[에경 초대석]“임대차법 부작용 심각, 합헌 결정 유감”

▲성창엽 대한주택임대인협회 회장.사진=에너지경제신문 이현주 기자

“주택임대차보호법(임대차법) 시행으로 사회적 갈증이 폭증하고 부작용이 심각하다. 헌법재판소의 합헌 결정에 대해 강한 유감을 표명한다."

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 지난달 29일 서울 서초구 대한주택임대인협회 사무실에서 에너지경제신문 기자와 만나 이같이 비판했다.

앞서 헌재는 지난달 28일 임대차법의 계약갱신청구권과 전월세상한제가 헌법에 어긋나지 않는다는 합헌 결정을 내렸다.

임대차법은 △2년의 임차 계약 후 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 '계약갱신청구권' △임대료 증액의 상한을 이전 계약의 5% 이내로 제한한 '전월세상한제' 등으로 구성된다. 지난 2020년 임대차시장의 세입자 보호를 명목으로 시행됐지만 각종 부작용을 낳기도 했다.

◇임대차법 시행으로 사회적 갈등 심각

성 회장은 임대차법의 부작용이 심각하다며 헌재의 합헌 결정을 비판했다. 그는 “임대차법의 개악 이후에 임대료는 폭등했고, 폭등한 임대료를 기반으로 한 주택가격도 국민의 손이 닿기 힘든 곳까지 치솟았다"면서 “임대인과 임차인 간에 발생하는 개정 이전보다 대폭 늘어나 수많은 갈등을 낳고 사회적 비용을 낭비하고 있다"고 경고했다

물론 합헌 선고가 나왔다고 해서 재입법이 불가능한 것은 아니다. 또 정부와 전현직 국토교통부 장관이 임대차법의 문제점에 대해 공감하면서 수정이 필요하다는 입장을 밝힌 만큼 개선할 수 있도록 관련 활동에 집중하겠다는 의사도 밝혔다.

성 회장은 특히 임대사업자들이 매우 어려운 상황에 처해 있다고 호소했다. 실제 국세청 국세통계에 따르면 지난해 10월 기준 개인 임대사업자는 237만9000명으로 1년 전보다 2170명 줄었다. 개인 임대사업자가 감소한 것은 2017년 14개 업태별 사업자 통계가 집계된 이후 처음이다.

성 회장은 “고금리 여파에 따른 자금조달 비용 증가, 부동산 경기 침체, 등록주택임대사업제도의 대한 과도한 규제가 임대사업자 감소의 영향을 줬다"면서 “임대사업자의 감소는 결국 임대주택의 감소로 이어졌고, 그 결과 현재 침체된 부동산 경기 속에서도 임대료가 상승하게 돼 국민의 주거비용 부담은 더 커지게 되는 부작용들이 발생하고 있다"고 주장했다.

◇임대사업자, 타의로 전세사기꾼 내몰려

성 회장은 정부의 설익은 전세사기 대책으로 임대사업자들이 사기꾼으로 내몰리고 있다고 한탄하기도 했다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 악용 방지를 명분으로 지난 5월부터 전세 보증금이 공시가격의 126% 이내인 경우에만 보증보험에 가입할 수 있도록 제한했다. 그러나 이로 인해 임대인들이 타의로 '전세사기꾼'에 내몰리고 있다다는 것이다. 기존엔 공시가격의 150%까지 가능했었다.

세입자를 구하려면 보증보험에 가입할 수 있는 수준으로 전셋값을 맞춰야 하는데 이 기준이 공시가의 126% 수준으로 하향 조정되면서 전셋값을 낮춰 받아야 한다는 것이다. 이러면 기존 세입자 전세보증금을 내줄 때 다음 세입자의 보증금을 받아 내주는 것이 사실상 불가능하다.

성 회장은 “전세사기를 예방하기 위한다는 설익은 대책이 보증가입조차 하지 못하는 주거 사각지대를 확산케 하고 있다"며 “정상적으로 임대 중인 임대인들의 파산과 그로 인한 임차인들의 피해까지 만들어내고 있다"고 꼬집었다.

성 회장은 정부가 전세사기 예방을 위해 도입을 긍정적으로 검토하고 있는 에스크로(안심거래) 제도에 대해 실효성이 없을 것이라고 비판하기도 했다. 에스크로는 세입자가 전세보증금을 제3의 기관(신탁사나 보증기관 등)에 입금하면 이들 기관이 보증금 일부를 예치하고 나머지를 집주인에게 주는 방식을 말한다. 그는 “에스크로는 과거 도입 때도 유명무실했던 제도다. 실효성을 기대하기 어렵다"며 “돈을 묶어놔야 하기 때문에 아무도 전세를 놓으려 하지 않을 것"이라고 지적했다.

전세사기 방지를 위해선 비아파트 주택에도 아파트와 같이 준용할 수 있는 합리적인 주택가격 산정기준을 마련하는 것과 보증금반환을 목적으로 한 주택담보대출을 완화하는 것이 시급하다는 주장도 내놨다.

