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▲재건축 초과이익 환수제 시행이 다가오면서 서울의 주요 재건축 단지들이 부담을 최소화하기 위한 방안을 고민할 것으로 보인다. 사진은 서울의 한 주택단지 전경.(사진=윤민영 기자) |
[에너지경제신문 윤민영 기자] 재건축 초과이익 환수제가 본격 시행을 앞두고 서울의 주요 재개발·재건축 단지에서 희비가 엇갈릴 전망이다. 사업성이 높은 곳에서 발생한 개발이익을 국가에 환수하는 제도가 재건축 단지에만 적용되기 때문이다. 반면 재개발 단지는 재건축 단지보다 더 사업성이 높아도 이를 피할 수 있다. 따라서 재개발 조합원들은 초과 이익 납부를 최소화할 수 있는 방안을 고민하게 될 것으로 보인다.
최근 삼성물산으로 시공사가 결정된 서초구 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축 단지의 경우는 입찰제안 당시 한 건설사가 재건축 초과이익 부담금을 낮추기 위한 방안을 제시했던 것으로 알려졌다. 사업기간을 최대 5년 간 의도적으로 늘려 사업성을 떨어뜨리고 이로 인해 조합원 부담금을 낮추는 방식이다. 사업지연으로 발생하는 150억원의 예상 공사비는 건설사가 모두 부담하는 조건이다. 공사기간이 늘어날수록 공사비도 증가하면 사업성이 떨어진다는 이유로 모든 사업장에서는 공기지연을 꺼려하지만 부담금 최소화를 위해 오히려 입주가 늦어질 수도 있는 가능성이 생긴 것이다.
이처럼 사업지연이 재건축 초과이익 부담금을 낮추는 방법으로 제시된 데는 개발 이익 환수가 구간별로 가중치를 적용받기 때문이다. 입주시점의 평균 집값이 높으면 높을수록 국가가 환수하는 금액이 증가한다.
그러나 주택가격이 하향안정세로 들어가지 않는 이상 준공이 늦어질수록 시세상승이 반영될 가능성도 높아진다. 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원까지는 납부가 면제되지만 평균 이익이 1억1000만원을 초과할 경우 부과율은 최대 50%까지 가중된다. 이익 구간에 따라 기본 부담금은 물론 초과금액에서 산정되는 비율도 높아진다. 국토교통부가 서울 20개 재건축 단지를 대상으로 시뮬레이션을 한 결과에 따르면 조합원 1인당 1억6000만원에서 8억4000만원까지 부담금을 내야 할 경우도 생긴다.
반면 한남3구역의 경우는 공사비 2조, 사업비 7조원에 달해 강북 재개발 최대어로 불리며 천문학적인 개발 이익이 예상되지만 재개발 단지이기 때문에 환수제도를 피할 수 있다. 마용성(마포·용산·성동구) 등 강남이 아닌 강북권의 재개발 단지는 개발 이익이 재건축을 상회하는 경우도 많다. 그러나 초과이익 환수제가 재개발 사업장에 적용되지 않는 이유는 임대물량과 관련이 있다.현행법상 재개발 사업장에서는 총 가구수의 20%를 임대주택으로 지어 지자체에 반납해야 한다. 용적률 인센티브를 위해 임대물량을 조절할 수 있는 재건축 단지와는 상황이 다르기 때문에 상대적으로 사업성이 낮을 것이라는 예상이 부담금 환수를 피할 수 있는 근거가 됐다. 따라서 재건축 사업장에도 이익을 줄이기 위해 임대물량을 늘릴 가능성도 생긴다. 또는 사업비가 많이 들도록 일반분양 물량을 추가할 수도 있다.
향후 이러한 셈범이 조합의 의도대로 되면 건설사들이 재건축 사업 수주를 위해 공사비 증액 부담을 낮추기 위한 공약을 내걸수도 있지만 해당 제도가 재건축 사업의 위축으로 이어지지는 않을 것이란 전망도 나온다.
백준 J&K 도시정비 대표는 "재건축 초과이익 환수제가 2006년 등장하면서 언젠가는 현실로 다가올 것이라고 예상하고 있었기 때문에 사업 위축에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것"이라며 "일정 기간이 지나면 이마저도 완화될 것이라는 기대감에 각 사업장들은 사업비용이 더 발생하더라도 일반분양 물량을 늘리는 등 부담금 납부를 최소화하기 위한 실속적인 고민들을 할 것"이라고 설명했다.
그는 이어 "다만 정부가 정비사업장의 과열 양상을 지속적으로 모니터링 하고 있기 때문에 건설사들도 무리한 공약을 하지는 않을 것으로 보이며 이로 인해 재건축 시장의 과열분위기는 다소 가라앉을 것으로 보인다"라고 덧붙였다.
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