[이슈분석] 임대사업 부활 초읽기…미분양 구원투수 될까

▲인천 서구 지역 아파트 전경. 사진=김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 전국 미분양 아파트 증가폭이 빠르게 확대되고 있다. 전국 곳곳 할인분양에 돌입한 현장이 늘어나고 있지만 미분양 증가세를 막지 못하고 있어 분양시장 침체가 더 심화되는 분위기다.

30일 국토교통부에 따르면 지난 10월 주택 미분양 물량은 4만7217가구로 전월 대비 13.5%(4만1604가구) 증가했다. 지난해 말 1만7710가구 미분양과 비교하면 약 3배 정도 늘어난 수치다. 특히 서울지역 지난 10월 미분양은 전월 대비 20.4%로 크게 늘었다.

전국 미분양 물량 증가는 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 부실의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 이에 정부는 부동산 시장 경착륙 우려가 불거지자 연착륙을 위한 추가 규제완화 카드를 내놓았다.

먼저 기획재정부는 지난 29일 민간이 등록한 건설임대주택에 최대 70% 공제 혜택을 주는 양도소득세 과세 특례를 내후년까지 연장하는 개정안을 국회에 제출했다. 아울러 임대차 시장 안정을 위한 등록임대사업제 개편 방안도 연내 발표할 예정이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "등록임대사업자 개편은 부동산 시장 연착륙 대책과 무관하게 정부초기부터 제시된 부동산규제완화 및 정상화 일환으로 해석할 수 있다"고 평가했다.

등록임대사업제는 임대사업자로 등록한 임대인에게 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 주는 제도다. 문재인 정부에서 정권 초기 임대차 시장 안정화를 이유로 임대사업자 혜택을 확대했다가 투기로 악용될 소지가 있다는 판단 하에 대부분의 혜택을 없앴다.

이에 지난 2019년 12·16 부동산 대책과 2020년 7·10대책 등을 통해 임대사업자 의무 임대기간은 단기 4년과 장기 8년이 폐지되고 일괄 10년으로 늘어났다. 또한 아파트는 제외하고 빌라와 오피스텔 등 아파트가 아닌 주택들만 장기등록임대로 활용해 왔다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "문재인 정부 당시에는 등록임대사업을 조세피난처 역할로 활용해 투기로 악용하는 측면이 있어 규제하는 게 맞았다"며 "현재는 부동산 경기가 침체 국면에 있기에 공약 사항인 소형아파트 등록임대 허용 방안을 검토하는 것과, 10년 이상 장기보유자에게 세제혜택을 부여하는 등 민간임대 제도를 부활하겠다는 것에 의미가 있다"고 진단했다.

최근 거래절벽이 심각하다 보니 소형 아파트 위주로 민간 임대주택 공급을 늘리면 전월세 가격 안정화 효과를 불러올 수 있다는 해석이다.

이번에 개편될 민간임대등록 사업 방향성 역시 경기회복에 초점을 맞춰야하는 것이 중요하다. 과거 90년대 당시 젊은 직장인들의 주거문제 해소를 위한 사원임대주택이나, 지난 1998년 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시 주택경기가 급랭한 시기에 무주택 저소득층 주거안정을 위한 국민임대주택제도가 경기회생에 큰 도움을 줬던 경우가 있다.

한문도 연세대학교 정경대학원 교수는 "등록임대주택 중 4년 단기임대는 투기로 악용될 우려가 있어 배제하고, 10년 이상 장기임대주택에 혜택을 준다면 경제위기를 예방하는 역할은 분명히 할 것이다"며 "또한 현재 미분양 증가가 가장 큰 문제인 만큼, 미분양 아파트 대상에 한정해 임대주택 혜택을 줘야 한다. 변질돼서 기존 주택까지 매입임대주택을 확대하면 집값이 또 크게 오르는 상황이 발생할 수 있어 주의해야 한다"고 지적했다.

한편 원희룡 국토교통부 장관은 지난 21일 기자들과의 자리에서 "공공성을 획기적 강화한 상태에서 투기적인 시세차익이 아닌 장기 임대 공급자를 늘리는 방안을 검토하고 있다"며 "소형아파트로 넘어오게 될 경우 기간을 최대로 늘려서 임대료 상승을 억제하는 등 공급자의 공적 역할을 강화하는 방안을 연내 발표하겠다"고 밝힌 바 있다.

kjh123@ekn.kr