금리 인하 기대에 리츠 시장 온기…“안정적 고수익 가능”

▲정병윤 한국리츠협회 회장이 5일 서울 여의도 한국리츠협회에서 열린 '상장리츠 투자간담회'에서 인사말을 하고 있다. 사진=김기령 기자

국내 상장리츠 운용사들이 미국의 기준금리 인하 시 리츠 투자 수익룰의 상승이 기대된다는 데에 입을 모았다. 금리 인하로 이자비용 부담이 줄어들면 배당 수익이 오르는 만큼, 리츠 시장은 앞으로 꾸준히 우상향할 것이라는 전망도 나왔다.

5일 서울 여의도 한국리츠협회에서 열린 '상장리츠 투자간담회'에는 △신한리츠운용 △롯데AMC △삼성SRA자산운용 관계자들이 참석해 각사의 운용 전략과 성장 로드맵을 제시했다.

신한리츠운용은 지난 7월 1일 상장한 신한글로벌액티브리츠를 통해 미국 부동산 시장 투자를 이어나갈 방침이다. 신한글로벌액티브리츠는 미국 부동산 시장에 투자하는 개방형 펀드(Open-End Fund)로 PGIM, CBRE IM 등 운용자산(AUM) 기준 글로벌 순위 100위권 운용사 상품을 선별했다. 배당 수익률은 8.5%로 고배당 수익이 가능하다. 순자산가치(NAV) 대비 할인율은 15%로 단기 주가 상승 가능성도 높은 편이다.

윤영진 신한리츠운용 이사는 “미국 경기 우려에 공모가 대비 낮은 가격에 거래되고 있지만 유럽에 비해 미국 경제는 여전히 견조하게 성장하고 있다"며 “1~2개의 자산 편입에 머무르지 않고 여러 자산을 편입하기 위해 개방형 펀드로 투자하기로 했다"고 설명했다.

윤 이사는 “금리 인하에 따른 자산가치 상승을 적극 반영한 이후에 유상증자를 통해 신규 자산 편입을 계획하고 있다"며 “신규 펀드들은 칼라일, JP모건 등 유명한 글로벌 TOP 운용사들의 상품에 선별투자할 계획"이라고 중장기 로드맵도 소개했다.

향후 미국 부동산 시장에 대해서는 오피스보다는 물류·주거·대체자산·리테일 부문에서의 견조한 성장이 이어질 것으로 전망했다.

윤 이사는 “물류 부문은 2012년 이후 준공된 현대식 물류센터가 임대료가 상승하는 등 각광을 받을 것으로 예상된다"며 “대체자산은 헬스케어, 셀프스토리지 등이 높은 성장률을 기록하고 있고, 시니어 하우징과 헬스케어 관련 부문이 잠재력이 높다"고 설명했다

롯데리츠도 올해 임대료 인상과 조달금리 하락에 따라 이자 비용이 감소하면서 배당이 개선될 것으로 전망했다. 이에 신규 자산으로 편입한 L7 호텔 강남타워를 통해 성장하면서 주주 가치를 높인다는 계획이다.

윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무는 “롯데리츠는 리테일과 물류센터로 구성된 15개 실물 부동산과 오피스 투자를 통해 포트폴리오의 다각화를 추진하고 있다"며 “당초 롯데리츠가 리테일 리츠로 자리매김했었지만 오피스나 호텔 등으로 다각화해 리스크 분산 전략을 취하고 있다"고 말했다.

롯데리츠는 자산규모 2조3000억원의 국내 초대형 리츠 중 하나다. 에쿼티는 1조1900억원으로 이 중 롯데쇼핑이 50% 투자하고 있고 외부투자자가 나머지 50%에 투자하고 있다. 롯데리츠에 따르면 지난 2019년 상장 이후 담보감정가 기준 자산가치가 25~30% 상승했다.

윤 상무는 “리스크나 외부 매크로 환경에 너무 민감하게 반응하지 않도록 외부 상품을 다각화하고 고정금리 변동금리 비중을 적절히 배분해서 외부 리스크를 최소화하는 방향으로 재무구조를 관리하고 있다"고 설명했다.

삼성SRA자산운용은 이달 말까지 삼성FN리츠에 삼성화재가 보유하고 있던 판교사옥을 편입하기 위한 절차를 완료할 예정이다. 이렇게 되면 기존 대치타워와 에스원빌딩과 함께 판교사옥까지 3개의 자산을 운용하게 된다.

삼성SRA자산운용은 삼성FN리츠를 통해 주주들에게 안정적인 배당을 제공하도록 노력할 방침이다. 이를 위해 유상증자를 통한 신규 자금 유치에도 나선다.

유상증자가 완료되면 삼성FN리츠의 운용자산은 8783억원, 시가총액은 4553억원으로 예상된다. 주요 주주는 삼성생명이 19.5%, 삼성화재가 18.7%다.

유상증자는 1차 발행가액이 4800원으로 오는 9일과 10일 구주주 청약을 진행하며 오는 12일과 13일에는 일반청약을 진행한다.

김형진 삼성SRA자산운용 리츠본부 리츠투자팀장은 “리츠의 유상증자는 일반 기업과 다른 점이 있는데 유상증자 일정이 일반기업에 맞춰 동일하게 진행되다보니 자금조달 시기가 오래걸린다는 한계가 있다"며 “리츠만의 유상증자 과정, 가격 책정 방식이 제도화되길 바란다"고 말했다.

한편 이날 간담회에서는 리츠 제도 개선에 대한 의견도 나왔다.

정병윤 한국리츠협회 회장은 “리츠 자산 규모가 곧 100조원을 넘어설 것"이라며 “자산 규모를 확대하기 위해선 리츠 활성화 방안을 비롯해 양도세 과세 이연이나 취득세 할인 등 혜택을 제공해야 한다"고 말했다. 이어 “다양한 혜택이 제공되면 리츠가 대중화될 것이고 10년 안에는 일본과 싱가포르 등을 따라잡을 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

김기령 기자 giryeong@ekn.kr