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▲선종필 상가뉴스레이다 대표. |
인기 있는 상권지역의 땅값이 뛰면서 해당 지역 공시지가도 많이 상승했는데 서울 25개 구 중 홍대 상권이 있는 마포구(12.91%) 공시지가가 최고 상승률을 보였다. 상권이 활발한 강남구(8.88%)와 용산구(6.57%), 서초구(5.69%) 등이 뒤를 이었다.
대규모 개발지도 상승 폭이 컸다. 현대자동차가 최고 105층 높이의 초고층 신사옥을 짓는 강남구 삼성동 한국전력 옛 본사 부지(7만9341㎡)는 ㎡당 3420만원으로, 1년 전에 비해 20% 정도 상승했다. 송파구 신천동 제2롯데월드 부지(8만7182㎡)는 ㎡당 4200만원으로 6% 올랐다.
부동산 투자에 관심을 갖는 분들에게 눈이 가는 빛과 같은 소식이지만 빛과 그림자 중 그림자의 소식이란 곪고 터지기 전에는 크게 관심으로 다뤄지지 않는 특성을 감안해 보아야 한다.
우선 금리변화와 관련해 주택담보대출이 단기간에 급등할 것이라는 우려는 피해가고 있지만 향후 현행 3~4% 수준의 금리가 6~7%대로 상승하면 원리금 수용범위를 벗어나는, 즉 월 100만 원 이상을 상환을 해야 하는 가구가 빠르게 증가하게 되면 주택시장의 투자위축이 심화되고 과거 풍선효과와는 달리 상가시장에 대한 심리적 동반침체 우려가 커질 수 있다.
심리적 위축은 거래경색으로 인해 대출이나 공실이 많은 유동성 리스크가 큰 물건부터 급매물화 되어 질 가능성이 많아지고 있음을 의미하며 시장에 현실화 되는 것은 금리인상이 가시화되는 시점이 될 전망이다.
이미 자산가들 사이에서 가장 선호받아 앞 다투어 사들이던 강남권 중소형 빌딩의 매물이 증가가 시작되고 있다. .
그동안에는 급격하게 증가한 베이비부머 세대의 자본형 은퇴자들을 중심으로 저금리를 최대한 활용한 대출과 적극적 매수세의 급격한 증가로 인해 최근 3~4년간 매매가격이 껑충 뛰고 매도물건도 급격하게 줄어들었지만, 그간의 매매가격 상승률이 지나치게 많이 오른 탓에 추가 상승을 기대하기 쉽지 않고 시중금리마저 상승 움직임을 보이고 있어 건물주들이 매물을 내놓고 있어서다.
하지만 높은 가격에 팔기를 원하는 건물주와 연 4%대 이상 수익률을 확보하려는 매수 희망자 간 희망가격 편차가 커 실제 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다.
연간 중소형 빌딩 거래 규모는 2013년 522건(2조7100억 원)에서 2014년 719건(3조2400억 원), 2015년 1036건(5조5300억 원)으로 3년 연속 상승하다가 작년(988건, 5조4100억 원)에 상승세가 꺽였다.
대출과 금리의 변화 외에도 소비의 패턴변화를 살펴볼 필요가 있다.
상가시장에 상권별 부익부 빈익빈 쏠림현상이 존재하지만 자영업 지표의 전반적 소비부진은 소비의 위축과 변화와 관계를 뗄 수 없다.
카드소비가 일상화 되다시피한 요즘 한국은행의 ‘소비유형별 개인 신용카드’ 자료를 살펴보면 2016년 카드소비 441조7000억 원의 사용처로 경기침체가 계속되면서 ‘생존형 소비’현상이 뚜렷해지고 있다.
유흥주점, 노래방 등에서 소비가 크게 줄고 있으며 작게는 의류나 화장품 구입액도 감소중인 반면 편의점, 인터넷쇼핑몰, 슈퍼마켓 등 생활에 꼭 필요한 생활필수소비에 대한 지출은 증가했다.
이는 국내 내수 진작이 급격한 반등적 요인이 많지 않은 점을 감안한다면 향후 소비패턴의 지속적 고착화가 심화될 수 있음을 의미하며, 상가투자자들의 임차인 선정과 자영업자의 업종선택 등에서 신중하게 고려해야 할 대목이다.
또한 가장 큰 폭으로 소비가 줄어든 곳은 교육기관(학원 제외)이었다. 초ㆍ중ㆍ고교, 대학, 대학원 등 교육기관에서 결제된 금액은 2015년 9371억 원에서 7744억 원으로 17.4% 급감했다.
교육열이 높은 우리나라의 특성상 불패신화를 가진 교육시장의 변화는 소비패턴의 변화 크게 관심을 가져야 할 대목중 하나다. 당장의 단기적 영향뿐만 아니라 장기적으로 상가투자자가 알아야 할 시장지표 변화의 큰 축이 될 수밖에 없는 인구변화이기 때문이다.
2015년 5101만 명이었던 대한민국 인구는 2031년 5296만 명을 정점으로 2065년에 4302만 명까지 줄어들 전망이며 12년 뒤인 2029년부터는 사망자가 출생자보자 많아지는 자연감소가 시작된다.
정작 총인구수보다 중요한 것은 저출산 고령화에 따른 인구구성비라고 할 수 있는데 15~64세 생산가능 인구는 올해 3763만 명으로 최고치를 찍은 뒤 2065년 2062만 명인 지금의 절반으로 감소하게 될 전망이다. 14세 이하 유소년 인구도 2015년 703만 명에서 2020년 657만 명 2065년에는 413만 명으로 줄어들 전망인데 반해 65세 이상 고령인구는 2015년 654만 명에서 2025년에는 1000만 명 2065년에는 1827만 명까지 증가할 전망이다.
2015년에 생산가능 인구 100명이 노령인구 36.2명을 부양했다면 2065년에는 108.7명으로 총 부양부담이 3배로 늘어나게 되고 2030년이면 국민 4명중 1명이 65세 이상 노인이 될 전망이다.
이상의 빛이 아닌 그림자 지표들을 감안할 때 상가투자자라면 단기적으로 금리변화와 대출유동성 관리와 중장기적으로 인구변화와 소비둔화로 빚어지는 소비위축을 고려해 투자방법에 신중해져야 한다.
우선 자금포트폴리오를 구성할 때 대출 활용을 가능한 자제하고 자기 자본 비중을 최대한 높여 무리하지 않는 투자를 해야한다.
다음으로 투자자의 투자성향에 따라 안정성을 중시하는 투자자라면 인구변화와 소비위축에 따른 임대유치형 업종선택은 생활필수업종의 선택을 검토하는 것이 바람직하다. 자금여력이 충분하고 투자성향이 가치지향형이라면 상권의 부익부 빈익빈 현상이 검증된 상권지역에 투자하는 것이 좋겠다.
마지막으로 가급적이면 거품분양가 이후 상권의 제자리 찾기까지 수년간 내홍을 반복하는 신흥 개발지역 투자처 보다는 입주완성이 2년 이상 경과된 개발지역에서 상권의 현상이 확인될 수 있는 시기에 투자처를 검토해보는 것이 실패를 최소화하는 투자패턴이 될 수 있다.
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