[2025 산업전망]③ 부실채권·연체율 함정…부동산신탁 내년 전망도 어둡다

경기도 성남시 분당구 일대 아파트단지 모습. [사진=연합뉴스]

부동산신탁 업계 하락세가 내년에도 이어질 것이란 우려가 쏟아진다. 올해 지속된 건설업계 불황이 개선될 가능성이 높지 않은데다, 실질적인 신규 수주가 불투명해지며 리스크 부담이 더 가중될 것으로 전망된다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위험노출액(익스포저)이 높은 기업에는 부실채권(고정이하여신·NPL)과 연체율 관리가 향후 신용등급 조정의 중요한 변수가 될 전망이다.

26일 금융투자업계에 따르면 2025년 건설경기는 금리 인하 등 상승 요인이 발생해도 지금까지 이어진 불황의 강도를 완충하는 정도에 머무를 것으로 관측된다.

금리 인하 효과가 있겠으나, 공공수주는 올해와 비슷한 수준이면서 공사비 부담과 민간수주 감소로 회복세가 더딜 것이란 진단이다.

한국건설산업연구원이 발간한 '2025 건설경기 전망 리포트'를 보면, 내년 건설투자 규모는 295조3000억원으로 올해 301조8000억원으로 2.2% 감소할 전망이다. 지난해 306조원에서 올해 1.4% 줄어든 것보다 감소 폭은 작지만 2년 연속 하락세다.

부문 별로 보면, 공공부문 건설투자는 올해와 비슷한 보합 수준을 유지하고, 민간부문의 경우 감소세가 예상된다. 토목 부문도 보합세를 유지하겠으나, 건축부문의 경우 주거용과 비주거용 모두 각각 2% 내외로 감소할 전망이다.

건산연은 “전반적인 건설경기 부진 여파로 전문건설업 실질 계약액이 감소할 것"이라며 “전문건설업의 완연한 회복세를 기대하기는 힘들다"고 판단했다. 또 “건설공사비는 안정화 추이는 이어지겠으나 산업용 전기요금 인상과 금리 인하에 따른 유동성 증가 등으로 올해보다 3~4% 상승할 것"이라고 내다봤다.

건설투자란 주거·비주거용 건축, 인프라 개발 등 건설 부문에서 이뤄지는 모든 자본 투자 활동을 의미한다. 건설투자 증감은 연관 산업은 물론 위탁 관리·운영을 담당하는 신탁사 수익과도 직결된다.

책준 만기 도래는 내년부터 감소하나 신탁사들의 고정이하 자산 비중이 늘며 자산 건전성 악화로 이어질 전망이다. [출처=하나금융연구소]

상황이 이렇다 보니 부동산신탁 업계는 내년에 성장도 어렵고 수익 확보도 난항을 겪을 것으로 예견됐다. 부동산 PF 익스포저가 높은 기업일수록 신용관리에 악영향을 미칠 수 있다는 우려다.

하나금융연구소는 부동산신탁 업계의 내년 전망에 대해 '성장도 어렵고 수익 확보도 난망'이라고 진단했다.

성장성 측면에서는 개발 시장 위축에 성장 동력이 약화할 것이란 전망이다. 그간 수탁고와 영업수익을 주도했던 책임준공형(책준) 중심 사업장 부담이 지속되면서 부동산신탁 성장성 확대는 난항이 이어졌다. 실제 지난 6월 현재 부동산신탁 수탁고는 405조원으로 전년 402조원 대비 소폭 증가로 그쳤다. 이에 신탁사들은 차입형 또는 새로운 사업모델을 모색하는데 주력해야 하지만 시장 신뢰도 저하로 성장성 주도에는 한계가 있다는 진단이다.

수익 대비 비용이 증가하며 수익성도 낮아질 것으로 예견된다.

우선 수익성이 약화될 전망이다. 우량 사업장 내 경쟁으로 수수료 수익이 축소되고 직원 수 대비 영업수익도 감소하면서다. 반면 차입형 사업장의 신탁계정대와 대손충당금 증가, 책준 사업장의 우발채무로 비용은 확대될 전망이다. 신탁사가 차입형 사업을 하면서 빌려준 돈은 많지만 분양 저조로 회수하지 못하는 돈이 많아지고, 손실을 대비하기 위한 대손충당금은 늘고 그간 진행해온 책준 관련 우발채무로 인한 비용이 늘어난다는 의미다. 낮은 수입 대비 비용은 훨씬 늘어 수익성이 악화할 수밖에 없다는 것이다.

부동산 신탁업계의 내년 최우선 과제는 연체율과 NPL 관리로 꼽힌다. 지난 19일 금감원 발표에 따르면 '부실'로 분류된 PF 사업장은 올해 9월 말 현재, 전체 PF 익스포저의 10.9%(22조 9000억원)에 달했다. 이는 지난해 말 대비 약 2.5배 증가한 수치다. 신 사업성평가기준을 적용한 이후 사업장 옥석가리기 결과로 부동산PF NPL비율도 같은 기간 11.3%로 전년말(5.2%) 대비 6.1%p 상승했다.

나이스신용평가 이예리 금융평가본부 책임연구원은 “부동산PF 리스크는 금융당국과 업계의 노력에 힘입어 풍선에서 서서히 바람이 빠지듯 연착륙이 진행되고 있다"고 평가했다. 다만 그는 “적극적인 부실 사업장 정리와 재구조화를 통한 지속적인 부실채권 정리가 필요하다"며 “부동산PF NPL비율과 연체율이 지속적으로 하락해야 진정한 연착륙으로 볼 수 있기 때문에 관련 모니터링을 지속할 예정"이라고 덧붙였다.

이 연구원은 이어 “개별회사별 보유 부동산PF 포트폴리오 및 경상이익 창출능력에 따라 신용평가 방향성은 차별화된다"며 “각 금융회사별 수익성 및 자산건전성 추이를 지속적으로 모니터링해 유의미한 변화가 발견될 경우 신용등급에 반영할 것"이라고 진단했다.

장하은 기자 lamen910@ekn.kr