임대주택시장도 중고차처럼 대기업 참여한다

▲KT에스테이트가 공급하는 기업형 민간임대주택 리마크빌 영등포 사진. 국토부

'임대주택도 중고차처럼'. 정부가 대기업을 참여시켜 소비자 복리를 향상시킨 중고차 시장을 참고로 새로운 형태의 기업형 민간임대 주택 모델을 구상하고 있다. 기업이 공공의 지원을 받지 않고 오피스텔처럼 오로지 임대로만 수익을 낼 수 있는 주택을 만드는 것이 궁극적 목표다. 전세 사기 예방, 양질의 장기 임대 주택 공급 등 효과가 예상되지만 기업 입장에선 안정적 수익 보장이 의문이고 소비자도 비싼 임대료가 걱정되는 등 넘어야 할 과제가 많다.

17일 국토교통부에 따르면 정부는 기존 중소업체·개인들만 참여해 온 임대주택 공급 시장에 대기업의 참여를 허용하는 '기업형 장기 임대 주택' 제도를 검토 중이다. 대기업들이 다수의 주택을 임대해 수익을 낼 수 있는 모델이다. '분양 전환'을 조건으로 하는 기업형 임대주택 '뉴스테이'와 공공 위주인 '공공지원 민간임대주택'과는 달리, 분양 전환없이 임대만 한다. 대신 임차인들이 2년 마다 이사를 하지 않고 장기 거주할 수 있다. 또 정부는 기업들의 수익을 보장하기 위해 임차료에 제한을 두지 않고 자율적으로 결정하는 방안을 모색하고 있다.

이 제도는 '전세 사기'를 방지하는 동시에 안정적 임대 주택 공급을 장려하자는 취지다. 기존 전세 위주의 임대 주택 시스템은 세입자가 2~4년마다 반복적으로 둥지를 옮겨야 하는 비자발적 퇴거위험이나, 일관되지 않은 불안한 전세가격으로 인해 역전세·무자본 갭투기·기획사기 등이 성행하고 있다. 또 이자비용 자체가 사실상 은행에 월세를 주는 기형적 형태라는 지적도 한 몫하고 있다.

이에 임대시장 패러다임 전환을 요구하는 목소리가 높다. 마치 정부가 2022년 중소기업 위주 시장이었던 중고차 시장에 현대차·SK렌터카·롯데렌탈 등 대기업 진출을 허용한 것과 궤를 같이 한다. 과거 중고차 시장에서 '미끼매물' 등 심각한 불공정 행위가 판을 치고 소비자 피해가 심했다. 하지만 대기업이 진출하면서 품질 보증·소비자 신뢰도 제고 등 시장의 체질이 급격히 개선되고 있다.

국토부는 KT그룹 계열사 KT에스테이트의 '리마크빌'이나 부동산개발회사 SK디앤디의 '에피소드'가 기업형 장기임대 성공 모델로 보고 있다. 양 사 모두 동대문, 영등포, 강남 신촌, 서초, 성수 등 서울 알짜배기 땅에서 회의실, 도서관 등 공용공간을 제공하는 임대주택이다.

하지만 넘어야 할 산이 많다. 기업 입장에선 안정적 수익을 보장 받을 수 있냐는 게 문제다. 기존 부동산 업계에선 불신을 표시하고 있다. 부동산 가격이 오르락 내리락하고 전세 등 임대차 시장이 급격히 변동을 보일 때 정부의 규제나 통제가 뻔히 보인다는 것이다. 한 부동산 업계 관계자는 “뉴스테이는 부동산 가격이 지속 오르는 상황에서 제한된 임대료로 버티다가 분양전환 때 수익을 내는 구조였는데, 시장 상승기 이를 크게 수익봤다고 공공성이 떨어진다는 측면에서 규제에 들어갔다"며 “이번 모델도 역시 정부가 정권교체와 상관없이 일관성을 보장할 수 있을 지가 가장 의문"이라고 말했다.

임차인 입장에선 임대료가 비싸질 수 있다는 우려가 높다. 정부가 임대료 규제를 포기할 경우 중·소형 주택, 즉 '서민 주거 서비스 공급'이 아니라 값 비싼 고급 임대 주택만 늘어날 수 있다. 실제 '성공 모델'이라는 리마크빌이 보증금 약 1000만원에 월세 70~80만원 선이며, 에피소드는 보증금 약 1000만원에 월세 80~130만원, 관리비 약 16만원 정도로 알려져 있다. 임차인은 월 100~150만원 정도의 임대료를 감당해야 한다. 입지도 문제다. 최근 분양된 공공지원 민간임대주택은 대부분 입지가 좋지 않았다.

야당의 반대도 걸림돌이다. 기업형 임대주택이 나오려면 '민간 임대주택 특별법'을 개정해야 한다. 하지만 야당은 서민을 위한 정책이 아니라며 반대 입장을 분명히 하고 있다.

박원갑 KB부동산 수석전문연구위원은 “기업이 임대료로 수익을 내기엔 한계가 있어 인세티브 부여가 중요하며, 특히 기업이 빠져나갈 출구를 열어줘야 사업에 참여할 것으로 보인다"며 “세입자 입장에선 5% 상한선이 있는 만큼 장기 거주나 가격 변동성 측면에서 좋은 선택지가 될 것으로 예상된다"고 말했다.

김준현 기자 kjh123@ekn.kr