서울시
서울시가 창의적·혁신적 디자인을 한 신규 건축물들에게 파격적인 용적률 혜택을 부여하는 제도를 놓고 논란이 일고 있다. 기준이 공정하고 객관적인지, 교통 등 기반 시설 비용 부담은 누가할 것인지 등인지가 분명하지 않은 상태에서 강행하자 일부 전문가들은 '엉터리 사업'이라고 비판하고 있다.
◇ 디자인 뛰어나면 용적률 인센티브?
시는 15일 성수동 일대 2만810㎡ 부지를 특별계획구역으로 지정하는 '이마트 부지 지구단위계획구역 결정안'에 대한 열람 공고를 진행 중이다. 결정안에는 게임업체 크래프톤 신사옥 부지에 대한 용적률 상한선을 기존 480%에서 80%포인트(p) 늘어난 560%까지 상향 조정하는 안이 포함돼 있다. 이같은 파격적인 혜택은 지난해 2월 오세훈 시장이 발표한 건축물 디자인 혁신 방안인 '도시 건축 창의·혁신 디자인 시범 사업' 에 따른 것이다. 도시 경관을 개선하기 위해 뛰어난 디자인을 가진 건축물을 건설할 경우 용도 변경, 용적률 상향, 빠른 심사 등의 혜택을 제공하겠다는 취지였다. 시는 이어 지난해 8월 9곳의 시범 사업 대상지를 선정했고, 크래프톤 신사옥은 이중 한 곳이다.
◇ 형평성·객관성 의문, 비용은 누가?
그러나 일부 전문가들은 디자인이 뛰어나다는 '주관적' 이유로 용적률 혜택을 주겠다는 아이디어 자체가 이상한 발상이라고 비판하고 있다. 인근의 기존 건축물들과의 형평성 논란이 예상되고, 무엇보다 용적률 상승으로 인해 발생하는 교통체증, 도로, 버스 노선, 주차장 확보 등을 해결해야 하는 데, 고스란히 공공의 몫으로 떨어지기 때문이다.
한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “자유경제시장에서 건물을 아름답게 지어야 수요자가 늘어나고 가치가 올라가는 것은 당연하다지만, 시에서 나서 과다한 수준의 용적률 인센티브를 부여하면서까지 혜택을 주는 것은 어불성설"이라며 “지역 전체를 개발하는 것이 아닌, 디자인이 뛰어난 건물 한두 개에 인센티브를 부여한다고 해서 서울의 미관이 향상되지는 않을 것"이라고 비판했다.
한 교수는 이어 “공공재인 용적률을 민간을 위해 사용하는 것이 과연 공공성에 효용적인지 아니면 민간 수익성 높이기에 혜택을 주는 것인지에 대한 분명한 가이드라인을 정해야한다"며 “만약 민간이 가져가는 이익이 건축비용을 상쇄한다면 이는 공공성에 문제가 있는 것"이라고 지적했다.
◇“형평성 문제 없어"
반면 시는 신중히 추진하는 만큼 문제가 없다는 입장이다. 시 관계자는 “도시 건축 창의·혁신 디자인 시범 사업은 도시 경관을 향상하고 일반 및 공공이 활용할 수 있게 하는 데에 의도가 있다"면서 “동대문디자인파크(DDP)나 외국의 사례를 봤을 때 디자인 혁신 건물의 경우 일반 건물 대비 2배~4.5배의 공사비가 들어가기 때문에 민간을 유도하기 위해 인센티브를 부여 하는 것"이라고 설명했다.
그는 이어 심사 기준의 객관성 여부에 대해선 “디자인을 평가하는 것은 주관적일 수 있지만, 시는 객관성을 가지기 위해 총괄전문가 및 외부 전문가들 영입하고 위원회 열어 디자인의 혁신적인 면을 평가한다"고 반박했다. 아울러 기반 시설 비용 부담 논란에 대해선 “건물 규모에 따라 교통 및 환경성 평가 검토를 진행하고 기반시설을 점검해 향후 일어날 문제에 대한 리스크를 줄이기 위해 노력하고 있다"면서 “법령에 따른 기준에 따라 지구단위계획을 결정하면 인허가가 나는 것이기 때문에 아직까지 문제될 것은 없다"고 강조했다.
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