수도권 아파트 내년 ‘공급 절벽’ 현실화…“착공 급감”

▲한 아파트 건설 현장 전경. 김다니엘 기자

최근 몇 년간 주택 착공 물량이 감소세를 보이면서 내년부터 수도권을 시작으로 주택 공급 감소가 본격화될 것으로 전망되고 있다.

공급 감소세가 지속되고 있는 비(非)아파트의 경우 오피스텔 등 준주택이 통계에 잡히지 않아 이른바 '주택 공급 절벽'에 대한 체감도가 높아질 수 있다는 분석이 이어진다.

24일 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 '현 정부의 주택공급 확대정책 평가와 제언' 보고서에 따르면 주택 공급 통계에 대한 집계가 시작된 2005년부터 지난해까지 19년간 전국에서 아파트와 비아파트를 포함한 연평균 주택 준공 숫자는 약 42만9000가구로 집계됐다. 2019년에는 부동산 시장 활황 등에 힘입어 준공 물량이 무려 51만8000가구에 달했으며, 2021년부터 지난해까지도 비슷한 수준이 기록됐다.

그러나 2022년부터 신규 주택 착공 실적이 감소하면서 지난해부터 30만 가구를 밑돌고 있다. 올해들어서도 1∼8월 착공실적은 전년 동기와 비교해 36.6% 증가했지만, 2005∼2023년 평균치와 비교할 경우 40.5%나 감소했다.

이러한 감소세는 수년 후 준공 감소로 인해 나타나게 된다. 통상적으로 착공부터 준공까지 수도권 아파트는 2∼3년, 지방 아파트는 3년 정도의 시차가 있기 떄문이다.

수도권 아파트의 경우 올해까지는 준공 물량이 연평균(15만6000가구)을 웃돌겠지만 내년부터는 이보다 낮아질 것으로 전망되고 있다. 이는 내년 기준으로 3년 전인 2022년의 착공 물량이 14만가구에 그쳤기 때문이다. 지난해 착공 물량 또한 10만 가구에 그쳐, 준공 물량 감소세는 향후에도 지속될 가능성이 큰 상황이다.

더 나아가 비아파트는 앞선 2016년부터 이미 공급 감소세가 지속되고 있어, 수도권의 전체 주택공급은 내년부터 예년 평균치(5만6000가구)를 하회할 것으로 전망된다.

비아파트 공급 감소의 주요 원인으로는 경기 침체, 아파트와 동일한 규제, 전세사기 등으로 인한 수요 위축 등이 꼽히고 있다.

앞선 2005년부터 지난해까지 수도권 연평균 비아파트 공급은 6만1000가구 수준이었다. 하지만 2020년부터 고급이 지속적으로 연평균치를 밑돌기 시작했으며, 지난해는 4만가구 이하 수준으로 떨어졌다.

건산연은 “올해 주택 준공 물량은 21만4000가구로 예년 평균 21만6000가구를 유지하는 수준이 될 것"이라며 “내년부터는 2022년 이후의 착공 감소가 직접 반영되면서 예년을 하회하는 수준으로 준공이 감소할 것"이라고 전망했다.

여기에 더해 오피스텔 등 통계에 집계되지 않는 준주택 상황도 비아파트와 비슷해 시장에서 체감하는 감소세는 더욱 클 것이라는 지적이다.

지방 주택 시장의 경우 내년부터 준공 물량이 감소세로 돌아서고 2026년부터는 본격적으로 주택 공급이 감소할 것으로 예측됐다.

2022년 이후 감소하기 시작한 지방 아파트 착공 물량은 지난해 10만가구 이하로 떨어지며 예년 평균치(16만7000가구)를 크게 밑돌았다. 건산연은 이에 따라 2026년 준공 감소폭이 클 것으로 내다봤다.

지방의 비아파트 공급 또한 수도권과 마찬가지로 2016년 정점을 찍은 이래 8년째 감소세를 이어가고 있다. 예년 평균 준공 물량은 5만가구 수준이다. 하지만 지방 비아파트 공급은 6년 연속 이에 미치지 못했으며, 올해는 절반에도 못 미치는 2만2000가구 수준으로 추산되고 있다.

다만 2022년 주택 착공 물량이 19만7000가구인 점을 감안한다면 내년까지는 준공 물량이 전년보다 줄어들어도 영향이 제한적일 것으로 예상된다. 반면 지난해 착공 물량은 12만가구에 그쳐 2026년부터 준공 감소세가 본격적으로 나타날 전망이다.

건산연은 지방 주택 시장과 관련 “올해까지는 예년을 상회하는 수준으로 준공 물량이 유지되는 점을 고려하면 준공 감소 영향이 수도권보다는 이연돼 나타날 것"이라고 분석했다.

김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr