[법률칼럼] 보증금 못 받을 때 전세금반환청구소송 전 대처법

인플레이션을 막기 위한 미 연방준비제도의 금리 인상으로 최근 한국은행 금융통화위원회 역시 기준금리를 0.5% 포인트 인상하는 두 번째 빅스텝을 단행하면서, 부동산 시장의 침체가 현실화 되었고, 이에 따른 전세사기 사건도 늘면서 세입자들의 피해가 늘고 있어 주의가 필요하다.

전세사기의 대표적인 유형으로는 매매가와 전세보증금을 동일하게 설정한 후 매매가가 하락할 때 보증금을 반환할 수 없게 되는 일명 깡통전세 사기, 집주인이 신탁회사에 부동산을 신탁하여 임대할 권한이 없음에도 불구하고 전세계약을 맺은 후 전입신고 및 확정일자를 받기 전 근저당권 설정 등기하여 세입자가 후순위로 밀리는 사기행각이 있다.

이러한 전세 사기가 아니더라도 부동산시장이 침체되면 전세금 반환에 대한 문제가 발생하기 마련이다. 매매가가 낮아지면 전세가 역시 낮아지기 마련인데, 무리한 대출과 전세를 끼고 매매한 집주인인 경우에는 전세금을 반환할 여력이 없어 문제가 되는 것이다. 이렇게 전세금 반환이 제때 이루어지지 않을 때 전세금반환청구소송을 제기하면 집주인에 대한 강제력을 행사할 수 있는 집행권원을 부여받을 수 있게 되며, 재판 결과에 따라 집주인의 재산에 대한 조회나 압류,경매를 진행하여 전세금을 되찾을 수 있게 된다.

그러나 이러한 소송은 많은 시간과 노력 그리고 비용을 필요로 하기 때문에 전세금반환에 대한 문제가 발생하지 않도록 보증보험 등을 들어 피해를 예방하는 것이 좋으며,여의치 않은 경우 내용증명이나 임차권등기명령으로 보증금의 보전을 꾀할 수 있다.

우선 첫 번째로 전세계약에 대한 갱신 의사가 없을 경우, 집주인에게 계약해지에 대한 명확한 의사전달이 필요하다. 전세계약 시 계약만료일이 명시되어 있지만, 임대인과 임차인간 계약해지에 대한 논의가 없을 때는 기존 계약 내용과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 이루어진다.

계약의 해지 고지 방법에는 제한이 없어 구두, 전화, 문자 등 어떠한 방법도 가능하지만, 내용증명을 작성하여 등기우편으로 발송하는 것이 권장된다. 추후 분쟁이 생겼을 시에 우체국이 계약 해지 의사를 전달하였다는 것을 증명해주어 이후 소송으로 번질 경우 증거물로 활용이 가능하다.

두 번째로 이미 이사할 집을 계약하여 전세보증금을 받지 못하고 퇴거하는 경우에는 임차권등기명령신청을 통하여 전세금을 보전해야 한다.임차권등기명령을 신청하면 완료하는데 까지 1~2개월 정도의 기간이 소요되지만, 등기가 완료되면 이사를 가더라도 종전 주택 또는 상가건물에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어, 부동산이 경매에 넘어가게 되더라도 1순위로 전세금을 돌려받을 수 있게 된다.

임차권등기 이력 자체가 다음 세입자를 찾는데 방해 요인이 되기에, 집주인은 임차권등기를 매우 부담스러워하는 경향이 있어,심리적 압박의 수단으로 작용하여 보증금을 반환 받을 수도 있다.

전세보증금 반환에 대한 문제가 발생하였을 때 집주인과 사전에 충분한 논의를 하여 절충하는 것도 방법이 될 수 있지만,임차인이 임대인의 사정을 봐줄 의무는 없기에 임차인이 손해를 감수할 필요는 없으며,전세금반환청구소송까지 염두해 강하게 압박할 필요가 있다.

이승운 법률사무소 파란 변호사