▲서울 아파트.(사진=연합)
정부의 오락가락 정책에 하반기 집값 향뱡을 두고 전문가들의 전망이 엇갈리고 있다. 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 시행되면 대출이 어려워져 집값이 잡힐 것이란 예상이 있다. 반면 하반기 금리 인하가 시작하면 집값이 본격 상승할 것이란 이들도 많다.
27일 부동산업계에 따르면 지난해 말부터 서울 아파트값 상승세가 계속되면서 서울 아파트 실거래 가격은 역대 최고가의 평균 90%까지 올랐다. 실제 부동산R114가 올해 7∼8월 계약된 서울 아파트의 실거래가를 분석한 결과, 집값이 오르던 지난 2021년 이후 동일 단지, 동일 주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가를 회복한 것으로 집계됐다.
구별로 보면 1급지인 강남 3구는 물론 마·용·성(마포·용산·성동)을 넘어 다른 지역으로까지 집값 회복세가 뚜렷하다. 서초구와 용산구는 올해 3분기 거래가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 올라섰고, 강남구가 97%까지 회복하며 뒤를 이었다. 마포구와 종로구가 각각 95%, 성동구와 중구가 전고점의 93%선을 기록했다.
이같은 회복세는 매수 심리를 자극했다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 매매는 아직 거래 신고일이 일주일 남았는데 27일 현재까지 8599건이 신고돼 6월 거래량보다 1000건 이상 많은 것으로 집계됐다. 이는 2020년 7월 이후 4년 만에 최다 거래량이다. 다만 8월은 현재까지 2164건이 신고돼 이달 들어서는 거래가 주춤하는 모습입니다.
정부도 집값을 잡기 위해 8.8 부동산 대책을 발표하는 등 움직이고 있긴 하다. 하지만 문제는 집값의 가장 큰 결정 요인 중 하나인 대출 금리와 관련한 스탠스가 애매모호하다는 것이다. 일단 정부는 이복현 금융감독원장 등을 중심으로 집값을 잡고 가계부채 관리를 위해 대출 규제를 강화하겠다는 움직임을 보이고 있다. 다음달 1일부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 시행되는 게 대표적인 사례다. 이 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 제도다. 지난 2월부터 스트레스 DSR 1단계(0.35%포인트)가 시행됐고, 내달부터 2단계(비수도권 0.75%포인트, 수도권 1.20%포인트)가 적용된다.
스트레스 DSR 2단계가 시행되면 차주들은 대출한도 축소가 불가피하다. 1단계가 적용 중인 현재보다 수도권 기준 대출한도가 약 4000만~6000만원가량 줄어들 전망이다. 예컨대 연소득 5000만원 차주가 30년만기 변동금리(연 4.5%)로 주담대를 받을 경우 대출한도는 3억2900만원에서 2억8700만원으로 4200만원 낮아진다. 같은 조건에서 연소득 1억원 차주 대출한도는 6억3000만원에서 5억7400만원으로 5600만원 감소한다.
일부에선 이 제도 시행으로 집값이 잡힐 수도 있다고 본다. 한문도 서울디지털 교수(한국부동산경제협회장)는 “고점에 대한 수요자들의 심리가 변화하고 있다. 8월 들어 거래량이 감소했다"며 “여기에 스트레스 DSR이 시행되면 매수심리는 더욱 줄면서 집값이 잡힐 것"이라고 전망했다.
반면 이는 제한적이고 미국이 오는 9월 이후 금리를 내리면 한국도 내수 진작 등을 위해 따라갈 수 밖에 없는 상황이다. 정부는 대출 규제를 외치지만 정작 시장 상황은 정반대의 신호등을 켠 것이다. 이에 이창용 한국은행 총재도 최근 기자회견에서 1년 넘게 유지하던 금리 동결 기조를 마무리하고 인하가 임박했음을 시사하기도 했다. 따라서 금리 인하로 인해 하반기 집값이 상승세를 계속 유지할 것이라는 분석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “스트레스 DSR은 집을 사지 못하게 만드는 것이 아니라, 기존보다 대출을 좀 더 어렵게 하는 것"이라며 “집값 추세에 일부 영향은 미칠 수 있으나 향방을 바꿀 정도는 아니다"라고 설명했다.
서진형 광운대학교 법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)도 “스트레스 DSR이 시행되면 실수요자들이 내 집 마련하는데 어려움이 증가할 수 있겠지만 공급 부족 우려, 공사비 상승, 금리인하 기대감 등으로 인해 효과는 미미할 것으로 보인다"며 “집값은 계속해서 우상향 기조를 보일 것"이라고 내다봤다.
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