성 회장은 “아파트의 경우 KB부동산이나 한국부동산원 산정 시세를 준용하면 어느 정도 시장 가격과 비슷하지만, 빌라는 공시가격과 시세의 괴리가 너무 크다. 또 KB시세 등 민간 시세가 나와도 이를 나라에서 공인하지 않는다"며“비아파트 주택에도 아파트와 같이 준용할 수 있는 합리적인 주택가격 산정기준을 마련하고 이를 정부가 공인하는 것이 시급하다"고 밝혔다.

그러면서 “보증금반환을 목적으로 하는 주택담보대출에 한정, 모기지신용보험(MCI), 모기지신용보증(MCG)의 주택 수 구분 없는 확대 적용이 시급하다"고 덧붙였다.

◇부동산 정책, 신뢰 회복 필요

윤석열 정부의 재건축 안전 진단 규제 대폭 완화 등의 내용이 담긴 1.10 부동산 대책에 대해 실효성이 떨어진다고 지적했다.

성 회장은 “이번 정책의 골자는 결국 위축된 주택 공급을 활성화하고, 그것을 뒷받침할 수요를 진작시킨다는 것인데 신규 진입을 고민하는 수요자들 또한 정책을 믿고 선택할 수 있을 것인지에 대한 고민이 클 것"이라며 “시장 진입을 선택한 사람들은 지금의 다주택자, 임대사업자들인데 기존에 겪었던 정책의 급변과 규제들, 그리고 그것들의 해결이 이루어지지 않는 지금의 상황을 지켜본다면 당장의 이득보다는 본인들도 피해자가 될 수 있다는 우려를 지울 수가 없는 상황"이라고 말했다.

그는 또 “1.10 부동산 대책은 이러한 불합리한 규제들의 원만한 개선보다는 공급 활성화에만 매몰돼 있어 수요자, 공급자 모두에게 그리 환영받을 만한 요소들이 없다"며 “주택임대인과 주택을 공급하는 측면에서 가장 아쉬운 점은 기존 임대를 목적으로 하는 주택들에 대한 불합리한 보유주택 산정에 대한 개선이 결여돼 있다는 것"이라고 지적했다.

성 회장은 등록주택임대사업 제도의 정책 신뢰도 회복을 주문하기도 했다. 등록주택임대사업자 제도는 세입자의 주거 안정을 목적으로 1994년 처음 도입됐다. 하지만 정권에 따라 임대사업자에 대한 혜택이나 조건 등 정책 방향이 오락가락하면서 제도 안정성이 크게 퇴행했다는 것이 업계의 지적이다. 특히 지난 문재인 정부는 초기 인센티브를 부여하며 등록 주택임대사업제도를 장려했지만 집값 상승의 주범으로 임대사업자이 지목되면서 관련 혜택을 줄였고 사실상 폐기했다.

성 회장은 “지난 정부에서 부동산 임대업자가 아파트값 상승을 부추긴 '적폐'로 지목했지만, 실제로 등록임대주택 중 아파트가 차지하는 비율은 10% 남짓밖에 되지 않았다"며 “임대인들이 엄한 마녀사냥의 희생양으로 몰렸다"고 꼬집었다.

그는“정책에 대한 신뢰가 이미 바닥까지 추락한 상황에서 현 정부는 불안한 임대차시장의 정상화와 주택공급 시장의 위축을 해결하기 위해 다시금 등록주택임대사업제도라는 카드를 만지작 거리고 있지만 무너질대로 무너진 신뢰의 회복이 없이는 참여를 이끌어낼 수 없다"며 “신뢰 회복의 첫걸음은 물론 기존 등록주택임대사업자들에 대해 등록 당시의 조건대로 사업을 영위할 수 있도록 하는 것"이라고 주장했다.

그는 마지막으로 건강한 임대차 시장을 조성하기 위해선 임대인과 임차인의 상생이 중요한 만큼 정부가 이해당사자들의 이야기에 귀 기울여야 한다고 강조했다.

성 회장은 “지금의 임대차시장은 임대차법의 성급하고 무리한 개정, 주택임대인들에 대한 불합리한 규제들로 인해서 균형을 크게 잃어가고 있다"며 “임대인 없는 임차인, 임차인 없는 임대인은 존재할 수 없는 상황인 만큼 당사자들이 겪는 어려움을 바로 잡을 수 있도록 현실을 직시하고 관계자들의 목소리를 경청해야 한다"고 말했다.

■ 성창엽 대한주택임대인협회장 프로필

△1982년생 △현 서울특별시 주택시장 전문가 자문위원 △현 서울특별시 주택시장 모니터링단 위원△현 국민의힘 정책위원회 국토교통위원회 정책자문위원 △현 울산광역시 동구 임대주택분쟁조정위원 △현 울산광역시 북구 임대주택분쟁조정위원 △현 구리시 임대주택분쟁조정위원

이현주 기자 zoo1004@ekn.kr